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Les avantages de la division foncière pour les propriétaires

septembre 10, 2021

La division foncière, peu connue, présente de nombreux atouts pour le propriétaire mais aussi pour la commune. Cette procédure spécifique vous permet de diviser votre terrain et par conséquent de mettre en valeur une partie de celui-ci et faciliter la vente. Posséder un terrain constructible à vendre est avantageux pour son propriétaire car il peut se transformer en terrain à bâtir et sera vendu plus cher. En effet, que l’acheteur soit un professionnel ou un particulier, il pourra y faire construire un ou plusieurs logements neufs. De plus, les communes en développement se retrouvent face à un manque de logements, de commerces et de logements sociaux.

 © Photographe Bailey Anselme, Unsplash.com.

L’unité foncière : une parcelle non rattachée à d’autres parcelles visible sur le plan cadastral

En France, de nombreuses communes manquent de terrains à bâtir, notamment dans les zones urbaines. Pour y remédier, il suffirait de transformer des terrains agricoles ou des zones forestières en terrains constructibles mais cette action impacterait l’économie française. Alors, la division foncière propose sur le marché de l’immobilier de nouveaux terrains constructibles qui pourront être achetés par des promoteurs immobiliers pour y bâtir des programmes ou des particuliers pour y vivre.

Avant de se lancer dans la division d’un terrain, il faut savoir à quoi correspond une unité foncière. En effet, diviser un bien foncier n’est pas simple et il est nécessaire pour le propriétaire de la parcelle de connaître l’ensemble des subtilités de cette procédure. L’unité foncière est constituée d’une seule parcelle visible sur le cadastre, non rattachée à d’autres parcelles voisines. Aussi, une unité foncière peut être un ensemble de parcelles rattachées entre elles uniquement si elles vous appartiennent toutes. Il est important de savoir que si vous vendez une de ces parcelles, vous devez suivre la même procédure que pour la division foncière, même si au niveau du cadastre il n’y aura pas de division visible.

Dans certains cas précis, il n’est pas possible de diviser une unité foncière comme bon vous semble. Il est important de savoir que des restrictions s’appliquent lorsque l’on souhaite diviser sa parcelle, comme sur les zones naturelles ou forestières qui sont des zones protégées. Pour obtenir une autorisation de division de terrain, vous devez avoir l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier.

Des règles obligatoires applicables et des étapes incontournables pour réaliser une division foncière

Pour toute procédure de division foncière, vous êtes dans l’obligation de respecter certaines réglementations spécifiques. Sachez que si vous ne soumettez pas cette demande avant de diviser votre terrain, celle-ci peut toujours être supprimée jusqu’à 30 ans après sa réalisation. Les règles liées à la division foncière déterminent une surface minimale à diviser afin de limiter les ventes de terrains insalubres par exemple. Les décisions pour la réalisation d’une division parcellaire sont prises au cas par cas, notamment en fonction du projet immobilier prévu.

Il existe trois aspects différents pour la division d’un terrain : physique, cadastral et administratif. Ainsi, vous devez respecter ces trois aspects fondamentaux pour que tout soit fait légalement.

La division physique : elle correspond aux caractéristiques physiques de la parcelle à diviser. Par exemple, en ce qui concerne les accès à votre terrain, ils devront faire l’objet d’une servitude. C’est-à-dire que si le terrain divisé que vous envisagez de vendre est desservi par une route traversant le terrain que vous conservez, vous devez mettre en place un acte contenant constitution de servitude. Sachez que cette obligation du propriétaire sera définie dans l’acte de vente validé par le notaire. Il est important de mettre en place les servitudes nécessaires à la division parcellaire pour faciliter la tâche des potentiels acheteurs, qui pourront plus facilement se projeter pour l’achat de votre terrain.

La division cadastrale : une fois les servitudes nécessaires bien définies, il vous faudra faire appel à un expert-géomètre pour qu’il établisse un plan de division de terrain. Le professionnel réalise alors des mesures physiques de la parcelle en s’appuyant sur le plan cadastral dressant l’état de la propriété foncière. Ce travail permet de définir sur plan les accès au terrain, les futurs réseaux qui devront être installés et le dressage du document d’arpentage. Ce dernier a pour but de créer par division ou réunion foncière de nouvelles parcelles à l’intérieur de votre propriété. Elles obtiendront toutes les deux un nouveau numéro sur le plan cadastral. De plus, après l’intervention de l’expert, vous pourrez vous rendre compte plus facilement des limites des parcelles définies par le balisage.

La division administrative : pour rendre la division parcellaire légale, il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme. Celle-ci peut être de deux types différents (un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division ou un permis d’aménager). La seconde autorisation est plus souvent utilisée lorsque vous souhaitez vous séparer de plusieurs lots à bâtir dans des zones classées ou sauvegardées, si des espaces partagés sont mis en place ou si des accès doivent être réalisés. Pour savoir quelle est l’autorisation idéale qui correspond à votre projet foncier, vous devez constituer un dossier avec les plans de l’expert-géomètre et le remettre à la mairie qui se chargera de l’évaluer. Une fois la décision de la mairie acceptée, vous devez afficher l’autorisation de division sur votre terrain durant deux mois.

Le Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Moins connu que le plan local d’urbanisme (PLU), le règlement national d’urbanisme (RNU) n’en reste pas moins prépondérant, en ce qui concerne les réglementations du domaine de la construction. Il s’agit du document qui prévaut dans le cas où rien n’aurait été établi au niveau local.
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