Comment savoir si mon terrain est constructible ?

Savoir si un terrain est constructible, même lorsqu’on en est le propriétaire, n’est pas toujours aisé. Car la classification des zones constructibles varie régulièrement ! Même si vous avez construit votre maison sur ce terrain il y a des années, cela ne veut pas automatiquement dire qu’un nouveau projet immobilier sera possible. Aussi, il arrive que seule une partie du terrain soit constructible. La valeur du bien va donc dépendre en grande partie de sa constructibilité. Avant de mettre un terrain en vente, et d’envisager une vente à un promoteur, il faut donc se renseigner sur son statut. Quelles sont les démarches à faire ? Quels paramètres faut-il prendre en compte ? Est-il possible de se faire aider ? On fait le point.

Terrain constructible ou inconstructible : ce que dit la loi

La nature constructible d’un terrain peut évoluer dans le temps, dans un sens comme dans l’autre, et dépend de plusieurs facteurs. Ce sont les instances locales qui décident, en fonction de ces facteurs, quel terrain est ou non constructible.

Toutes les zones urbaines sont-elles constructibles ?

Les zone légales constructibles d’une ville sont déterminée par chaque commune dans une documentation spécifique. Il s’agit dans la majorité des cas du plan local d’urbanisme (PLU), qui a remplacé le POS, ou, le cas échéant, de la carte communale. Dans certains cas, très rares, la commune n’a pas établi de documentation locale. C’est alors la réglementation nationale de l’urbanisme (RNU) qui s’appliquera.

Pour la plus grande partie des terrains, c’est donc le PLU qui va déterminer la constructibilité. Les zones urbaines (U) sont le plus souvent considérées comme constructibles dans la mesure où elles sont situées en agglomération et donc raccordées aux différents réseaux indispensables. Il existe aussi des zones à urbaniser (1AU), considérées comme assez proches des réseaux pour se révéler constructibles.
Mais le PLU comme les autres documentations légales ne déterminent pas la nature constructible d’un terrain à 100%. D’autres paramètres vont intervenir, que nous détaillerons plus bas. Il peuvent complexifier la construction voire la rendre impossible.

Quelques interdictions absolues

Les documentations légales telles que le PLU peuvent définir des interdictions absolues de construire. Par exemple en zone inondable ou soumise à des risques naturels. Mais aussi dans les zones naturelles ou agricoles, qui peuvent être protégées par la loi ou par les réglementations locales. Aussi, certains terrains peuvent être réservés à des projets d’équipement public. La proximité d’installations à risque ou la préservation de paysages peuvent également empêcher la construction.
De plus, lorsque le PLU a remplacé le POS, on a observé un réelle volonté de mieux prendre en compte les enjeux environnementaux. De nombreux terrains auparavant constructibles ne le sont donc plus depuis quelques années. Mais le PLU ne répertorie pas encore toutes les interdictions environnementales. Dans ce cas, un promoteur local pourra vous aider, puisqu’il sera très au courant des obligations et interdictions dans une zone donnée.

Viabilisation, zones à urbaniser : les cas d’inconstructibilité temporaire

Parfois, les interdictions de construire sont temporaires. C’est notamment le cas dans les zones périurbaines, où l’expansion des villes fait passer des terres agricoles en terrains constructibles. Il faut pour cela que ledit terrain se trouve dans une zone à urbaniser, où l’installation des réseaux de voirie est prévue et permettra donc la construction.

On trouve deux types de cas : les zones 1AU et 2AU. En zone 1AU, l’urbanisation sera rapide : les services municipaux ont souvent déjà prévu les travaux de communication, d’énergie et d’assainissement. Une zone 2AU est elle réservée à une urbanisation future. Les terrains sont donc non-constructibles dans l’immédiat mais leur statut pourra évoluer lorsque les travaux de viabilisation seront lancés. Dans ce cas précis, il est possible de demander une modification ou une révision du PLU pour rendre le terrain constructible plus rapidement.

