Propriétaires fonciers ? Comparez les prix des promoteurs immobiliers.
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Est-ce que les promoteurs renégocient-ils leur offre ?

juin 4, 2019

Vous êtes nombreux à nous demander si un promoteur a le droit de renégocier le prix qu’il a proposé pour acheter votre terrain ou votre maison. Pour répondre à cette question, il faut revenir à la base.

La vente immobilière à un promoteur, c’est une opération juridique plus ou moins complexe. Étant donné qu’elle ne peut pas s’effectuer dans l’immédiat, des faits nouveaux peuvent survenir pendant la phase préparatoire, notamment, entre la date de signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente définitif.

C’est ce qui contraigne le promoteur (en tant qu’acquéreur) ou le propriétaire foncier (vous) ou les deux parties à modifier l’avant-contrat. Et justement, nous allons vous expliquer dans cet article, pourquoi un promoteur renégocie-t-il son offre ? Comment peut-il renégocier ? Faut-il accepter ? Si oui, dans quelles conditions ? Quelles seront les conséquences d’un tel changement ? Le point !

Pourquoi un promoteur veut-il renégocier son offre ?

Nombreuses peuvent être les raisons pour lesquelles un promoteur va venir renégocier son offre à un propriétaire foncier. Mais en principe, cela revient à un fait nouveau qui survient au cours de la période d’attente de son permis de construire.

On peut citer, par exemple, l’augmentation des coûts liés aux travaux de construction, le manque de financement, la prolongation du délai pour l’obtention du permis de construire, etc. Cette liste est non exhaustive. Cependant, il y a une raison qui pousse le plus souvent un promoteur immobilier à renégocier son prix d’achat : « la détermination du prix en elle-même ». Explications :

Pour mémoire, la détermination de la valeur de votre bien immobilier se fait à travers deux critères :

  • Le contenant :

Il s’agit du fameux compte à rebours. Le promoteur va estimer la valeur de votre bien en partant d’un chiffre d’affaires dans lequel il va venir déduire les coûts et les différentes charges liées aux travaux et à la réalisation du projet.

  • Le contenu :

Le contenu, c’est le critère le plus essentiel. Il semble important de souligner qu’un promoteur ne maîtrise pas parfaitement son coût. La première chose qu’il ne contrôle pas, c’est sa matière première : à savoir votre bien immobilier.

Si vous vous demandez pourquoi, c’est tout simplement parce que le chiffre d’affaires n’est qu’une hypothèse dans lequel il définit un prix à travers la notion de surface de plancher, c’est-à-dire, les droits à construire sur votre terrain ou sur votre logement.

Or, qui définit ces droits à construire ? Vous savez très bien que c’est la commune. Un promoteur ne fait donc pas le prix de votre bien immobilier. Il ne fait que proposer un prix en utilisant la méthodologie de calcul qui va lui permettre de finaliser le processus d’achat.

Dans la pratique, le prix proposé par le promoteur ne sera donc pas le prix définitif de votre bien, car la négociation de ce prix, elle se fait majoritairement avec la commune. Et rappelons-le : la base de cette négociation réside dans le plan local d’urbanisme. Ce document va venir fixer le cadre réglementaire.

Important :

La principale cause de la renégociation du prix d’un promoteur est l’abaissement de la surface de plancher (SDP) par la commune. Ainsi, il vient réaffecter la perte qu’il a subie sur son chiffre d’affaires et sur sa matière première (votre terrain ou votre maison).

Comment un promoteur peut-il renégocier son offre ?

Il convient de noter que des faits nouveaux peuvent survenir au cours de la phase préparatoire du projet de votre promoteur. À savoir : entre la date de signature de l’avant-contrat (une promesse de vente ou un compromis de vente) et celle de l’acte de vente.

Or, aucune législation ni réglementation ne prévoit cette situation. Du coup, c’est à travers la pratique et la jurisprudence que le promoteur va venir renégocier son offre. Le plus souvent, les promoteurs veulent renégocier leur offre par le biais d’un avenant. Il s’agit d’un acte juridique qui permet de modifier un contrat antérieur en vigueur. En effet, l’avenant doit indiquer les points modifiés et rappeler les points inchangés dans la convention initiale.

On peut distinguer deux catégories de modifications de la promesse de vente ou du compromis de vente. Sachez que ces modifications n’emportent pas les mêmes conséquences (nous en parlerons plus bas).

La modification des éléments substantiels

Tout ce qui est convenu expressément ou tacitement dans l’avant-contrat est considéré comme élément substantiel dans un avant-contrat de vente immobilière à un promoteur. Cela peut être :

  • Une modification du prix initial,
  • Une modification des caractéristiques du bien (par exemple : les droits à construire),
  • Une découverte de non-conformité du bien aux règles d’urbanisme ou aux règlements de copropriété,
  • Une hypothèque non révélée par l’État,
  • Une découverte de servitude,
  • Une découverte de procès en cours, etc.

La modification des éléments non substantiels

Comme son nom l’indique, il s’agit ici d’une modification d’un ou de plusieurs éléments qui n’auront pas d’impact significatif sur les engagements de l’acquéreur (le promoteur). En effet, ce sont des modifications mineures de certains éléments non déterminants du contrat.

Exemple :

Cela peut être un nouvel accord pour prolonger les délais d’attente d’un financement ou d’un permis de construire. Donc, la modification souhaitée par le promoteur ne fait que poursuivre le même contrat aux mêmes conditions sous réserve que l’avenant soit signé avant l’expiration du délai prévu dans le contrat initial.

Faut-il signer l’avenant du promoteur ou non ? Si oui, quelles conséquences ?

