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Les questions à se poser avant de vendre à un promoteur immobilier

août 22, 2018

Un promoteur vous a démarché pour acheter votre terrain. A priori, vous trouvez son projet crédible et vous pensez que ce sera intéressant, financièrement parlant, pour vous. Mais, voilà, vous hésitez. L’heure de la promesse de vente (PUV) sonnera bientôt et vous n’êtes pas sûr de la signer. C’est en effet le moment de vous poser les bonnes questions. On vous apporte des éléments de réponse pour chacune d’entre elles.

Est-ce le bon prix ?

Si vous hésitez à vendre au promoteur qui vous a démarché, c’est certainement que vous n’êtes pas absolument certain que le prix proposé soit le bon. Ca tombe bien, vous avez encore le temps de vous en assurer. Et, si besoin, de négocier ou de vous rétracter. Toutefois, à moins d’être vous-même un professionnel de l’immobilier, il sera difficile d’avoir toutes les cartes en main pour déterminer s’il s’agit du juste prix. Il vous faudra étudier les règles de construction fixées par le PLU, le projet immobilier du promoteur, l’état du marché dans votre quartier et votre commune, les coûts éventuels impliqués (aménagement du terrain par exemple), etc.

Le mieux dans ce cas est de solliciter l’expertise d’un professionnel, comme ceux de Meilleurspromoteurs.immo. Ils étudieront dans le détail les possibilités offertes par votre terrain et comment le promoteur qui vous a démarché compte les exploiter. Ainsi, ils seront en mesure de vous dire si le prix proposé est juste. Ils pourront également vous accompagner durant les négociations, puisqu’il faudra savoir mettre en avant les nombreux aspects techniques.

L’offre est-elle sérieuse ?

Lorsque le promoteur vous fait une offre, voire avance une promesse de vente, cela ne signifie pas que tout est joué. La vente ne sera officialisée que lorsque le promoteur aura obtenu le permis de construire. Et la promesse de vente pourra être rompue, sans compensation financière pour vous, s’il ne l’obtient pas. Avant de signer, vous devez donc vous assurer que le promoteur a mis toutes les chances de son côté pour obtenir le permis de construire. C’est-à-dire que son projet est réaliste et correspond aux exigences et à la vision de la mairie.

Par exemple, si le promoteur veut construire un centre commercial sur votre terrain situé en périphérie et que le maire de la commune lutte pour protéger les commerce du centre-ville, le permis a de grandes chances d’être rejeté. N’hésitez pas non plus à contacter les propriétaires voisins, qui auront eux aussi leur mot à dire. S’ils pensaient s’opposer au projet, ils ne le feront peut-être pas après vous avoir entendu. Il est dans votre intérêt de vous assurer que le projet a toutes les chances d’aboutir. Vous éviterez ainsi un rallongement des délais ou une annulation de la vente.

immeuble terrain vert
Quelles sont les bonnes questions à se poser avant la mise en vente de son terrain à un promoteur immobilier. 

Les conditions de vente me permettent-elles de signer en toute tranquillité ?

Beaucoup de propriétaires commettent une erreur : ils concentrent tous leurs efforts sur la négociation du prix de leur terrain. Une fois qu’ils sont satisfaits, ils signent sans regarder plus loin. Pourtant, les négociations sont loin d’être terminées. Et cette partie est plus technique : il s’agit de rédiger les conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente (PUV). C’est-à-dire les conditions auxquelles le promoteur pourra rompre la promesse sans contrepartie financière pour vous, propriétaires.

Il faut donc être très vigilant pour éviter les mésaventures. Vous vous dites peut-être que votre notaire vous alertera si une ou plusieurs conditions ne vous avantagent pas. Mais ce n’est pas de son devoir ! Le notaire est chargé de s’assurer de la légalité du contrat, et c’est tout. C’est à vous de vous protéger. Pour cela, vous pouvez bien sûr vous faire accompagner par un professionnel, comme ceux de Meilleurspromoteurs.immo.

Comprendre les conditions suspensives

Les conditions suspensives existent pour permettre au promoteur de gérer ses risques juridiques. Par exemple si le terrain se révèle inconstructible ou que la surface de plancher (SDP) est réduite. Dans un tel cas, il pourra rompre la promesse de vente sans être dans l’obligation de vous verser une indemnité d’immobilisation. Il s’agit d’un cautionnement bancaire qui doit vous être versé si le promoteur rompt la promesse. Il faut le voir comme un dédommagement pour avoir donné l’exclusivité de votre bien au promoteur pendant plusieurs mois.

L’objectif du promoteur est de se protéger au maximum pour ne pas devoir verser cette indemnité. Les conditions que l’on retrouve dans la grande majorité des PUV sont l’obtention du permis de construire, le maintien de la surface de plancher (SDP) et de la hauteur de construction envisagées, etc.

Pour ces conditions, on comprend aisément pourquoi le promoteur souhaite se protéger. Mais il faut être attentif à et vérifier que toutes les conditions du suspension soient motivées par de vrais risques pris par le promoteur. Il vous faudra également, durant cette phase, négocier des dates et des échéances pour rester dans une dynamique d’avancement et limiter votre attente.

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