Tout ce qui touche au secteur immobilier est encadré par des lois établies au niveau national et appliquées un niveau local. C’est par exemple le cas en ce qui concerne la constructibilité des terrains. Certaines directives vont être données au niveau national et les localités doivent les appliquer à leur niveau. Si vous avez en votre possession un terrain, il peut être constructible ou non. Dans le premier cas, cet article ne vous apportera pas beaucoup de nouvelles informations sauf si votre parcelle n’est constructible que légalement et non pas dans les faits. Il faut savoir que si votre terrain n’est pas encore totalement constructible, vous pouvez tout à fait réaliser différentes démarches afin que la situation évolue. Il faudra toutefois prendre en considération le fait que les démarches peuvent parfois s’avérer longues et fatigantes, l’aide de différents professionnels ne sera jamais de trop.
Sommaire :
- Pourquoi un terrain constructible est plus intéressant ?
- Vérifier la constructibilité d’un terrain
- Les démarches officielles possibles
- Faire appel à différents professionnels
- Notez que les documents d’urbanisme qui régissent la constructibilité des terrains sur le territoire national sont évolutifs. Il est tout à fait possible qu’un terrain qui n’est pas constructible aujourd’hui le soit dans le futur. Toutefois, il est nécessaire d’apprendre à lire les différents documents que vous aurez sous les yeux. Encore une fois, il vous faudra demander l’aide de professionnels ou des agents de la mairie si vous n’êtes pas en capacité d’analyser les informations qui vous seront transmises.En fonction de la nature actuelle de votre terrain, il est tout à fait possible que vous ne soyez pas en mesure de le rendre constructible. En effet, s’il se trouve dans une zone protégée ou encore à proximité de certaines usines ou même d’une centrale nucléaire par exemple vous devrez renoncer à faire viabiliser et à rendre votre terrain constructible.
Sommaire
1. Pourquoi un terrain constructible est plus intéressant ?Pour différentes raisons, un terrain constructible va s’avérer plus intéressant qu’un terrain qui ne l’est pas. Obtenir un permis de construire est par exemple beaucoup plus simple lorsque le terrain est déjà constructible que s’il est encore nécessaire de le viabiliser et de le rendre constructible sur les différents documents d’urbanisme. Les démarches à entreprendre par une personne souhaitant rendre un terrain constructible sont importantes et si vous souhaitez vendre votre bien, mieux vaut qu’il soit au préalable viabilisé et légalement constructible.
Une valeur ajoutée pour une vente immobilière
Si vous envisagez de vous défaire d’une parcelle dont vous êtes le propriétaire, le fait qu’elle soit constructible sera un atout non négligeable. En effet, la valeur d’un terrain constructible est bien supérieure à celle d’un terrain qui ne l’est pas. Il sera beaucoup plus simple par ailleurs de faire affaire avec un promoteur immobilier dans la spécialité est de monter des projets immobiliers. Notez par ailleurs que même si vous souhaitez vendre votre terrain à un particulier, il y a fort à parier que ce dernier sera beaucoup plus intéressé par un terrain constructible que par un terrain qu’il n’est pas.
Dans tous les cas, cela vous permettra de vendre votre terrain beaucoup plus cher que s’il n’était ni viable ni légalement constructible. Le fait de faire viabiliser votre terrain aura un coût, mais cela peut vite être rentabilisé par la suite lorsque la vente sera effective. C’est à vous de réaliser le calcul au préalable afin de voir ce qui s’avère le plus intéressant financièrement parlant. Notez toutefois que même si le fait de rendre votre terrain constructible représente en investissement financier important ainsi qu’un investissement en temps conséquent, cela vous facilitera la vente et vous aurez moins de mal à trouver un acheteur.
La possibilité de faire construire sur votre terrain
Si vous souhaitez faire construire une maison ou un bâtiment quelconque sur votre terrain, il est indispensable qu’il soit constructible légalement et dans les faits. Pour réaliser une demande de permis d’aménager ou de construire, la constructibilité du terrain est en effet fortement observée. Ce n’est pas le seul élément pris en compte lorsque vient le moment d’étudier votre dossier, mais il sera l’élément principal puisque si votre terrain n’est pas constructible légalement et dans les faits, votre demande de permis sera automatiquement refusée.
