Si vous êtes approché par un promoteur immobilier, ou que vous voulez vous-même démarcher de telles sociétés pour vendre un terrain, il y a de grandes chances pour qu’il s’agisse d’un promoteur local. Mais, puisque vous allez traiter avec ces professionnels, autant connaître un peu mieux le secteur au coeur duquel ils évoluent.
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La promotion immobilière, un marché bipolarisé
Si l’on vous dit que vous avez de plus grandes chances d’être approché par un promoteur immobilier local, c’est que les chiffres sont assez parlants. Sur les 820 sociétés de promotion immobilière enregistrées à la Fédération nationale des promoteurs constructeurs de France (FPC), 70% sont de petites entreprises de 1 à 9 salariés. Ils ne représentent donc que 9% de l’effectif total du secteur. Les entreprises de 200 salariés et plus emploient elles plus de 60% des effectifs. La césure est encore plus frappante lorsque l’on regarde le chiffre d’affaires de ces entreprises. En 2004, la promotion immobilière réalisait un chiffre d’affaires global de 24,2 milliards d’euros. 65% de ce CA était réalisé par 5% des entreprises, dont le chiffre d’affaires dépassait les 250 millions d’euros. Ainsi, les dix principaux promoteurs français, en termes de chiffre d’affaires, concentrent plus d’un tiers des mises en chantier et des ventes de logements.
La promotion immobilière est donc un secteur bipolarisé entre petits promoteurs, souvent locaux, et grandes firmes. Ces dernières concentrent généralement leurs efforts sur de grands projets immobiliers tels que des logements collectifs, des centres commerciaux, des immeubles de bureaux. Les petits promoteurs, eux, sont présents sur ces mêmes types de chantiers mais à une échelle moindre. Ils concentrent une majeure partie de leur activité sur la construction de logements individuels et collectifs. Entre les deux, on trouve des entreprises régionales qui construisent quelques centaines de logements par an et se montrent plus ambitieuses. On peut citer en exemple le promoteur lyonnais Alila, spécialisé dans le logement social, qui a réalisé un chiffre d’affaires de 271 millions d’euros en 2016.
Une période d’embellie pour la construction
Les marges sont donc plus importantes pour les sociétés puissantes de promotion immobilière qui dominent le marché que pour les petites entreprises du secteur. Mais toutes profitent d’un taux de rentabilité assez stable.
Ces dernières années, on a pu observer une vraie embellie dans le secteur de la construction. Les taux sont historiquement bas, le prêt à taux zéro déploie ses effets, tout comme la loi Pinel qui incite de nombreux ménages à investir dans la pierre puis à louer. Aussi, de nombreux logements sociaux (HLM) ont été construits récemment : ils représentaient 40% des livraisons en 2016. Autant de paramètres qui profitent aux entreprises du secteur et particulièrement aux promoteurs. Cela se vérifie dans les résultats financiers des grands groupes. En 2016, le chiffre d’affaires de Vinci Immobilier a grimpé de 47%, celui de Sogeprom et de Kaufman & Broad de 31% et celui de Bouygues Immobilier de 11%.
Qui sont les principaux promoteurs immobiliers français ?
Si plus de 800 sociétés de promotion immobilière sont enregistrées à la Fédération nationale des promoteurs constructeurs de France (FPC), les principales se dégagent facilement. Elles appartiennent pour la plupart à des groupes puissants qui ont d’autres activités à côté, comme Bouygues, BNP Paribas ou Vinci. Les grandes banques sont très présentes dans le secteur. D’autres entreprises se concentrent sur l’immobilier, même si elles ne réalisent pas que de la promotion, comme Nexity ou Kaufman & Broad. D’autres sont très spécialisées, comme BPD Marignan, qui construit des logements neufs dans les grandes villes de France.
Le top 10 des promoteurs immobiliers français selon leur chiffre d’affaires 2016 :
1. Nexity
2. Bouygues Immobilier
3. Kaufman & Broad
4. BNP Paribas Real Estate
5. Altarea Cogedim
6. Vinci Immobilier
7. Icade
8. Sogeprom (Société Générale)
9. Groupe Pichet
10. BPD Marignan
