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Pour quelles raisons devriez-vous vendre votre terrain agricole ?

juin 5, 2021

Tous les types de biens ne se ressemblent pas et tous ne sont pas aussi simples à gérer qu’il y paraît. Par exemple, le fait de posséder un terrain agricole au sein de son patrimoine immobilier n’est pas toujours évident au quotidien. En effet, il est nécessaire de réaliser régulièrement des démarches afin de prendre connaissance des différentes législations qui ont été mises en place ou encore pour connaître les différents impôts qui doivent être réglés à la fin de l’année. En plus de cela, dans la mesure où vous souhaiteriez vendre votre terrain agricole, il faudra respecter toute une procédure, notamment dans le cas où votre terrain serait loué à l’heure actuelle. Vous ne pourrez pas vendre un terrain agricole s’il est loué, ou bien vous serez dans l’obligation de vendre le bail de location avec le terrain, ce qui fera chuter le prix de ce dernier. En plus de cela, cela ne vous permettra pas de trouver de très nombreux acheteurs potentiels.

Pourquoi un terrain agricole est-il si complexe à gérer ?

Il est important de savoir que si votre terrain est placé dans une zone agricole durant de nombreuses années voir décennies, il peut être partiellement ou totalement placé dans une zone à urbaniser au bout d’un certain temps. En effet, la pénurie de terrain se fait sentir en France, il devient difficile de construire certains projets d’envergure en raison d’un manque de parcelles constructibles. C’est pour cela que le gouvernement a tendance parfois à donner les directives pour modifier les documents d’urbanisme, documents que nous verrons par la suite. Dans ce cas, vous pourrez potentiellement vendre votre terrain à un meilleur prix et surtout faire affaire avec un professionnel. Ce dernier pourrait potentiellement vous faire une offre bien plus intéressante que celle d’un particulier ou encore d’un exploitant agricole. En effet, il ne se basera pas sur les mêmes critères pour établir la valeur de votre terrain.

terrain agricole
© Photo de terrain, photographe Narren Y, Pexels.

S’il s’avère que votre terrain a été placé dans une zone à urbaniser, que ce soit en totalité ou en partie, vous pourrez alors potentiellement réaliser vous-même les travaux de viabilisation afin de faire gagner de la valeur à votre bien. De plus, il ne faut pas oublier qu’une fois votre terrain viabilisé, vous pourrez entreprendre une négociation avec la mairie pour le placer en zone urbaine. Cela vous permettra de toucher un particulier souhaitant mettre en place un projet immobilier plutôt qu’un professionnel si la surface de votre terrain ne semble pas suffisamment importante pour intéresser un promoteur par exemple.

Si vous disposez d’un terrain agricole au sein de votre patrimoine immobilier, vous n’êtes pas sans savoir que cela peut avoir autant d’avantages que d’inconvénients. Ces derniers sont multiples, par exemple, votre terrain peut simplement ne pas être rentable dans la mesure où le loyer ne suffirait pas à régler les différents impôts dont vous êtes redevable en tant que propriétaire. Par ailleurs, un bail pour un terrain agricole ne ressemble pas à un bail pour un logement par exemple.

Un bail sur le long terme

Alors qu’un bail pour un logement peut être renouvelé tous les ans ou tous les 3 ans selon s’il est meublé ou non, en ce qui concerne un bail agricole, il sera renouvelé tous les 9,18 ou encore 25 ans. Cela signifie que durant tout ce laps de temps, vous ne pourrez pas récupérer votre terrain à moins de disposer de bonnes raisons qui doivent être officielles. Le fait que votre terrain soit partiellement placé en zone à urbaniser ne constitue pas une raison suffisante pour pouvoir rompre un bail agricole. C’est pour cela qu’il est important de bien réfléchir avant de proposer un terrain agricole en location. Il est aussi utile de se renseigner auprès de la mairie en ce qui concerne les potentiels ajustements qui seront réalisés dans les mois voire les années à venir au niveau des documents d’urbanisme.

Vous n’êtes toutefois pas à l’abri de voir des modifications subites arriver en raison d’un changement de gouvernement ou de politique d’urbanisation du territoire par exemple. Si vous souhaitez permettre à une tierce personne d’exploiter votre parcelle mais que vous préférez ne pas signer de bail, il existe une alternative. Vous pouvez en effet proposer votre terrain en commodat, ce qui signifie que l’exploitant de la parcelle ne vous versera pas de loyer mais qu’il sera tenu d’entretenir cette dernière en plus de l’exploiter. Par ailleurs, de cette façon, vous pourrez récupérer votre terrain n’importe quand.

Les difficultés pour rompre un bail agricole

Si vous souhaitez rompre le bail agricole qui vous lie au locataire, il sera nécessaire de répondre à certains critères. En effet, si vous êtes devenu exploitant agricole, vous pouvez tout à fait récupérer votre bien afin de l’exploiter vous-même. Par ailleurs, dans le cas où le locataire n’aurait pas réglé le loyer qu’il vous doit durant 2 mois, vous êtes également en mesure de récupérer votre bien. Notez qu’il est possible de récupérer un terrain agricole dans la mesure où il serait passé non pas en zone à urbaniser mais en zone urbaine. Il est impératif de prendre connaissance des différents critères à respecter auprès du tribunal des baux ruraux afin d’obtenir les informations les plus à même de convenir à votre situation.

De nombreux impôts à payer

En tant que propriétaire d’un terrain agricole, vous êtes redevable de différentes taxes et impôts qui doivent être payés tous les ans. Ces derniers peuvent évoluer, ce qui signifie que vous pourrez avoir à régler des sommes plus importantes au fil des années. Cela peut en grande partie expliquer votre envie de vendre votre terrain agricole, surtout si vous ne l’exploitez pas directement.

