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Quels risques prenez-vous en vendant votre bien à un promoteur immobilier ?

juillet 3, 2019

Ce n’est pas un secret, toutes les ventes présentent des dangers, que ce soit à un particulier ou à un professionnel. En effet, si vendre à promoteur est un avantage d’un point de vue financier, cela peut parfois devenir compliqué si le professionnel en face de vous n’est pas de bonne foi. D’autres points doivent être soulevés si l’on commence à aborder les aspects positifs d’une vente à un promoteur. Vous pouvez disposer d’un logement entièrement neuf dans le cas d’une dation ou encore participer à une amélioration notoire du quartier si le projet permet à de nouveaux ménages de s’installer ou à des commerces d’ouvrir par exemple.

Parce qu’il ne sert à rien de chercher à minimiser les risques en vous faisant croire qu’ils sont inexistants dans le cadre d’une vente à un promoteur, nous allons aborder avec vous tous les points qui peuvent devenir problématiques. Ainsi, vous pourrez vous prémunir contre ces situations, notamment en étant accompagné d’experts qui se chargeront pour vous de trouver un promoteur fiable et de confiance avec lequel vous pourrez négocier en toute sérénité.  

Une vente à un promoteur peut-elle être une arnaque majeure ? 

Malheureusement, vous l’avez peut-être un jour appris à vos dépends, il n’existe pas de transaction qui soit fiable à 100 %. Vous aurez beau vous assurer de la légalité et de la perfection de tous les contrats que vous signerez dans votre vie, il arrivera peut-être un jour où une personne malintentionnée mais dotée de grandes capacités oratoires vous mènera en bateau. C’est un risque que la plupart des gens acceptent, car cela fait partie de la vie. Toutefois, en prenant un maximum de précautions, les risques peuvent être fortement minimisés.

Dans le secteur de l’immobilier, les transactions qui sont effectuées concernent des sommes importantes, c’est pourquoi il existe des lois précises pour les encadrer.  Si vous ne pourrez jamais éviter totalement les promoteurs malhonnêtes, au moins pouvez-vous éviter de faire affaire avec un professionnel qui œuvre de manière illégale. Dans le secteur de l’immobilier, tout se sait très vite et un promoteur qui ne serait pas dans la légalité sera rapidement connu de tous. Toutefois, deux précautions valent mieux qu’une, c’est pourquoi nous vont conseillons d’appliquer les deux principes qui vont suivre sans modération. 

Pour commencer, faites expertiser votre terrain par un professionnel neutre avant de rencontrer des promoteurs. Il existe de nombreux experts en la matière qui pourront réaliser une étude approfondie de votre terrain pour un moindre coût. Si vous faites appel à un promoteur pour réaliser cette opération, ce qui est tout à fait possible, veillez à le choisir avec soin. Il doit si possible œuvrer dans la région et surtout, être indépendant. Dans tous les cas, essayez de faire évaluer votre bien par différents professionnels issus du secteur de l’immobilier afin d’obtenir une valeur relativement précise. En procédant ainsi, vous serez en mesure de faire le tri entre les promoteurs honnêtes et ceux qui ne sont là que pour vous faire une proposition minorée voire surévaluée.

Dans un deuxième temps, vous allez devoir choisir soigneusement le professionnel avec qui vous allez pourvoir conclure la vente. Pour cela, intéressez-vous à sa réputation dans le milieu immobilier, prenez le temps de vous renseigner sur les projets qu’il a mené dans le passé, ne vous arrêtez pas aux promoteurs qui vous ont contacté, allez vous-même frapper aux portes de promoteurs proches de chez vous. C’est un point important qu’il faut mentionner : privilégiez les promoteurs locaux à ceux qui évoluent à une niveau national. 