2. Vérifier la constructibilité d’un terrainDifférents documents d’urbanisme vont vous permettre d’étudier la constructibilité légale dans les faits de votre terrain. Ils sont disponibles dans les mairies, vous pourrez également vous rapprocher du centre des impôts dont dépend votre terrain afin de prendre connaissance de certains d’entre eux. En ce qui concerne le cadastre par exemple, il est également disponible sur internet sur le site référencé par le gouvernement. Les données présentes dans les différents documents d’urbanisme sont rarement simples à comprendre, c’est pour cela qu’il vous faudra faire appel à différents professionnels comme nous le verrons par la suite afin de vous aider à y voir plus clair.
Le PLU Plan Local d’Urbanisme
Le plan local d’urbanisme est un document complexe mais vous risquez fort d’y être confronté étant donné le fait qu’il se trouve dans la plupart des mairies de France. En effet, il remplace désormais le plan d’occupation des sols qui s’avère trop peu précis. Les communes qui sont très petites ne sont toujours pas dotées d’un PLU mais cela devrait changer très prochainement. Il arrive que certaines communes soient dotées d’un PLUi, notamment dans le cas des communautés de communes.
Le PLU va être utile de deux façons. Dans un premier temps, il vous permettra de déterminer la constructibilité légale de votre terrain. En effet, sur ce document se trouvent des cartes représentant le territoire de la commune. Ce dernier va être divisé en différentes zones. Celles qui vont le plus vous intéresser sont les zones urbaines et les zones à urbaniser. En effet, si votre terrain se trouve dans une telle zone, il est soit déjà constructible légalement et dans les faits soit constructible légalement. Dans le cas où votre terrain se trouve dans une zone à urbaniser, il vous faudra patienter quelques mois voire quelques années avant qu’il soit viabilisé aux frais de la mairie. Vous pouvez toutefois tenter de le faire viabiliser vous-même en espérant que cela soit utile par la suite pour engager les procédures de modification du PLU ou du RNU. Toutefois, si votre terrain se trouve dans une zone agricole, forestière, ou encore naturelle, il sera compliqué d’obtenir un permis de construire ou de l’aménager à moins de réussir à négocier une dérogation.
Important
Sachez que le PLU regroupe également un certain nombre de règles qui dictent la nature des constructions qui peuvent être effectuées sur le territoire de la commune. En fonction de la superficie de votre terrain, de la proximité de certains bâtiments voisins ou encore du style architectural présent dans un quartier, vous devrez observer certaines restrictions voire même des interdictions de construire. Ce sera également le cas si un panorama d’exception ou encore un monument historique est situé à une proximité non négligeable de votre parcelle.
Le RNU Règlement National d’UrbanismeLe règlement national d’urbanisme et un document national qu’il va être difficile de comprendre au premier abord. En effet, les zones présentes sur les cartes du RNU sont beaucoup moins lisibles que celles du PLU. Il est beaucoup plus simple de contester le RNU que le PLU. Notez qu’il serait important de vous faire aider de professionnels afin de mieux comprendre les informations notées au sein du RNU.
La carte communale
La carte communale est un document présent dans chaque mairie de France. Elle va représenter le territoire de la commune ainsi que les différentes zones comme on peut les trouver au sein du PLU. La carte communale va s’avérer moins précise que ce dernier document mais elle sera toutefois utile si la commune ne dispose pas d’un PLU. Il faudra coupler les informations de la carte communale et du règlement national d’urbanisme afin d’obtenir des données précises.
Le plan cadastral
Quel que soit le document d’urbanisme que vous allez consulter afin de déterminer la zone dans laquelle se trouve votre terrain, il sera indispensable de prendre en considération les plans cadastraux. En effet, ces derniers vont vous servir à obtenir les limites légales de votre terrain. Il sera nécessaire de faire appel à un professionnel qui viendra baliser votre parcelle afin que vous puissiez en connaître la superficie exacte et les limites physiques. Il ne faut pas croire que les barrières que vous avez pu placer sur votre terrain représentent à la perfection les frontières légales de votre bien.
