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Les règles qui entourent la superficie des terrains constructibles

mai 20, 2021

Que vous soyez propriétaire d’un terrain ou à la recherche d’une parcelle sur laquelle faire construire une maison par exemple, il est nécessaire de prendre conscience du fait que l’urbanisation du territoire est très réglementée en France.

En effet, depuis l’époque des Trente Glorieuses, différents documents liés à l’organisation du territoire se sont succédé dans le but de réglementer cette dernière au maximum. Aujourd’hui, pour construire un bâtiment, il est nécessaire de réaliser une demande de permis de construire qui sera acceptée ou non par la mairie. Au sein d’une demande de permis de construire doivent être fournis différents plans du ou des bâtiments que vous envisagez de faire construire.

1. Pourquoi est-il important d’établir des règles à propos de l’urbanisation du territoire ? 

Ces différents plans doivent être préparés à l’avance puisque si vous cherchez un terrain, ils vous serviront à trouver la parcelle parfaite. Notez que vous devez toujours être prêt à potentiellement modifier vos plans dans la mesure où différentes règles peuvent régenter l’urbanisation au sein d’une commune. Il est nécessaire de consulter le plan local d’urbanisme afin de prendre connaissance des différentes réglementations locales. Même si vous avez avec vous des plans du futur bâtiment, il faudra réaliser des plans qui tiennent compte des réalités du terrain.

Il arrive que certaines villes ne disposent pas d’un PLU, c’est pour cette raison qu’il faut alors s’en remettre aux documents nationaux que nous aborderons par la suite. S’il y a quelques années encore, la superficie d’un terrain était réglementée, ce qui signifie qu’à l’époque, il n’était pas possible de faire construire sur un terrain trop petit, ce n’est techniquement plus le cas aujourd’hui. Dans les faits, votre terrain ne doit pas disposer d’une superficie minimale pour être constructible, mais il faut toutefois prendre en considération d’autres données qui peuvent parfois limiter les constructions sur certains terrains.

Plan de construction

 

Si vous disposez des compétences pour lire et analyser les différents documents d’urbanisme, vous pouvez tenter de réaliser votre demande de permis de construire vous-même. Il est toutefois fortement recommandé de demander des précisions à la mairie en cas d’incertitude ou encore de faire appel à des professionnels. Dans tous les cas, vous devrez contacter différents professionnels afin de réaliser les plans ou encore de prendre des mesures sur le terrain.

Si des règles ont été mises en place, c’est pour répondre à une certaine nécessité. Le plan d’occupation des sols a été mis au point dans les années 60-70 et a été appliqué jusqu’au début des années 2000. Ce document a été remplacé par le plan local d’urbanisme en raison du fait qu’il ne répondait plus aux problématiques du 21e siècle. Depuis 60 ans environ, l’urbanisation du territoire français est un sujet sur lequel tous les gouvernements se penchent régulièrement afin de protéger à la fois l’écosystème et la vie des citoyens.

Les Trente Glorieuses et la croissance démographique

À la suite des Trente Glorieuses, la démographie a connu une croissance incroyable. Cela signifie que de nombreuses personnes nées au début des Trente Glorieuses ont été majeures au milieu ou à la fin de celles-ci et donc ont cherché un emploi et un logement dans lequel s’installer. Pour répondre à la demande croissante, il a été nécessaire de construire de très nombreux logements, surtout si l’on ajoute à ce fait la nécessité de reconstruire des bâtiments qui avaient été détruits pendant la guerre.

Pour éviter que des logements insalubres soient proposés aux citoyens français, des normes ont été créées et des réglementations mises en place afin de limiter au maximum l’urbanisation sauvage. Cela signifie que des terrains ont été décrétés constructibles et d’autres non. Par ailleurs, des règles entourent la construction des bâtiments afin de préserver le patrimoine par exemple. En ce qui concerne les règles qui encadrent la construction même des bâtiments, les règles évoluent régulièrement dans le but de correspondre également à des normes environnementales.