L’impossibilité de fixer le montant du loyer

Même si vous êtes le propriétaire de votre terrain agricole, vous n’êtes pas en mesure de fixer vous-même le montant du loyer que devra régler votre locataire chaque mois. En effet, c’est le Tribunal des baux ruraux local qui va établir les plafonds en ce qui concerne les loyers au mètre carré. C’est pour cela qu’il peut parfois arriver qu’un terrain agricole ne soit pas rentable. Comme nous l’avons vu précédemment, vous devez régler différents impôts chaque année en tant que propriétaire. Si les impôts sont plus élevés que le montant des loyers perçus, sans compter la nécessité d’entretenir certaines parcelles, votre bien ne sera pas rentable.

Comment savoir si votre terrain est devenu constructible ?

Pour savoir si votre terrain est passé en zone à urbaniser ou en zone urbaine, vous avez la possibilité de consulter différents documents d’urbanisme. Ces derniers peuvent s’avérer difficile à analyser et à comprendre, c’est pour cela qu’il sera alors utile de faire appel à des professionnels de l’immobilier. Un promoteur par exemple pourra vous accompagner dans vos démarches et potentiellement faire l’acquisition de votre terrain dans le cas où celui-ci s’avérerait partiellement ou totalement constructible.

Le Plan Local d’Urbanisme

Aujourd’hui, la plupart des communes de France sont dotées d’un plan local d’urbanisme. Il remplace le plan d’occupation des sols qui n’était plus assez précis et ne répondait plus aux problématiques actuelles en matière d’urbanisation et de protection de l’environnement. Le plan local d’urbanisme permet de connaître les règles à respecter dans le cas où vous souhaitez faire construire un bien sur votre terrain. On entend par ici que votre parcelle doit respecter une certaine surface constructible au sol, que les bâtiments ne doivent pas s’élever à plus d’une certaine hauteur en fonction du quartier dans lequel il se trouve, etc…

Sur le plan local d’urbanisme se trouvent également des plans grâce auxquels vous pouvez connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain agricole. Ce dernier peut en effet avoir été placé récemment au sein d’une zone à urbaniser voire même dans une zone urbaine dans la mesure où votre parcelle aurait déjà été viabilisée par le passé. Si votre terrain se trouve effectivement en partie ou en totalité dans une zone à urbaniser, vous pourrez alors potentiellement entreprendre des démarches de viabilisation ou prendre contact avec la mairie pour savoir dans combien de temps les travaux seront réalisés. Encore une fois, faire appel à un promoteur immobilier peut-être une excellente idée dans la mesure où celui-ci est habitué à réaliser les démarches pour modifier le PLU.

La carte communale

Ce document est disponible dans toutes les mairies et vous permettra de connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain. Ce document doit être utilisé avec le règlement national d’urbanisme. Notez que vous pouvez demander des informations complémentaires à la mairie en cas de besoin.

Le cadastre

Chaque commune dispose d’un plan cadastral sur lequel sont représentés tous les terrains de la commune. Grâce à ce document, vous aurez la possibilité de connaître les limites officielles de votre parcelle. Cela vous sera utile pour déterminer la surface exacte présente dans une zone à urbaniser ou urbaine par exemple. Il sera indispensable de faire appel à un géomètre expert afin qu’il vienne baliser votre terrain. En effet, à l’heure actuelle, des barrières se trouvent peut-être sur votre terrain mais elles ne correspondent pas forcément aux limites officielles du plan cadastral.

Les informations délivrées par la mairie

Pour savoir si votre terrain a été changé de zone ou s’il le sera bientôt, vous pouvez toujours vous rapprocher de la mairie et des agents qui y œuvrent. En effet, les conseillers municipaux seront les plus à même de vous répondre en ce qui concerne les éventuels projets d’urbanisation du territoire de la commune. De cette façon, vous pourrez également connaître la probabilité que votre terrain soit placé en zone urbaine à partir du moment où vous aurez viabilisé vous-même ce dernier. Encore une fois, faire appel à un professionnel ne sera pas inutile dans la mesure où celui-ci pourra vous épauler si vous souhaitez faire une demande de modification ou de révision du plan local d’urbanisme.

Pourquoi vendre un terrain agricole à un professionnel ?

Si votre terrain se trouve actuellement en zone à urbaniser ou en zone urbaine, cela peut être une bonne idée de chercher à le vendre à un professionnel de l’immobilier. En effet, par exemple, un promoteur immobilier ne va pas se baser sur les mêmes critères qu’un particulier ou qu’un exploitant agricole pour faire l’acquisition de votre terrain.

Une estimation plus intéressante

Un promoteur immobilier va prendre en considération la superficie de la parcelle, ainsi que son emplacement géographique ou encore le fait que des commerces voire même des écoles se trouvent dans les environs. En clair, un promoteur immobilier va se baser sur le potentiel constructible de votre terrain et non pas sur la valeur effective de votre bien comme le ferait un particulier. Vendre un terrain situé dans une zone à urbaniser est plus avantageux que de le vendre en tant que terrain agricole dans la mesure où le prix de l’hectare est très faible en France pour les terrains agricoles.

Un professionnel qui peut obtenir des autorisations de construction

Il peut être judicieux de faire appel à un professionnel pour la vente de votre terrain dans la mesure où celui-ci pourra réaliser des demandes de modification ou de rectification du PLU voir même du RNU si besoin. On note également que les professionnels de l’immobilier ont parfois des accords avec les mairies pour faire construire des bâtiments sociaux ou encore liés à la création de commerces. Cela signifie qu’il peut alors être plus simple d’obtenir une dérogation ou un accord de la mairie.

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