Si vous souhaitez faire construire un bâtiment ou encore agrandir un bâtiment déjà existant se trouvant sur un terrain dont vous êtes propriétaire, il va être nécessaire de réaliser une demande de permis de construire ou d’aménager. En effet, sur le territoire français, la réglementation en ce qui concerne les nouveaux bâtiments est très stricte.
Si elle existe, c’est en grande partie pour éviter que des constructions soient présentes dans des zones naturelles qui sont légalement protégées ou encore sur des terrains situés dans des zones agricoles. En effet, ces derniers ne sont pas constructibles dans la mesure où ils représentent une part importante de l’économie française à l’heure actuelle. Il est néanmoins possible d’obtenir une dérogation dans le but de faire construire un bâtiment sur un tel terrain, dans la mesure où le bâtiment serait indispensable à l’exploitation de la parcelle sur laquelle il se trouve ou sur les parcelles situées autour.
Sommaire
1. Qu’est ce que le plan de masse ?
Réaliser une demande de permis de construire demande du temps et de nombreuses connaissances. En effet, différents documents doivent être fournis afin que les agents de la mairie étudient la demande dans les meilleures conditions et le plus rapidement possible. Les différents documents doivent être réalisés en prenant en considération toutes les informations qui sont situées au sein des documents d’urbanisme. Nous reviendrons par la suite sur les différents documents qu’il convient de consulter afin de remplir au mieux la demande de permis de construire.
Si jamais votre demande de permis de construire n’est pas complète ou si les différents aménagements que vous avez prévus ne respectent pas les réglementations que l’on trouve dans les documents d’urbanisme, vous serez dans l’obligation de réaliser une nouvelle demande de permis de construire. C’est pour cette raison qu’il peut être utile de faire appel à des professionnels dès votre première demande de permis de construire. Cela vous évitera de perdre beaucoup de temps.
Parmi les nombreux documents qui doivent être fournis lors de la rédaction d’une demande de permis de construire se trouve le plan de masse. Ce document peut sembler à première vue complexe et difficile à interpréter mais, une fois que vous avez conscience des données qu’il contient, il devient beaucoup plus lisible. Néanmoins, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel afin que celui-ci réalise votre plan de masse.
Un document composé en réalité de deux plans
Dans les faits, un plan de masse va être composé de deux documents différents. En effet, le premier plan va représenter votre terrain comme il est actuellement tandis que le second va représenter les futurs aménagements que vous allez réaliser. De cette façon, les agents de la mairie qui vont étudier votre dossier seront en mesure de voir rapidement et efficacement les différents bâtiments que vous souhaitez faire construire ou les aménagements qui sont prévus sur les bâtiments déjà existants. Notez que de nombreux éléments qui peuvent être des détails à vos yeux doivent figurer sur le plan de masse.
Pour connaître la liste exacte de tous les éléments qui doivent être dessinés sur un plan de masse, vous pouvez vous référer au paragraphe suivant ou encore au site officiel du gouvernement qui permet de prendre connaissance de tous les documents qui doivent être fournis pour une demande de permis de construire. Sachez que dans le cas où vous feriez appel à un professionnel, ce qui est fortement recommandé, vous n’aurez pas besoin d’effectuer les recherches puisque l’architecte auquel vous ferez appel sera en mesure de vous éclairer.
Les données qui sont notifiées sur le plan de masse
Sur un plan de masse doivent figurer de très nombreux éléments. Il est par exemple nécessaire de faire apparaître les bâtiments déjà construits ainsi que les bâtiments qui seront construits par la suite. Les raccordements à l’eau, à l’électricité, ou encore aux voies de circulation doivent également être présents sur un plan de masse. On note que les espaces verts aménagés ainsi que les arbres doivent être dessinés sur ce plan, de même que les piscines, les terrasses et autres. Si votre parcelle est délimitée par des clôtures ou encore des murs, il est indispensable de les notifier sur le plan de masse. Notez également que s’il est possible de pénétrer sur votre terrain grâce à plusieurs entrées, ces dernières doivent être présentes.
2. Pourquoi fournir un plan de masse pour une demande de permis de construire ?
S’il est nécessaire de fournir un plan de masse pour une demande de permis de construire, ce n’est pas par hasard. En effet, les deux plans qui composent le plan de masse vont servir aux agents de la mairie examinant votre demande à visualiser le plus facilement et concrètement possible les aménagements que vous envisagez de faire. Ce plan de masse sert également à vérifier que les futurs aménagements respectent bien les différentes normes qui sont dictées par les documents d’urbanisme.
Un plan qui permet de représenter les constructions à venir
Sur le plan de masse, il sera nécessaire de représenter à l’échelle les différents aménagements déjà présents sur votre terrain mais également les aménagements que vous envisagez de réaliser. Grâce à ce plan, les agents de la mairie pourront vérifier par exemple que votre bâtiment se trouve bien à une distance minimale des bâtiments situés sur les terrains voisins par exemple. Il servira également à vérifier que les différents accès aux commodités sont déjà existant sur votre terrain puisqu’ils doivent être représentés sur les deux plans.
