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Quels points prendre en compte pour estimer un bien qui sera vendu à un promoteur ?

mars 9, 2020

Ce n’est plus un secret pour vous si vous avez déjà parcouru nos articles précédents, une vente à un promoteur immobilier va vous permettre de maximiser vos gains. En effet, ce professionnel de l’immobilier ne va pas expertiser votre bien de la même façon qu’un particulier, ce qui fait que son offre sera bien plus avantageuse même si les délais sont très longs ! En effet, le promoteur doit réaliser de nombreuses démarches administratives avant d’acheter votre terrain ou votre maison, mais cela vous sera bénéfique au final.

Pour vendre à un promoteur dans les meilleures conditions, il existe quelques conseils particulièrement avisés. En effet, vous ne devez pas perdre de vue que vous aurez en face de vous un professionnel qualifié dont l’objectif va être d’augmenter ses profits. Pour éviter d’accepter une offre qui serait injustifiée, l’idéal est de faire estimer son bien de façon indépendante, cela vous permet par la suite de négocier au mieux, en ayant à votre disposition des données fiables. En ayant une idée précise de la valeur vénale de votre bien, vous pourrez en déduire la valeur constructible, puisque la seconde est supérieure à la première d’environ 15 %. Il est indispensable que vous ayez conscience de ce que vaut votre terrain, auquel cas, vous pourriez bien être lésé par une vente à un promoteur ! 

Une estimation en solitaire qui va se révéler difficile 

Il est compliqué de lister tous les critères pris en compte par un promoteur immobilier lors de son estimation tant ils sont nombreux. De votre côté, il se peut que vous soyez habitué à estimer un bien tel qu’une maison, donc, à définir une valeur vénale. Ce n’est pas du tout ce qui va intéresser le promoteur, puisque pour mener son projet à bien, il risque fort de détruire les bâtiments qui se trouvent sur votre parcelle. 

En réalisant quelques recherches sur le net, vous allez peut-être tomber sur des simulateurs. Ces derniers sont destinés aux particuliers qui souhaitent estimer leur propriété par eux-mêmes, en répondant simplement aux questions posées par l’algorithme. Même en choisissant un simulateur qui serait axé sur les ventes aux promoteurs immobiliers, vous ne pourrez jamais obtenir une donnée précise. Cela est dû au fait que le promoteur va prendre en compte des critères qui ne sont pas demandés par le simulateur, comme la position géographique exacte du bien, ou encore les projets de la mairie en matière d’urbanisation. 

Une expertise professionnelle complète 

Au vu de la complexité d’une expertise immobilière, le mieux que vous puissiez faire, c’est de prendre contact avec un professionnel du secteur de l’immobilier. De cette façon, vous aurez accès à des chiffres relativement fiables qui vous donneront une idée bien plus précise de la valeur de votre terrain qu’un obscur algorithme trouvé sur Internet. 

L’indépendance du professionnel que vous allez contacter est primordiale, n’étant pas à la solde d’un grand groupe national, il n’aura aucun intérêt à vous mentir quant à la valeur de votre bien. Toutefois, retenez que selon la qualification précise de l’expert, il ne va pas se baser sur les mêmes critères que ses confrères. Par exemple, en faisant appel à un notaire, vous aurez une idée de la valeur des biens construits ainsi que du terrain nu qui l’entoure. Un agent immobilier va porter son expertise sur les bâtiments, et le promoteur immobilier sur le terrain constructible. C’est cette dernière option qui va révéler la plus fiable. Même si vous n’envisagez pas de faire affaire avec ce même promoteur par la suite, rien ne vous empêche de lui demander une expertise privée. 

Qu’est ce qui rend le promoteur si fiable ? 

En contactant un promoteur indépendant, vous bénéficierez d’une expertise ciblée qui vous servira grandement par la suite. En effet, le promoteur est habitué à évaluer la valeur d’un terrain. En faisant le choix d’un promoteur local, vous accentuerez encore la précision de l’analyse qui vous sera fournie, en plus de faciliter les démarches du professionnel. Ce dernier, exerçant dans les alentours, connaîtra certainement déjà les réglementations de la commune et ne perdra pas de temps à réaliser de nombreuses démarches. 

Dans le carnet d’adresses d’un promoteur immobilier se trouvent de nombreux professionnels du secteur du bâtiment. Il pourra donc les contacter rapidement si le besoin d’une expertise plus poussée sur certains points se fait sentir. Il ne faut pas négliger le fait qu’un promoteur est un professionnel habitué à superviser de gros chantiers. Il connaît donc toutes les problématiques qui y sont liées et est capable d’estimer un terrain en fonction de ses potentiels problèmes, de sa nature, etc. 

Pour finir, si le promoteur semble être la personne la plus qualifiée pour estimer la valeur de votre terrain, c’est parce qu’il ne va pas tenir compte des bâtiments qui se trouvent déjà dessus. En effet, il ne va s’intéresser qu’au potentiel constructible, ce qui signifie que même si des bâtiments en mauvais état se trouvent sur la parcelle, cela ne vous fera pas perdre d’argent. Ce ne serait pas le cas si vous comptiez vendre à un particulier, qui lui s’intéresserait de près à la valeur vénale de votre bien immobilier. 

