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Comment choisir le bon promoteur immobilier ?

janvier 10, 2019

Si la question des délais vous pose un problème dans une vente avec un promoteur, réfléchissez-y à tête reposée. En effet, les promoteurs ne tiennent pas compte de la saison avant de faire une offre pour un terrain, car ils sont à la recherche de parcelles toute l’année. Finalement, entre une vente entre particuliers qui peut prendre des mois avant que vous ne trouviez un acheteur et une vente à un promoteur qui peut potentiellement prendre autant de temps, quelle est la meilleure solution ? Dans le second cas, n’oubliez pas que vous toucherez plus d’argent, car le promoteur ne va pas évaluer votre bien par rapport à sa valeur vénale mais en fonction du potentiel de construction. Selon l’emplacement de votre terrain, vous pourriez bien faire une véritable affaire en vendant à un promoteur, mais encore faut-il trouver le bon !

Un promoteur proche de chez vous

Lorsque le moment sera venu de contacter un promoteur, ou bien encore, si plusieurs promoteurs se présentent à vous, il peut se révéler utile de sélectionner un professionnel de votre région. En effet, cela vous donnera la possibilité de le rencontrer directement dans agence, un lieu qui doit, en théorie, comporter de nombreuses informations sur sa carrière, notamment par rapport aux projets qu’il a déjà mené. C’est un véritable plus que de pouvoir visiter les chantiers en cours ou même achevés qu’il a dirigé auparavant, cela va vous donner une petite idée de son sérieux et de ses finances.

Des exemples concrets à vous donner

En effet, un promoteur qui a à son actif plusieurs projets qui se sont terminés dans de bonnes conditions possède soit une trésorerie importante soit est capable d’obtenir des prêts aisément auprès d’une banque. C’est un point qui mérite d’être soulevé, car votre projet va s’inscrire dans le temps avec un promoteur et s’il n’est pas financé finalement, vous aurez perdu de longs mois. Profitez de vos visites des projets antérieurs pour questionner les habitants des lieux, ou encore les commerçants s’il s’agit d’un centre commercial ou de boutiques de proximité. Tout le monde n’aura certainement pas le même avis sur le promoteur, mais cela vous donnera une petite idée de sa capacité à respecter les délais, à dialoguer avec ses clients, etc.

Une réglementation complexe

Par ailleurs, le fait que votre promoteur œuvre dans les environs va vous permettre de gagner du temps. En effet, il connaît déjà les réalités du terrain et est donc capable de s’adapter. De plus, il va déjà avoir connaissance du PLU, ou tout du moins des règles régionales, cela signifie qu’il saura quel type de projet est le plus adapté à votre terrain et aux besoins de votre commune. Il ne faut pas oublier que l’urbanisation est très réglementée, il n’est pas possible de construire n’importe quoi n’importe où.

Le conseil de nos professionnels :

Bien souvent, un promoteur local ne sera pas issu d’une agence nationale, qui ne privilégie pas les mêmes projets qu’un petit promoteur. Il est important de pouvoir dialoguer avec le professionnel qui se trouvera en face de vous, c’est un point à ne pas négliger, il doit pouvoir répondre à toutes vos interrogations et vous rassurer.

Des projets concrets à vous proposer

Un promoteur se doit de posséder quelques qualités, autrement, il ne pourra que difficilement monter un projet qui soit viable devant la mairie. Entre autres, il doit être capable de vous proposer un projet suffisamment ambitieux pour sortir du lot sans pour autant qu’il ne soit totalement utopique au vu des attentes de la commune. Il est également important de travailler avec un promoteur sachant visualiser rapidement un projet et surtout, qui connaît toutes les démarches à accomplir.

Un professionnel aux nombreuses qualifications

Une fois que les grandes lignes du projet seront tracées, n’oubliez pas que le promoteur va se transformer en véritable maître d’ouvrage, c’est à lui que va revenir la lourde tâche de diriger tout le projet, jusqu’à ce qu’il trouve un maître d’œuvre qui pourra le seconder.  Les compétences du promoteur doivent être suffisamment conséquentes pour qu’il puisse diriger sans mal toute une construction.

Au-delà du réalisme du projet, votre futur promoteur devra vous proposer des délais concrets, ce sera une preuve de son professionnalisme. Tout le monde sait que les démarches demandent du temps, mais vous ne pouvez pas attendre indéfiniment qu’une situation se décante. Que ce soit au niveau des démarches administratives ou encore de la demande de permis de construire, un promoteur qui connaît son métier va faire en sorte que tout aille le plus vite possible, aussi bien pour lui que pour vous.