La nécessité de préserver des zones naturelles

Si à la suite des Trente Glorieuses, la préservation de l’environnement n’était pas un sujet d’actualité, c’est bien le cas depuis le début des années 2000. C’est en grande partie pour cette raison que le Plan Local d’Urbanisme a succédé au Plan d’Occupation des Sols. Dans certaines régions françaises, l’écosystème est unique, c’est pour cette raison qu’il convient de le préserver au maximum. Cela explique pourquoi des terrains situés dans les zones naturelles ne peuvent pas être constructibles. On notera également que la construction d’usines et de tout autre bâtiment pouvant entraîner une certaine pollution de l’air et des sols est fortement limitée dans certaines zones géographiques.

Une économie basée sur l’exploitation des terres agricoles 

Depuis plusieurs décennies, l’économie du pays repose en grande partie sur l’exploitation des terres agricoles. En effet, l’agriculture permet à la fois de nourrir une partie de la population française mais également de créer des ressources qui seront exportées par la suite. C’est pour cette raison qu’il convient de préserver les zones agricoles en évitant de les rendre constructibles. Aujourd’hui, il arrive que certains terrains situés dans des zones agricoles deviennent constructibles, cela et notamment dû au fait que les terrains constructibles de grande superficie sont de plus en plus rares. Néanmoins, il ne faut pas espérer voir un terrain agricole devenir constructible rapidement dans la mesure où cela demeure une exception.

 

2. Quels sont les documents qu’il convient de consulter pour connaître les différentes règles ?

Afin d’en apprendre plus sur les différentes réglementations à suivre pour établir les plans de votre futur bâtiment, différents documents peuvent être consultés. La plupart sont disponibles dans la mairie dont dépend votre terrain, mais vous pouvez également en consulter sur Internet ou encore en vous rendant dans le centre des impôts dont dépend votre commune. Si vous ne parvenez pas à interpréter toutes les informations qui sont situées dans ces documents, n’hésitez pas à demander des précisions au sein de la mairie ou encore à des personnes professionnelles du secteur immobilier.

Tout savoir sur le POS 

Le plan d’occupation des sols est l’ancêtre du PLU, il n’est plus actif depuis le 31 décembre 2020 mais il a durant plusieurs décennies réglementé l’urbanisation du territoire français. À l’origine, il contenait le coefficient d’occupation des sols, qui servait à déterminer la superficie minimale dont devait disposer un terrain afin d’être constructible. La mairie pouvait alors refuser votre demande de permis de construire en invoquant le fait que la superficie de votre parcelle n’était pas suffisante. Aujourd’hui, ce n’est plus possible, bien que les réglementations situées au sein du plan local d’urbanisme servent également à définir la superficie dont doit disposer votre terrain.

Le PLU, le remplaçant du POS 

Instauré au début des années 2000, le plan d’occupation des sols permet de savoir avec précision dans quelle zone se trouve son terrain. Il peut donc être placé en zone constructible, en zone à urbaniser, en zone agricole, en zone forestière ou encore en zone naturelle et protégée. Une fois que vous saurez dans quelle zone se trouve votre terrain, l’idéal sera de prendre connaissance des différentes réglementations qui existent et qui encadrent la construction des bâtiments sur les terrains. Bien que le coefficient d’occupation des sols ait disparu, il est toujours nécessaire de respecter une certaine distance entre votre bâtiment et ceux qui se trouvent sur les terrains voisins. Cela permet entre autres de préserver l’intimité de chaque propriétaire ou locataire. Par ailleurs, votre bâtiment ne pourra potentiellement pas dépasser une certaine hauteur. Enfin, notez qu’il existe un certain ratio entre l’occupation au sol et la hauteur d’un bâtiment, ce qui peut fortement limiter votre projet dans certains cas.

Le RNU, une alternative au PLU 

Dans le cas où la commune dont dépend le terrain que vous possédez ou que vous envisagez d’acheter ne dispose pas encore d’un PLU en raison de sa petite taille, il vous faudra vous en remettre au règlement national d’urbanisme. Ce document, comme son nom l’indique, est élaboré au niveau national pour être appliqué au niveau local, ce qui le rend bien moins précis que le plan local d’urbanisme. Néanmoins, ce document s’avère plus simple à contester dans le cas où il serait difficile d’estimer dans quelle zone se trouve votre terrain. Sachez que vous devrez également utiliser la carte communale afin d’obtenir des précisions quant à la zone où se trouve votre terrain ainsi  que pour connaître les réglementations qui sont applicables dans votre cas.

