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Immobilier : qu’est-ce que le plan local d’urbanisme (PLU) ?

juin 23, 2018

Lorsqu’un promoteur imagine un projet immobilier, il va rechercher le terrain idéal pour l’accueillir. Plusieurs facteurs entrent alors en jeu. On parle du potentiel constructible d’un terrain. C’est ce dernier qui va déterminer son prix et l’ampleur du projet pouvant être concrétisé. Pour déterminer le potentiel constructible d’un terrain, un document est indispensable : le plan local d’urbanisme (PLU).

Le PLU, c’est quoi exactement ?

Le plan local d’urbanisme (PLU) a officiellement remplacé en 2017 le plan d’occupation des sols (POS). Comme son prédécesseur, le PLU définit les règles de base concernant la constructibilité des terrains sur une commune ou un ensemble de communes. Il fixe notamment le coefficient d’occupation des sols (COS), qui détermine pour chaque parcelle le maximum constructible, autant en termes de superficie que de hauteur.

Mais le PLU est plus ambitieux que le POS : c’est un document stratégique, et pas seulement technique. Le POS se concentrait sur le droit des sols, le PLU définit une démarche locale. Pour la commune, c’est un document opérationnel qui va déterminer un projet d’aménagement et de développement, en accord avec les politiques d’urbanisme locales et le développement durable.

Le PLU est donc un document de référence pour les administrations comme pour les particuliers et les promoteurs, qui devront le consulter s’ils souhaitent construire ou modifier un bâtiment. Cela leur permettra d’inscrire leurs constructions dans les règles locales d’urbanismes, toutes répertoriées dans le PLU.

Du POS au PLU

Le plan d’occupation des sols (POS) est un document ancien, instauré en 1967. A la fin des Trente Glorieuses, il s’agissait de répondre aux besoins de logement d’une population grandissante et de plus en plus urbaine. Le POS s’est donc concentré sur l’occupation des sols, c’est-à-dire la taille et la nature des constructions autorisées sur chaque terrain.

Mais, trente ans plus tard, au début des années 2000, les enjeux sont devenus plus complexes. Les territoires urbains prenaient toujours plus d’ampleur, entraînant fragmentation du territoire et gentrification, tandis que les enjeux écologiques s’installaient dans le débat public.
En 2000, la loi SRU a cherché à prendre en comptes ces différents enjeux en créant le PLU. Mais la démarche fut longue et a dû être renforcée en 2014 par la loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové).

Le PLU est donc l’oeuvre de l’autorité nationale qui a souhaité remplacer le POS afin d’insuffler un développement urbain durable et solidaire. Tout l’enjeu du PLU réside dans l’équilibre entre le développement des villes ou agglomérations et la préservation de l’environnement. Des paramètres tels que les modes de transports, la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale ont donc été intégrés à ce nouveau document. Par exemple pour éviter la gentrification et le développement de cités dortoirs.

plan immeuble bleu blanc
On utilise souvent le terme ” plan local d’urbanisme ” dans le milieu de l’immobilier, que trouve-ton et pourquoi consulter le PLU de sa commune.

PLU ou PLUi ?

Depuis la loi ALUR de 2014, les compétences des communes liées au PLU peuvent être transférées aux agglomérations, communautés urbaines et communautés de communes. Cela permet plus de cohérence, une uniformité à l’échelle locale et une meilleure prise en compte du développement urbain. On parle alors de plan local local d’urbanisme intercommunal : PLUi.

Ma commune n’a pas de PLU. Quelles règles s’appliquent ?

Théoriquement, le PLU aurait dû remplacer le POS dans toute la France en 2017. Mais certaines communes ne sont pas parvenues à créer le document dans les temps ou estiment ne pas en avoir besoin, dans le cas de très petits villages par exemple. En l’absence de PLU, c’est le RNU (règlement national d’urbanisme) qui s’applique. Puisque ce document définit les règles d’urbanisme à l’échelle nationale, il ne prend pas en compte les enjeux locaux.
Aussi, certaines petites communes sont dispensées de PLU sans devoir appliquer le RNU. Elles ont alors une carte communale. Ce document d’urbanisme simplifié s’adapte lui aux besoins locaux. Comme le PLU, il peut être consulté en mairie.

Que trouve-t-on dans le PLU ?

Le PLU est un document administratif complexe, constitué de nombreux éléments. Voici les différents documents qui le composent :

Le rapport de présentation

Comme son nom le laisse à penser, le rapport de présentation est un document généraliste. Il présente la situation de la commune, ses principaux enjeux et établit un diagnostic territorial. On y trouve également une analyse environnementale, qui impacte la politique d’urbanisme de la commune. Ce rapport explique également le zonage communal.

Le Projet d’aménagement et de développement durable (PADD)

Le principal enjeu du PADD est de fixer le projet d’urbanisme des élus et de la collectivité. On y trouve les perspectives de développement et d’aménagement de la commune. Il reprend également certaines prérogatives du POS, comme les règles générales en matière de construction. Mais il prend mieux en compte les contraintes environnementales et la protection du patrimoine.

Le zonage

C’est la partie du PLU qui va le plus intéresser les particuliers et les promoteurs. Le zonage détermine quelles parties de la commune sont constructibles et, pour chaque cas, quels types de constructions peuvent être envisagés. Le zonage, le plus souvent présenté sous la forme d’une carte, délimite les différents secteurs. Pour mieux se repérer, un code alphanumérique a été créé :

Zone U : Il s’agit des zones urbaines, généralement constructibles. Elles peuvent être subdivisées en différentes catégories, par exemple selon l’activité principale du secteur (logements, commerces, etc.).

Zone AU : Il s’agit des zones à urbaniser. On distingue les zones 1UA, qui sont urbanisables immédiatement, et les zones 2UA, réservées à une urbanisation ultérieure. Un terrain situé en zone AU aura donc un potentiel intéressant à moyen terme.

Zone A : Il s’agit des zones agricoles, réglementées et protégées. Seules des constructions à visée agricole ou servant aux intérêts publics pourront être envisagées. Toutefois, lorsque le PLU est révisé, il arrive régulièrement que des parcelles de zone A passent en zone AU.

Zone N : Ces zones naturelles et forestières sont protégées par le PLU.

Sur certaines zonages, il est aussi possible de voir également apparaître les sites naturels classés et les emplacements réservés pour les futures constructions publiques notamment.

Pourquoi consulter le PLU de sa commune ?

Le PLU est donc le document indispensable pour connaître le statut d’un terrain (constructible ou non) et son potentiel constructible. Ces éléments vont déterminer le prix de vente, notamment si un promoteur s’y intéresse.
Le promoteur sera particulièrement attentif au zonage. Contrairement aux particuliers, il sera plus à même de s’intéresser aux terrains situés en zone AU (à urbaniser), puisqu’il verra un potentiel à moyen terme.

Mais le PLU est un document complexe à analyser pour les particuliers, qui pourront se retrouver perdus au milieu des subtilités réglementaires et ne pas parvenir à déterminer le potentiel constructible de leur terrain. Comprendre le PLU est toutefois essentiel pour établir un projet immobilier fiable et vendre son terrain au meilleur prix. C’est pourquoi Meilleurspromoteurs.immo vous propose de vous mettre en relation avec les promoteurs les plus expérimentés de votre région, qui connaissent le PLU sur le bout des doigts.

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