Une fois que vous aurez découvert la perle rare, conversez avec le promoteur et découvrez le projet qu’il envisage de mettre en place sur votre terrain. Un bon promoteur est certes créatif et ambitieux, mais il n’en a pas pour autant la tête dans les étoiles. Le projet qu’il va vous présenter doit rester réaliste, tout du moins si vous voulez avoir une chance que la mairie l’accepte et vous délivre un permis de construire. 

Contactez un intermédiaire pour minimiser les risques :

Le choix du promoteur est un moment crucial, pour être sûr de ne pas vous tromper, n’hésitez pas à contacter une société spécialisée dans les transactions entre promoteurs et particuliers. Le sérieux de ces professionnels vous garantira des offres non seulement intéressantes mais également fiables. Il va sans dire qu’il est dans l’intérêt de ces experts que la transaction se réalise dans les meilleurs délais et conditions possibles, c’est pourquoi vous pouvez leur accorder votre confiance. 

Savoir évaluer les risques administratifs et apprendre à s’en protéger

Une fois que vous aurez décidé du promoteur avec lequel vous allez traiter, il vous sera possible de vous projeter un peu plus. Pour que la situation continue d’avancer, il vous faudra entreprendre certaines démarches qui mèneront, à terme, à la vente de votre terrain. Toutefois, vous n’êtes toujours pas à l’abri d’une erreur, c’est pourquoi nous allons vous exposer les risques présents à ce niveau de la transaction.

Plus l’offre est importante, plus les risques sont grands 

Dans le cadre d’une telle transaction, deux solutions vont être à la portée du promoteur. Il faut savoir que plus les délais de vente sont longs, plus la somme à débourser sera importante, puisque l’immobilisation du bien peut vite coûter cher. Toutefois, le secteur de l’immobilier est très concurrentiel, il n’est donc pas possible de faire des pronostics exacts sur une telle vente.

Le promoteur a donc deux solutions :

  • La première consiste en un achat sec, c’est à dire que le vendeur expose son prix de vente, le promoteur fait une offre un peu plus élevée pour emporter la mise sur les particuliers et achète le terrain comme le ferait l’un de ces derniers. Les démarches vont alors être grandement simplifiées puisque le projet du promoteur ne sera même pas encore né, il n’aura entre les mains qu’un terrain et ce sera à lui de réaliser toutes les démarches par la suite, étant le nouveau propriétaire du bien. Cette solution peut être avantageuse pour un particulier qui a besoin d’argent rapidement ou qui ne peut patienter des mois avant de se défaire de son terrain. Toutefois, financièrement parlant, ce n’est pas la meilleure option. 
  • Comme nous l’avons dit, le temps, c’est de l’argent. Plus un transaction est longue, plus le vendeur va toucher une somme importante. Par ailleurs, si la vente met autant de temps à se conclure, c’est parce que le promoteur veut faire l’acquisition du terrain une fois que le projet aura été accepté par la mairie et que ses financements seront garantis. Il va alors faire une proposition au vendeur en se basant sur les droits à construire, ce qui représente une alternative bien plus lucrative pour le propriétaire du terrain. En effet, le prix va être déduit directement du potentiel constructible du terrain, c’est à dire que selon l’envergure du projet qui sera envisagé par le promoteur, la valeur du terrain va sensiblement augmenter.

En définitive, le risque d’une vente courte n’est pas de perdre de l’argent, mais de ne pas en gagner assez. En revanche, un vente plus longue va prendre beaucoup de temps, et il n’existe aucune certitude que le projet soit au final accepté. Toutefois, si en signant la promesse de vente, vous vous assurez d’être indemnisé pour immobilisation du bien si jamais le projet était avorté, vous vous immunisez contre une partie des risques potentiels.

En bref :

Un compromis de vente est une bonne manière de vous protéger. En le faisant rédiger par un expert, vous vous assurerez que le prix de vente est définitif, que vous serez indemnisé en cas d’abandon du projet, et vous pouvez même, dans certains cas, fixer des délais qui devront être respectés par le promoteur.