Le juste prix de votre bien

Enfin, ne perdez pas de vue que vous devez poser avec lui les bases de l’offre qu’il va vous faire. Prenez le temps au préalable de faire expertiser votre bien par deux ou trois professionnels de l’immobilier afin d’avoir une idée relativement précise de la valeur de votre bien. Une fois que le promoteur vous aura fait son offre, vous saurez s’il s’agit d’un charlatan qui cherche à vous acheter votre terrain pour une somme inférieure à la moyenne ou si au contraire il vous propose une somme réaliste. N’oubliez pas que s’il vous fait une offre qui vous semble démesurée, il peut y avoir deux explications à cela :

  1. le promoteur n’est pas sérieux et voit pour la suite un projet trop ambitieux pour la localité
  2. il va tout simplement vous faire perdre votre temps. Une offre dans la moyenne est toujours plus logique et vous mettra plus en confiance.

Une situation professionnelle stable

Pour que votre vente se passe au mieux, votre promoteur se doit de travailler avec des professionnels comme des architectes, des géomètres, et bien d’autres encore. Sur le point juridique, il faut qu’il soit entouré de personnes de confiance qui vont aider à rédiger les contrats. Votre promoteur doit en effet être en mesure de vous offrir des garanties en ce qui concerne la vente, autrement, cela signifie qu’il ne serait pas fiable.

Des conditions de vente précises

Vous devez vérifier avec lui que des indemnités vous seront versées dans le cas où la vente serait annulée pour une raison ou une autre. On nomme cela une indemnité d’immobilisation et cela est la norme en matière de vente. Vous ne pouvez décemment pas signer un contrat qui vous lie avec le promoteur pour de longs mois sans obtenir une compensation dans le cas où la vente échouerai.

Différentes assurances doivent vous être fournies, au niveau des délais notamment. Autrement, la vente pourrait durer durant de longues années avant que vous ne puissiez voir le moindre centime.

Notre recommandation :

Vérifiez que le promoteur n’a pas trop de projets en cours, car sinon, il pourrait ne pas avoir le temps de bien s’occuper du votre. Un promoteur qui se disperse trop alors qu’il possède une petite structure n’est pas forcément meilleur, au contraire, cela peut traduire de trop grandes ambitions.

Une trésorerie positive

Pour finir, renseignez-vous bien sur la situation financière du promoteur. Vous pouvez obtenir ces informations auprès des autorités locales. Si un promoteur est déjà en difficultés financières, il ne pourra pas mener à bien l’achat de votre terrain, ce qui, encore une fois, vous fera perdre du temps avant toute chose. La concurrence est rude dans le monde de l’immobilier, faites monter les enchères, contactez différents promoteurs, en clair, jouez le jeu de ces professionnels.  

Les risques qui vous guettent en cas de mauvais choix

Malheureusement, vous pouvez très bien avoir déjà pris contact avec un promoteur avant de lire cet article. Cela signifie que vous n’aviez peut-être pas encore conscience des risques que vous preniez en faisant confiance au premier professionnel de l’immobilier venu. Pour vous préparer au mieux, voici les risques principaux qui peuvent vous guetter si vous ne faites pas attention.

Tout d’abord, vous pouvez perdre de l’argent, beaucoup d’argent même. Si par exemple un promoteur vous fait une offre équivalente à celle d’un particulier, vous allez y perdre finalement. En effet, au vu des longs délais de vente, il paraît logique qu’un promoteur vous verse des indemnités pour immobilisation du terrain, en plus de vous faire une offre en théorie plus avantageuse. Une différence d’au moins 15 % est attendue entre la proposition du promoteur et celle d’un particulier.

Par ailleurs, le fait de choisir un mauvais promoteur peut rapidement vous mettre dans l’embarras, surtout si vous n’êtes pas épaulé correctement. Le moyen le plus sûr de vous assurer une vente correcte et de vous faire accompagner par des experts qui reliront les contrats, ce qui, avec un bon promoteur, ne prendra que peu de temps. Un mauvais peut quant à lui chercher à ne pas statuer de façon définitive sur le prix de la vente, ou encore faire en sorte que vous ne puissiez pas récupérer le permis de construire si son projet ne devait pas voir le jour. Or, sous certaines conditions définies à l’avance par contrat, vous avez parfaitement le droit de récupérer ce permis afin de l’inclure dans votre vente.

Enfin, le dernier point à souligner est la perte de temps que peut occasionner un dialogue avec un mauvais promoteur. Celui-ci pourra alors parfaitement vous mener en bateau durant de longs mois en vous promettant monts et merveilles, mais si vos connaissances en la matière sont faibles, vous ne vous rendrez compte de rien avant qu’il ne soit trop tard et que le promoteur ne vous abandonne à votre sort.

Il paraît indispensable de vous faire aider par une agence qui vous mettra en relation avec un promoteur de confiance, ou, si vous en avez déjà un à vos côtés, vous aidera à y voir plus clair. Ne négligez pas l’aide que peut vous apporter un professionnel des relations entre promoteurs et particuliers, il possède un rôle essentiel dans ce type de transactions.

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