3. Les démarches officielles possiblesSi les documents d’urbanisme ne sont pas en votre faveur et que vous estimez qu’il est possible de les faire modifier en raison des caractéristiques de votre terrain ou de votre projet, vous pouvez entreprendre différentes démarches en passant par la voie officielle. C’est la plupart du temps la mairie qui se chargera d’étudier votre dossier, mais il peut arriver que ce soit le préfet qui soit chargé de l’étude de votre demande notamment si la mairie a en premier lieu refusé cette dernière.
La demande de modification du PLU
La première démarche à réaliser, qui va s’avérer être la plus simple, est la demande de modification du PLU. Il suffit pour cela de réaliser une demande auprès de la mairie en argumentant du mieux possible. Il sera nécessaire que votre terrain soit viabilisé au préalable avant qu’il puisse passer en zone urbaine.
La demande de révision du PLU
Pour obtenir une révision du PLU, il sera nécessaire d’avancer des arguments bien plus importants que dans le cadre d’une simple modification de ce document. En effet, la révision du PLU n’est possible que si votre projet présente un intérêt majeur pour la commune tout entière. Il vous faudra appuyer sur ces points et potentiellement faire appel à un promoteur immobilier dont la spécialité est de mettre en place des projets immobiliers bénéfiques pour la communauté.
S’opposer au RNU
Il est tout à fait possible de contester le règlement national d’urbanisme puisque ce document s’avère bien moins précis que le plan local d’urbanisme. En effet, la limite des différentes zones est parfois bien floue et c’est là-dessus que vous pouvez vous appuyer. Il faudra toutefois faire appel à des professionnels afin d’être encadré dans vos démarches. Il vous faudra avancer différents arguments prouvant que le bien que vous envisagez par la suite de faire construire ne présente pas de danger pour l’environnement ou pour la sécurité humaine.
4. Faire appel à différents professionnelsPour mettre toutes les chances de votre côté, il sera indispensable de faire appel à différents professionnels afin d’obtenir des informations plus précises au sujet des documents d’urbanisme que vous devrez consulter mais également pour être accompagné dans vos démarches. Différents professionnels peuvent intervenir afin de vous apporter leur aide.
Un promoteur immobilier
Le fait de passer par un promoteur immobilier lorsque vous devrez monter un dossier afin de rendre votre terrain constructible légalement et dans les faits sera très intéressant. En effet, un promoteur immobilier a l’habitude de monter des dossiers de demande de permis de construire et d’aménager mais également des demandes de modification de plan local d’urbanisme. Il est également habile en ce qui concerne la lecture des différents documents d’urbanisme et pourra vous apporter son aide pour que vous puissiez remplir votre demande de modification du mieux possible. Rendre votre terrain constructible afin de le vendre par la suite à un promoteur immobilier peut par ailleurs s’avérer intéressant.
Un expert-géomètre
Quelle que soit la démarche que vous envisagez d’accomplir par la suite afin de rendre votre terrain constructible légalement, il sera indispensable de faire appel à un expert géomètre afin qu’il vienne baliser votre terrain. En effet, il se servira alors des plans présents dans le cadastre afin de délimiter précisément votre parcelle, cette étape n’est pas optionnelle.
Les renseignements à demander à la mairie
Il ne s’agit pas vraiment d’une demande réalisée auprès d’un professionnel mais vous pouvez passer par les agents de la mairie afin d’obtenir un certificat d’urbanisme. Cela vous permettra d’avoir connaissance des données relatives à votre terrain et vous servira également d’atout lorsque vous devrez monter votre dossier de demande de modification du PLU par exemple. Ce document est également important par la suite lorsqu’il est nécessaire de demander un permis de construire ou d’aménager. Valable plusieurs années, vous pourrez vous en servir en plusieurs occasions.