Des délais incertains sont synonymes de gains plus importants 

Lorsqu’un promoteur vous fait une offre basée sur le potentiel constructible, elle va être bien plus intéressante qu’une offre émanant d’un particulier. Mais cela a pour prix des délais à rallonge qui peuvent parfois vous décourager. 

Lorsque vous vendez à un particulier, vous touchez une somme importante dans un laps de temps très réduit, ce qui ne sera pas la cas avec une vente à un promoteur. Ce dernier, avant de finaliser l’accord, devra réaliser de nombreuses études afin de déterminer le potentiel de votre terrain, mais surtout, l’ampleur du projet qu’il peut entreprendre. Par la suite, il va devoir trouver des financements, souvent auprès des banques. Enfin, le projet devra passer devant une commission en mairie et une demande de permis de construire sera déposée. C’est seulement une fois que cette dernière aura été acceptée que vous pourrez espérer toucher votre argent. Il est toutefois probable que vous deviez patienter encore quelques mois, le temps que le permis de construire soit définitivement purgé. 

Au final, dans le meilleur des cas, vous devrez patienter au minimum 9 mois, mais cela reste rare. En moyenne, on compte 12 mois pour une vente à promoteur immobilier, plus si des contraintes administratives ralentissent le processus de vente. 

Quand le permis de construire devient une contrainte 

Il est un fait que l’on a tendance à occulter : le permis de construire doit être purgé avant d’être utilisable sans risques. Sur le papier, le terme n’est pas très engageant, c’est vrai. Pourtant, c’est une étape indispensable du processus de vente à laquelle vous ne pourrez pas échapper

Une fois que le permis de construire vous aura été accordé, les problèmes peuvent encore une fois surgir. En effet, si votre voisinage estime que le projet peut lui nuire d’une quelconque façon, il peut émettre un recours. Celui-ci doit bien sûr être justifié, par exemple par une perte de valeur des biens situés aux alentours. Le projet va alors se trouver bloqué durant quelques semaines le temps que la mairie examine le dossier. Si jamais elle estime que le recours est justifié, le permis peut très bien être retiré, même si au préalable il fut accepté. 

Le retrait administratif est également un risque pour le promoteur et son projet. Une fois que le permis aura été donné par la mairie, si elle se rend compte d’une irrégularité dans le dossier, elle peut le transmettre à la préfecture qui va à son tour l’examiner. Cette juridiction peut alors décider d’annuler le permis de construire auparavant délivrer. 

Ce n’est pas parce que le permis de construire est enlevé que le projet va disparaître. Le promoteur peut très bien modifier ses plans afin qu’ils correspondent aux diverses demandes émanant des voisins ou de la mairie. Pour éviter au maximum que cette situation se produise, il vaut mieux que vous entreteniez de bons rapports avec vos voisins, en les informant régulièrement du projet qui est en train de voir le jour près de chez eux. Ainsi, s’ils ont des objections à émettre, vous pourrez les prendre en compte avant que la dernière étape de la machine administrative ne soit lancée. 

Une fois que trois mois se seront écoulés après l’acceptation du permis de construire, on dira du permis qu’il est purgé et les travaux pourront commencer. C’est à ce moment que le promoteur pourra signer l’acte officialisant la vente. 

Des risques maîtrisés grâce à une aide extérieure 

Comme vous l’avez compris, la plupart des risques peuvent être relativement bien maîtrisés. Pour cela, vous devez vous entourer des bonnes personnes qui sauront vous conseiller en temps réel. Il existe des bureaux d’experts qui sont habitués à gérer les transactions en les particuliers et les promoteurs. Ils connaissent toutes les failles du système et sauront vous guider dans la bonne direction et vous donner des conseils avisés pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions possibles. 

Chaque étape est importante et vous n’avez peut-être pas le temps de vous plonger dans les lois qui régissent les transactions immobilières afin de connaître tous vos droits et devoirs. C’est pour cela qu’il peut être fort pratique de faire appel à de tierces personnes dont l’expertise vous sera assurément d’une grande aide.

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