Un plan de masse qui doit respecter les règles des documents d’urbanisme
Pour que votre plan de masse soit une pièce recevable de votre demande de permis de construire, il est nécessaire qu’il respecte les différentes indications qui sont présentes au sein des documents d’urbanisme. En fonction de la commune à laquelle appartient votre parcelle, il se peut que vous soyez confronté à différents documents que nous aborderons par la suite.
Notez que si votre plan de masse ne respecte pas la réglementation en vigueur, il y a de fortes chances pour que votre demande de permis de construire ou d’aménager soit refusée. Ce sera également le cas si les autres documents que vous devez fournir ne respectent pas ces mêmes documents. Encore une fois, l’avis d’un professionnel et le fait de recourir à ses services seront indispensables dans la mesure où les plans doivent être précis et réalisés grâce à des compétences précises.
Quels sont les documents à utiliser pour réaliser le plan de masse ?
Pour réaliser le plan de masse, il est nécessaire de s’appuyer sur les différents documents d’urbanisme qui sont mis à votre disposition au sein de la mairie de la commune de votre terrain ou encore dans le centre des impôts dont dépend cette même commune. D’autres documents peuvent-être consultés sur Internet, comme le plan cadastral par exemple, qui est disponible sur le site officiel du gouvernement recensant tous les cadastres de France.
Le PLU ou plan local d’urbanisme est le document le plus répandu à l’heure actuelle en France. Il y a de très fortes chances pour que vous soyez confronté à ce document et deviez le lire et l’analyser. Seules les communes les plus petites ne possèdent pas encore de PLU ni de PLUi, qui correspond au PLU pour les communautés de communes. Grâce au PLU, vous aurez la possibilité de savoir dans quelle zone se trouve votre terrain. À partir de ce document, il est en effet possible de savoir si un terrain se trouve en zone constructible ou non. Une fois que vous serez assuré de la constructibilité légale et dans les faits de votre terrain, vous pourrez entamer la procédure de demande de permis de construire. Le PLU vous servira alors à prendre connaissance des différentes règles que doit respecter le projet que vous souhaitez mettre en place.
Par exemple, dans certains quartiers, les bâtiments ne doivent pas dépasser une certaine hauteur ou être situés à moins d’une certaine distance des bâtiments présents sur les terrains voisins. On note également que grâce à ce document, vous pourrez savoir si votre terrain est situé à proximité de monuments historiques classés ou encore d’un panorama d’exception. Dans ce cas, il est possible que vous ne puissiez pas faire construire sur votre terrain.
En plus du plan local d’urbanisme, vous devrez prendre connaissance des données présentes sur le plan cadastral. Ce document sert notamment à connaître les limites d’un terrain et sera donc utile pour calculer la superficie exacte de votre bien. Sachez que le plan cadastral peut-être consulté en mairie ou encore sur le site officiel recensant tous les plans cadastraux de France. Un géomètre expert devra intervenir par la suite afin de baliser votre terrain pour que l’architecte puisse à son tour prendre les mesures adéquates dans le cadre de la réalisation de votre plan de masse.
Si votre commune ne dispose pas encore d’un PLU, il faudra vous diriger vers le règlement national d’urbanisme et la carte communale. Ces documents sont bien moins précis que le PLU mais vous apporteront les informations nécessaires pour la réalisation de votre plan de masse. Notez qu’en raison du fait qu’ils sont moins précis qu’un PLU, il est plus simple de contester une décision négative rendue par la mairie qui se serait appuyée sur le règlement national d’urbanisme. Encore une fois, faire appel à des professionnels sera indispensable pour la réalisation des différents plans présents au sein d’une demande de permis de construire.
Important
Sachez que le PLU regroupe également un certain nombre de règles qui dictent la nature des constructions qui peuvent être effectuées sur le territoire de la commune. En fonction de la superficie de votre terrain, de la proximité de certains bâtiments voisins ou encore du style architectural présent dans un quartier, vous devrez observer certaines restrictions voire même des interdictions de construire. Ce sera également le cas si un panorama d’exception ou encore un monument historique est situé à une proximité non négligeable de votre parcelle.
3. Une demande de permis de construire peut-elle être refusée à cause d’un plan de masse qui ne respecte pas les réglementations ?
De nombreux motifs peuvent être invoqués pour refuser une demande de permis de construire. Si votre plan de masse n’a pas été réalisé par un professionnel, il y a plus de chances pour que celui-ci ne soit pas recevable. En effet, comme cela fut dit à maintes reprises, il est nécessaire de disposer de compétences précises afin de réaliser un plan de masse correct. Par ailleurs, au sein du PLU, il est possible de connaître certaines informations relatives à votre futur aménagement, si ce dernier ne respecte pas les réglementations, cela sera visible sur le plan de masse et donc que votre projet peut être refusé.
Si vous recevez une réponse négative de la mairie, vous pourrez également prendre connaissance du motif de refus. À partir de ce moment-là, vous aurez la possibilité de déposer une nouvelle demande en prenant en considération le motif de refus qui vous aura été communiquée. Encore une fois, vous pourrez faire appel à un professionnel afin que celui-ci vous aide à modifier le plan de masse si ce dernier est mis en cause.