Vous êtes également nombreux à nous demander ce qu’il faut faire lorsqu’un promoteur souhaite modifier la promesse de vente par le biais d’un avenant. Pour mieux répondre à vos questions, il y a 3 questions auxquelles vous devrez répondre :

  • Quel type de modification souhaite-t-il apporter à l’avant-contrat ? (Éléments substantiels ou éléments non substantiels ?)
  • À quel moment de la promesse de vente souhaite-t-il apporter sa modification ? (avant ou après le permis de construire)
  • Êtes-vous pressé de réaliser la transaction ?

En effet, plus vous prenez le temps de réfléchir à ces trois questions, plus vous pourrez adopter la bonne stratégie. Dans tous les cas, nous vous conseillons toujours de rester dans la même dynamique qu’au début de l’avant-contrat. Une vraie solution pour ne pas tout accepter !

Il n’est pas rare de constater de nombreux propriétaires fonciers qui « craquent » lorsqu’une demande de renégociation du prix de leur bien arrive au bout de deux mois avant la fin du délai prévu. Ils se plaignent, car ils ont déjà attendu plus d’un an en raison des différents aléas, des recours, du permis et bien d’autres. Or, il faut noter qu’un promoteur est un professionnel aguerri. On ne cesse de vous le rappeler : il ne craque pas, car contrairement à votre cas, il est une personne morale composée de nombreux salariés.

Donc, pour ne pas céder et/ou se faire « abuser » facilement, il vaut mieux rester toujours dans la même dynamique qu’au départ. Gardez en tête que, pour un promoteur, votre bien n’est qu’une matière première. Par contre, pour vous, c’est un patrimoine.

Cela ne veut pas dire que le fait d’accepter une modification signifie que vous allez céder votre bien. C’est tout simplement être pragmatique ! Donc, nos conseils, c’est de toujours tendre la corde et lâcher du mou afin de trouver un bon équilibre. D’autant plus qu’on parle ici de votre bien.

Autrement dit, il ne faut jamais considérer le prix. C’est l’inverse, il faut considérer comment s’organise le prix. On ne cesse de vous le répéter : Vous ne vendez pas un patrimoine, vous vendez une matière première aux yeux de votre promoteur.

Un dernier conseil pour vous motiver à tendre la corde : une promesse de vente, cela ne veut rien dire. C’est juste un prix inscrit sur un bout de papier. Donc, tant que votre promoteur n’a pas levé l’option d’achat, la promesse restera toujours un bout de papier. D’autant plus qu’il n’est pas engagé.

Si vous acceptez une modification des éléments substantiels

Si vous signez un avenant de la part de votre promoteur immobilier, il est obligatoire de renotifier l’avant-contrat. En conséquence, le promoteur bénéficiera d’un nouveau délai de rétractation de 10 jours. Pendant ce délai, il peut à nouveau se rétracter sans devoir se justifier. Par contre, à défaut de cette nouvelle notification, le promoteur pourra toujours exercer son droit de rétractation, même par voie de conclusions.

Si vous acceptez une modification des éléments non substantiels

En signant l’avenant, les deux parties (le propriétaire foncier et le promoteur) manifestent leur volonté de renoncer à se prévaloir de la caducité de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente). Cependant, il ne faut pas oublier d’indiquer un nouveau délai. À défaut de ce nouveau délai, « un délai raisonnable » va automatiquement s’appliquer.

S’il s’agit d’une modification mineure qui n’aura pas de conséquence sérieuse, il n’est pas recommandé de faire un avenant. Par contre, si le notaire notifie au promoteur un nouveau délai de rétractation et qu’il se rétracte, il est susceptible de se voir condamner.

Un conseil : la découverte d’un fait nouveau au cours de la période d’attente du PC doit vous conduire à vous poser une question avant de signer ou non l’avenant de la part de votre promoteur : « ce nouvel élément est-il substantiel dans la réalisation du contrat de vente ? ».

Si vous avez des doutes, il est judicieux de vous tourner vers un avocat ou vers le notaire de votre promoteur pour analyser la jurisprudence récente et/ou pour vous orienter vers l’opportunité d’une nouvelle notification.

En résumé

Un promoteur renégocie toujours son offre. C’est normal parce qu’il ne la maîtrise pas. Et le premier élément qu’il ne maîtrise pas, c’est sa matière première (votre terrain ou votre maison).

Bien qu’il engage un architecte pour faire une étude de faisabilité de son projet, il appartient à la commune seule de déterminer exactement les droits à construire sur votre terrain ou sur votre maison. Autrement dit, ce n’est pas uniquement le promoteur qui fixe la valeur de votre bien. La négociation du prix se fait aussi et surtout avec la collectivité, car cette notion de surface de plancher (les droits à construire) va venir impacter le prix définitif de votre bien.

Comment renégocie-t-il son offre ? C’est tout simplement par le biais d’un avenant. Alors, faut-il le signer ou pas ? Pour répondre à cette question, demandez-vous quel type de modification souhaite-t-il apporter à l’avant-contrat. À quel moment veut-il vous faire un avenant et quel est l’impact de votre signature si vous l’acceptez ?

Dans tous les cas, nous vous conseillons toujours de garder la même dynamique qu’au début de la vente. Certes, les promoteurs ont toujours tendance à vous faire la pression. Par exemple, il vous dit : « voilà ma proposition, c’est à prendre ou à laisser ». Dans cette situation, il ne faut jamais « craquer ». Gardez toujours en tête qu’une promesse de vente n’engage pas le promoteur et que vous vendez de la matière première et non un produit fini (comme ce qui est le cas lors d’une vente entre particuliers).

Donc, pour éviter de signer bêtement l’avenant, vous devrez plutôt réfléchir aux conséquences de votre signature. