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Pourquoi est-il nécessaire de réaliser une déclaration d’intention d’aliéner ?

septembre 15, 2021

En France, l’urbanisation du territoire est particulièrement encadrée depuis plusieurs décennies maintenant. En effet, à la suite de la Seconde Guerre mondiale, de nombreux bâtiments ont dû être reconstruits à la suite des différents bombardements. Pour éviter une urbanisation diffuse, l’État a mis en place des règles permettant d’encadrer l’urbanisation et d’éviter que des bâtiments insalubres soient construits ou encore que les grandes villes s’étendent de façon à englober les plus petits villages. Ainsi, c’est par exemple pour cette raison qu’il est nécessaire à l’heure actuelle de demander un permis de construire avant de pouvoir lancer la construction d’un bâtiment sur un terrain dont on est propriétaire. Par ailleurs, tous les terrains ne sont pas constructibles, pour savoir s’il est possible de construire sur la parcelle dont vous êtes le propriétaire, vous devrez consulter le Plan Local d’Urbanisme. Il faut savoir que ce document remplace le Plan d’Occupation des Sols, ce dernier n’étant plus valable depuis le 31 décembre 2020.

 © Photographe Scott Graham, Unsplash.com.

Quel est le lien entre la DIA et le droit de préemption urbain ?

Sur le Plan Local d’Urbanisme qui est valable au sein de la commune où se trouve le bien donc vous êtes propriétaire, vous aurez également la possibilité de savoir si votre bien est soumis au droit de préemption. Si tel est le cas, vous n’aurez pas la possibilité de vendre votre bien à la personne de votre choix. En effet, le droit de préemption offre la possibilité à une collectivité de faire l’acquisition de votre bien en priorité. Toutefois, en fonction du droit de préemption qui s’applique, il est parfois nécessaire que la mairie, si elle est titulaire du droit de préemption, avance un projet d’intérêt collectif pour pouvoir faire l’acquisition de votre bien de façon légale.

Si votre bien est soumis au droit de préemption, il sera alors nécessaire de rédiger une déclaration d’intention d’aliéner et de l’envoyer au titulaire de droit de préemption. Ce dernier aura deux à trois mois pour vous envoyer une réponse et vous pourrez alors, par la suite, vendre votre bien à la collectivité ou à la personne de votre choix en fonction de la réponse qui vous aura été donnée. Il est fortement conseillé de se faire accompagner d’un professionnel pour vendre un bien qui serait soumis au droit de préemption. En effet, les démarches à accomplir peuvent s’avérer complexes pour quiconque ne dispose pas des connaissances nécessaires en droit. Sachez que si vous n’envoyez pas la déclaration d’intention d’aliéner et que vous vendez votre bien, l’acte de vente pour être rendu caduc par la suite.

Vous l’aurez compris, il existe un lien important entre la déclaration d’intention d’aliéner et le droit de préemption, dans la mesure notamment où une DIA doit être envoyée au titulaire du droit de préemption pour avoir la possibilité de vendre un bien.

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ? 

Le droit de préemption urbain est un droit qui va être octroyé à une collectivité telle qu’une mairie pour qu’elle puisse faire l’acquisition d’un bien immobilier en priorité lorsque celui-ci sera mis en vente. Le droit de préemption urbain est utile dans la mesure où il permet au maire de pouvoir faire se développer des projets d’intérêt collectif. Notez que pour avoir la possibilité de faire l’acquisition de votre bien, la mairie va devoir présenter un projet tel que des logements sociaux ou encore des commerces ayant pour but de redynamiser la commune.

Existe-t-il différents types de droit de préemption ? 

Il faut savoir que le droit de préemption urbain n’est pas le seul qui peut vous concerner. Par exemple, si votre bien est situé dans une zone naturelle sensible, vous devrez envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la collectivité titulaire du droit de préemption. En effet, il est possible que cette dernière fasse l’acquisition de votre bien dans le but de protéger la biodiversité locale ou encore d’ouvrir des espaces naturels au public.

Les zones d’aménagement différé sont également concernées par le droit de préemption. Si votre terrain est situé dans une zone d’aménagement différé, vous devrez envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la collectivité titulaire du droit de préemption dans le but que celle-ci puisse par la suite mettre en place le projet prévu.

Il est tout à fait possible qu’une commune ait mis en place un droit de préemption lié à la sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Dans ce cas, les terrains dont la surface est comprise entre 300 et 1000 mètres carrés pourront faire l’objet d’une acquisition prioritaire de la part de la mairie. Celle-ci devra alors, par la suite, construire des commerces qui viendront dynamiser la commune.

Dans un tout autre registre, il faut savoir qu’il existe un droit de préemption qui s’applique pour le locataire d’un bien. En effet, en tant que propriétaire, si vous souhaitez mettre en vente un bien que vous avez mis en location, vous devrez en priorité proposer au locataire de faire l’acquisition de ce bien.

En quoi consiste la déclaration d’intention d’aliéner ? 

La déclaration d’intention d’aliéner est un document officiel qui va être envoyé au titulaire du droit de préemption. À travers ce document, en tant que propriétaire, vous informez le titulaire du droit de préemption que vous souhaitez vendre votre bien et lui demandez s’il souhaite acheter ce dernier ou s’il renonce à son droit de préemption. Sachez qu’il est également possible pour le titulaire du droit de préemption d’entamer des négociations afin de, par exemple, faire baisser le prix de vente.

Comment remplir la déclaration d’intention d’aliéner ? 

Il est nécessaire de suivre une procédure précise pour remplir une déclaration d’intention d’aliéner. Différents types d’informations doivent figurer sur ce document, comme par exemple le nom et l’adresse de l’acquéreur potentiel du bien ainsi que le prix de vente.

Pouvez-vous remplir vous-même la déclaration d’intention d’aliéner ? 

En principe, vous pouvez tout à faire remplir vous-même la déclaration d’intention d’aliéner et l’envoyer au titulaire du droit de préemption. Toutefois, notez qu’un certain nombre d’informations doivent figurer sur la déclaration d’intention d’aliéner pour qu’elle soit recevable d’un point de vue légal. C’est pour cette raison qu’il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel.

Pourquoi faire appel à un notaire ? 

Un notaire est un professionnel qui est tout à fait qualifié pour rédiger une déclaration d’intention d’aliéner. Notez que dans tous les cas, par la suite, vous aurez besoin de faire appel à un tel professionnel pour qu’il encadre la vente et certifie l’acte de vente une fois qu’un accord aura été trouvé entre l’acheteur et le vendeur. En faisant appel à un notaire, vous aurez la certitude que la déclaration d’intention d’aliéner sera remplie correctement et que le bon nombre d’exemplaires sera envoyé. Notez que lorsque vous recevrez la réponse du titulaire du droit de préemption, il sera encore une fois nécessaire de faire appel à un notaire, notamment dans le cas où des négociations devraient être entamées.

Combien de copies doivent être envoyées ? 

En fonction de la façon dont vous envoyez votre déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du droit de préemption, il faudra fournir un certain nombre de formulaires. Si vous envoyez la déclaration d’intention d’aliéner par voie postale, il faut savoir que quatre exemplaires identiques doivent être fournis. L’ensemble du dossier doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. En revanche, si vous choisissez d’envoyer votre déclaration d’intention d’aliéner par voie électronique, il vous suffira de fournir un seul exemplaire.

Quelles sont les réponses qui peuvent être données suite à une déclaration d’intention d’aliéner ? 

Une fois que vous aurez envoyé votre déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du droit de préemption, ce dernier disposera d’un délai compris entre deux et trois mois pour vous donner une réponse. Dans la plupart des cas, en effet, la collectivité dispose de deux mois pour vous envoyer une réponse, sauf dans le cas où votre terrain se situerait dans une zone naturelle sensible, dans ce cas, la collectivité pourra vous donner une réponse dans les trois mois. Il faut également savoir que si la collectivité vous demande des documents supplémentaires, le temps de réponse peut être allongé. Par ailleurs, si à la fin du délai, vous n’avez pas reçu de réponse, cela vaut pour une renonciation de la part de la collectivité.

Une réponse positive de la part de la collectivité 

Si les modalités de vente ainsi que le prix d’achat conviennent à la collectivité et qu’elle est en mesure de proposer un projet d’intérêt collectif qui sera mis en place sur votre terrain par la suite, elle est tout à fait en droit d’accepter votre offre et de faire l’acquisition de votre bien. Dans ce cas, il sera nécessaire de prendre contact avec l’acheteur potentiel que vous aviez trouvé pour votre bien afin de lui indiquer que ce dernier va être préempté. Par la suite, la mairie disposera de quatre mois pour effectuer le règlement et ainsi devenir légalement propriétaire du bien.

Les conséquences d’une réponse négative 

Si la collectivité titulaire du droit de préemption est intéressée par l’achat de votre bien mais que les modalités liées à la vente ou que le prix de vente ne lui conviennent pas, elle peut entamer des négociations. Elle vous fera alors une contre-proposition que vous pourrez accepter ou refuser dans un délai de deux mois. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord avec la collectivité, le dossier devra être porté devant le juge du Tribunal de Grande Instance afin que celui-ci tranche à propos du prix de vente. À partir de ce moment-là, la mairie pourra soit accepter l’offre soit renoncer à faire l’acquisition du bien. Il en va de même du point de vue du propriétaire, qui pourra renoncer à la vente ou accepter l’offre.

Il faut savoir que si la mairie renonce à son droit de préemption suite à une décision du juge du Tribunal de Grande Instance, elle ne pourra pas user de son droit de préemption à l’encontre du propriétaire du bien durant un délai de cinq ans. En revanche, si c’est le propriétaire qui renonce à vendre le bien, celui-ci devra réaliser une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner pour pouvoir remettre son bien en vente.

Une renonciation émanant de la collectivité 

Si la mairie n’est pas en mesure de proposer un projet d’intérêt collectif viable, ou tout simplement si elle n’est pas intéressée par votre bien, elle peut renoncer à faire l’acquisition de ce dernier. Dans ce cas, vous aurez la possibilité de vendre votre bien à l’acheteur que vous aviez trouvé auparavant.

Comment le droit de préemption est-il utilisé par une collectivité ? 

 Le droit de préemption est utilisé de différentes manières par une collectivité.

Un outil précieux pour évaluer le marché de l’immobilier local 

Grâce au droit de préemption, le maire d’une commune peut évaluer le marché de l’immobilier local et notamment les prix qui sont pratiqués. Ainsi, il pourra également constater la présence de logements potentiellement insalubres si les prix pratiqués de manière occasionnelle sont inférieurs à la moyenne constatée sur une durée donnée.

Un outil qui permet de visualiser la composition sociologique de la commune 

Le droit de préemption est également une façon intéressante pour le maire d’une commune de s’intéresser à la composition sociologique de cette dernière.

Un outil qui offre la possibilité de noter l’attractivité d’une commune

Sur la déclaration d’intention d’aliéner doivent figurer différentes informations relatives au potentiel acheteur du bien soumis au droit de préemption. De cette façon, le maire aura la possibilité de s’enquérir de l’attractivité de sa commune en fonction du lieu d’habitation actuel de l’éventuel acheteur. Ainsi, il saura si ce dernier vit actuellement dans une commune proche ou si, au contraire, il vit à une distance importante de la commune et vient s’y installer en raison de l’attractivité de cette dernière. 

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