Savoir délimiter son terrain pour réaliser une expertise pertinente 

Alors que le promoteur vous demande quelles sont les limites de votre terrain, vous voilà bien embêté. En théorie, la parcelle dont vous êtes le propriétaire est délimitée par les haies, ou encore les barrières que vous avez peut-être fait poser il y a quelques années. Peut-être même étaient-elles déjà là lorsque vous avez fait l’acquisition du bien ! Autant dire qu’une vérification s’impose, car chaque m² va avoir de la valeur, il convient donc de fournir au promoteur les informations les plus précises possibles. Si vous manquez de temps ou ne savez pas où chercher, le promoteur pourra s’en charger à votre place. 

Une surface globale qui va avoir de la valeur 

Plus le terrain que vous possédez est grand, plus il a de la valeur, surtout pour un promoteur immobilier. En effet, son but est de développer des projets de plus ou moins grande envergure. Cette dernière va tout simplement dépendre de la taille du terrain ! C’est en partie pour cela qu’il est important de prendre en considération le moindre m². De plus, des limites officielles permettront au promoteur de se protéger d’un voisin qui tenterait de déposer un recours, argumentant alors que le projet empiète sur son terrain. 

Certaines communes peuvent vous fournir des données très précises rapidement. En consultant le cadastre ou bien les services fiscaux, vous aurez en théorie accès à des informations très précises. Si ce n’est pas le cas, ce qui arrive dans les petites localités, vous allez devoir prendre contact avec un géomètre topographe qui se chargera de venir vérifier sur place les limites de votre bien. Cette expertise a un coût, qui peut, le cas échéant, être pris en charge par le promoteur immobilier. 

Le Plan Local d’Urbanisation, votre meilleure source d’informations 

Le PLU, ou tout autre équivalent, va devenir votre document de référence durant la vente de votre bien. En effet, vous pourrez consulter une carte qui traces les limites de tous les terrains qui composent le territoire de la commune. En plus de connaître les limites de votre terrain, vous pourrez accéder à des informations importantes, comme la zone dans laquelle il se trouve ou encore le coefficient de constructibilité.  

Selon la zone dans laquelle va se trouver votre terrain, il va gagner ou perdre de la valeur. Pour intéresser un promoteur, mieux vaut qu’il se trouve en zone constructible, ou, dans le pire des cas, en zone à urbaniser 1AU. Le PLU pouvant être modifié et étant évolutif, il peut parfaitement faire l’objet d’une révision qui placera votre terrain dans une zone plus avantageuse pour vous. 

Un promoteur est avant tout à la recherche d’un terrain constructible, c’est ce critère qui va donner le plus de valeur à votre bien. Si jamais ce dernier se trouve dans deux zones, ce n’est pas un souci à partir du moment où une partie de la parcelle est constructible. Le reste pourra être aménagé dans le but de devenir un espace vert. Les citoyens sont de plus en plus à la recherche de logements respectueux de l’environnement, ce sera donc un avantage pour le promoteur de disposer d’un tel espace. 

Des détails qui vont avoir de l’importance 

La concurrence va se transformer en atout, si votre terrain est bien placé et constructible, il intéressera potentiellement plusieurs acheteurs. Cela va jouer en votre faveur, vous pourrez augmenter le prix de vente de votre bien auprès du promoteur si vous pouvez mettre dans la balance le fait que des particuliers sont prêts à en faire l’acquisition. Ajoutez à cela que les délais liés à une vente traditionnelle sont plus courts que ceux liés à une vente avec un promoteur et vous pouvez être sûr que l’offre qui vous sera faite sera largement acceptable. 

Important

Toutefois, ne perdez pas de vue que la constructibilité légale ne va peut-être pas suffire à vendre votre bien à un bon prix. Le promoteur va également s’assurer de la viabilité du terrain, qui doit être avérée si vous comptez conclure une excellente vente. De plus, prenez le temps de vous renseigner quant aux projets de la mairie. S’ils sont nombreux, et concernent par exemple la construction d’une école ou de commerce, cela sera un plus pour vous et donnera de la valeur à votre terrain. 

Notez également que les acheteurs, particuliers comme professionnels, vont être sensibles à la position géographique de votre bien, et aux phénomènes naturels qui peuvent survenir dans la région dans laquelle il se trouve. Une zone inondable sera en théorie non constructible, mais il arrive que des zones ne soient pas qualifiées comme telles par le PLU et le soient en réalité. Les acheteurs potentiels vont prendre le temps de se renseigner à ce sujet. De plus, retenez qu’une région très ensoleillée sera un avantage. C’est en partie pour cette raison que les terrains situés dans le sud de la France se vendent plus cher que ceux que l’on trouve en Normandie. 

Ce n’est qu’une fois tous ces éléments pris en compte que vous pourrez espérer obtenir une estimation fiable de votre terrain. Sa valeur constructible sera plus intéressante que sa valeur vénale, à moins qu’une superbe villa de plusieurs centaines de m² habitables ne soit présente dessus. Dans tous les cas, préférez vous fier à un professionnel de l’immobilier indépendant, qui saura vous faire une estimation prenant en compte tous les critères nécessaires. Cela vous permettra peut-être par la suite de conclure une vente avec lui ou tout de moins de disposer de suffisamment d’arguments pour convaincre les acheteurs qui se présenteront à vous de la valeur véritable de votre terrain. 

 

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