Savoir si un terrain est constructible : les démarches

Puisque la nature constructible d’un terrain est susceptible d’évoluer, il faut connaître le statut actualisé du terrain. Pour cela, vous devrez vous renseigner auprès de la mairie, avec des démarches variables selon les cas de figure.

Connaître la réglementation au niveau local

Puisque les instances locales déterminent la constructibilité légale d’un terrain, il faut se rapprocher d’elle. Si vous avez un doute sur l’emplacement et la délimitation exacte de votre terrain, il convient de faire appel au cadastre. Si vous connaissez avec précision la localisation de votre terrain, vous pouvez directement vous reporter au PLU ou à la carte communale.

Terrain constructible ou non : se référer au PLU ou à la carte communale

En vous reportant au PLU, disponible en mairie ou sur le site Internet de la commune, vous pourrez savoir si votre terrain se trouve en zone urbaine, en zone à urbaniser ou dans une zone à protéger. Mais vous obtiendrez également d’autres précieux éléments de réponse. Par exemple la taille minimale et maximale de construction. On parle de coefficient d’occupation des sols (COS), un ratio qui fixe l’implantation maximale au sol pour chaque parcelle. Le PLU vous informera également sur la hauteur maximale des bâtiments, l’écart minimal avec le voisinage, les éventuelles obligations en matière de préservation environnementale ou historique. Par exemple, la présence de plusieurs arbres centenaires pourra complexifier la construction.

Même si un terrain se trouve en zone constructible, certains paramètres peuvent limiter ou anéantir les opportunités. Il convient donc d’effectuer une analyse précise ou de la confier à un cabinet d’experts. Meilleurspromoteurs.immo peut vous mettre en relation avec des professionnels de votre région qui détermineront avec précision les possibilités de construction sur votre terrain.

La question de la viabilité du terrain

Un terrain juridiquement constructible ne sera forcément viable dans l’immédiat. C’est le cas dans les zones à urbaniser, où la constructibilité a été validée par les services municipaux, qui doivent encore raccorder le terrain à toutes les commodités indispensables (réseaux de voirie, sanitaires, énergétiques).
Dans ce cas de figure, faire appel à un promoteur immobilier est particulièrement recommandé. C’est lui qui va se charger d’obtenir les autorisations de raccordement, des manoeuvres complexes qui demandent du temps et une certaine expertise. Un promoteur peut d’ailleurs acheter un terrain avant qu’il soit viabilisé. Et, même lorsqu’il attend que tous les raccordements soient fait, les démarches complexes restent à sa charge.

La question de la constructibilité physique du terrain

Nous avons donc pour l’heure pris en compte la constructibilité juridique et la viabilité du terrain. Reste un paramètre : la constructibilité physique. Cela dépend notamment de la géologie du terrain et de son inclinaison. Et cette expertise n’est pas à la charge de la municipalité mais du propriétaire, qui devra recourir aux services de spécialistes pour mener une étude de faisabilité. Dans le cas d’une vente à un promoteur, c’est ce dernier qui se chargera de prendre en compte ces paramètres lors de l’étude de faisabilité. Il peut en ressortir que seules certaines parcelles du terrain sont constructibles. Le projet immobilier du promoteur devra alors être adapté ou abandonné.

Terrain constructible ou non : se faire aider

Déterminer la nature constructible d’un terrain mêle donc démarches administratives et expertises techniques, chaque cas étant unique. Et c’est une étape à ne pas prendre à la légère, puisqu’elle va garantir ou non une vente au meilleur prix et dans les meilleures conditions. Pour s’en assurer, il peut donc être utile de confier les démarches à des spécialistes. Meilleurspromoteurs.immo peut vous mettre en relation avec des promoteurs et experts locaux, qui parviendront à des conclusions sérieuses rapidement. Cela vous permettra de vendre au meilleur prix sans prise de risque.