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Vendre à un promoteur : les pièges à éviter

juillet 24, 2018

Un promoteur s’intéresse à votre terrain ? Vous hésitez encore entre la vente à un particulier ou à un promoteur immobilier ? Il est tout à fait normal, et même préférable, de se poser des questions. Si vendre à un promoteur comporte un avantage financier non négligeable, ce n’est pas une procédure à prendre à la légère. Pour vous éviter attentes et déconvenues, faisons le point sur les pièges à éviter et les erreurs à ne pas commettre lorsque vous envisagez de vendre l’un de vos biens à un promoteur immobilier.

Si vous envisagez de vendre l’un de vos biens à un promoteur immobilier, parce qu’il vous a contacté ou parce que vous espérez en tirer un meilleur prix qu’en vendant à un particulier, vous êtes certainement méfiant. Peut-être pensez vous que ces professionnels de l’immobilier ont l’ambition de vous embobiner. Vous êtes prudent car vous avez peur qu’un promoteur profite de votre méconnaissance des subtilités de ce type de vente pour réaliser une marge importante et, en quelque sorte, vous arnaquer. Ce type de promoteurs existent bel et bien. Mais ils sont, heureusement, assez rares. Et vous saurez vite si votre interlocuteur est digne de confiance ou non. Le choix du promoteur est donc primordial pour vendre votre terrain en toute sécurité.

Toutefois, même si vous traitez avec un professionnel fiable, quelques connaissances vous permettront d’éviter des pièges. Car tout promoteur sérieux cherchera à tirer le meilleur prix d’une négociation. C’est ce qui se passe pour n’importe quelle vente, immobilière ou non. Vous devrez donc bien vous renseigner pour être à même de mener les négociations.

Connaître le potentiel constructible

Saviez-vous que chaque terrain à deux prix ? Le premier, c’est le prix immédiat. C’est-à-dire celui que vous pouvez tirer de votre bien en l’état. Par exemple, vous voulez vendre votre terrain sur lequel vous avez fait construire votre maison il y a plusieurs décennies. Vous le faites estimer par une agence immobilière, qui fixera un prix en fonction de la taille du terrain, de l’état de la maison, du quartier, de l’état du marché, etc. Vous allez donc mettre en vente votre bien à ce prix, qui sera susceptible de bouger un peu, souvent à la baisse. L’avantage, c’est que vous pouvez vendre rapidement si le bien a assez de potentiel pour intéresser les particuliers. Vous empocherez donc la somme au bout de quelques semaines ou mois. C’est la procédure classique.

Le deuxième prix de votre terrain, c’est celui qui est lié à son potentiel constructible. Les particuliers ne s’y intéresseront pas. Les promoteurs, eux, le verront rapidement. Et c’est là que vous pouvez réaliser une marge importante, souvent autour de 20%. Prenons un exemple concret. Vous possédez un terrain de 1000m², estimé à 300 000 € en l’état. C’est donc son prix immédiat. Un promoteur qui s’intéresse à votre terrain va calculer son potentiel constructible. Le prix qu’il va vous proposer dépendra donc du nombre de m² qu’il sera autorisé à construire et, donc, à vendre. Par exemple, si son projet immobilier lui permet de construire 2000 m² sur votre terrain, à 250 €/m², le prix de votre terrain en termes de potentiel constructible sera de 500 000 €. C’est ainsi que vous pourrez réaliser une marge importante.

Il faut donc connaître le potentiel constructible de votre terrain pour être à même de juger si la proposition faite par le promoteur est réaliste. Pour cela, vous pouvez consulter le plan local d’urbanisme (PLU) et vous faire aider pour l’interpréter. Par exemple, s’il s’avère qu’il est possible de construire un immeuble d’habitation de plusieurs étages sur votre terrain mais que le premier promoteur qui vous contacte a dans l’idée de construire une villa, le potentiel constructible de votre terrain ne sera pas entièrement exploité. Peut-être, dans ce cas, devriez vous contacter d’autres promoteurs.

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Vous souhaitez vendre votre bien à un promoteur immobilier : quels sont les pièges à éviter afin d’en tirer le meilleur bénéfice.

Connaître les incertitudes

Dans la grande majorité des cas, la proposition qui vous sera faite par un promoteur sera alléchante. Mais elle n’est pas sans contraintes ! La plus importante concerne les délais. Si une vente à un particulier peut se conclure très rapidement, la procédure est plus longue lorsque l’on vend à un promoteur. Ce dernier devra réaliser diverses études pour déterminer son projet immobilier puis, une fois qu’il sera acté, demander le permis de construire. Vos voisins auront alors deux mois pour s’opposer à la construction. L’administration disposera elle d’un délai supplémentaire d’un mois pour demander une annulation du permis. Durant cette période, vous serez dans l’incertitude. Vous aurez signé une promesse mais sous condition suspensive de permis de construire purgé. L’attente dure généralement entre neuf et douze mois pour une vente à un promoteur entre le dépôt et la purge du permis. Il faut donc déterminer si le prix de vente vaut l’attente. C’est généralement le cas.

Le cas de la garantie financière d’achèvement

Depuis la crise, il est très courant de rencontrer une autre condition suspensive : la garantie financière d’achèvement. Concrètement, cela signifie qu’un établissement bancaire se porte garant pour le promoteur et s’engage à assurer le financement de la construction jusqu’à achèvement. Cette garantie peut donc être débloquée en cas de défaillance du promoteur à réaliser le projet immobilier envisagé. Il faut donc être particulièrement attentif à ce type de clause pour s’éviter des déconvenues et un rallongement des délais.

Se faire aider pour éviter les pièges

Vous avez désormais une idée générale des pièges à éviter lors de la vente d’un terrain à un promoteur. Bien sûr, ils sont plus nombreux et plus complexes que ce que nous avons évoqué ici. Bien souvent, ils sont spécifiques à chaque cas. Et il sera assez difficile, si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier vous-même, de les éviter soigneusement. Il est donc recommandé pour ce type de vente de se faire accompagner par un professionnel, comme ceux de Meilleurspromoteurs.immo. Grâce à notre expertise, vous serez certain de vendre au meilleur prix et dans les meilleures conditions à un promoteur fiable.

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