La carte communale, un indicateur précieux

Comme dit précédemment, vous devrez potentiellement utiliser la carte communale si votre commune ne dispose toujours pas d’un plan local d’urbanisme. Grâce à ce document, vous obtiendrez des précisions quant à la zone dans laquelle se trouve votre terrain et pourrez également prendre connaissance des règles que doit respecter le bâtiment que vous envisagez de faire construire.

Le plan cadastral, un document qui permet de connaître la superficie exacte d’un terrain 

Pour connaître la superficie exacte de votre terrain et surtout ses limites officielles, il est nécessaire de consulter le plan cadastral. Ce document est présent au sein de la mairie, du centre des impôts dont dépend cette dernière ainsi que sur Internet sur le site officiel du gouvernement. Pour appliquer les limites fixées par le plan cadastral, il sera nécessaire de faire appel à un géomètre expert qui viendra alors baliser votre terrain. Cela vous permettra par la suite de réaliser les plans qui seront inclus au sein de votre demande de permis de construire.

 

3. Pourquoi les terrains dotés d’une grande superficie se font rares ?

Depuis plusieurs années, on observe une pénurie de terrains constructibles dotés d’une superficie importante. Cela s’explique par plusieurs raisons et c’est pour cela que parfois, on observe des terrains agricoles qui peuvent devenir constructibles. Néanmoins, il faut qu’ils soient placés à proximité directe d’une zone urbaine ou à urbanisation.

Les promoteurs, des professionnels en quête de grands terrains 

Si les terrains constructibles de grande taille se font aussi rares, c’est en partie parce que les promoteurs immobiliers sont bien souvent les plus à même de les acheter. En effet, ils disposent d’un budget important dans le but d’acquérir des terrains constructibles sur lesquels ils pourront se faire développer par la suite des projets immobiliers de grande envergure. Par ailleurs, il existe des accords entre les mairies et les promoteurs immobiliers, par exemple, si certaines communes manquent de logements sociaux. Si une commune souhaite faire construire des commerces en son sein, elle peut également faire appel à un promoteur immobilier qui sera potentiellement prioritaire pour l’achat d’un terrain d’une très grande superficie.

Des terrains agricoles protégés

Comme cela fut dit précédemment, les terrains agricoles sont fortement protégés en France puisque c’est sur eux que se base une grande partie de l’économie française. Il faut savoir que les terres agricoles sont celles qui disposent de la plus grande superficie. Dans la mesure où rares sont les terrains agricoles qui peuvent devenir constructibles, cela explique la pénurie de très grands terrains en France.

Des terrains qui ne sont pas encore constructibles

Il est possible de trouver des terrains dotés d’une grande superficie qui soient situés non pas en zone urbaine mais en zone à urbaniser au niveau du plan local d’urbanisme. Dans ce cas, il est nécessaire de patienter quelques mois ou quelques années avant que la commune réalise la viabilisation d’un terrain qui serait jusqu’à présent situé en zone à urbaniser. Si vous en êtes le propriétaire ou le potentiel acheteur, vous pouvez dialoguer avec la mairie dans le but d’établir un potentiel accord disant qu’en échange de la viabilisation du terrain à vos frais, ce dernier sera placé en zone urbaine.

Des propriétaires qui optent pour la division 

Il existe aujourd’hui des terrains dotés d’une très grande superficie que les propriétaires préfèrent diviser afin de les vendre à différents acheteurs. Cela s’explique en partie par le fait que le prix d’un terrain doté d’une superficie importante va être parfois trop excessif pour un particulier qui souhaiterait investir. Par ailleurs, le fait de vendre un terrain en plusieurs lots est une occasion parfaite pour permettre à différentes personnes de faire construire un logement dessus.

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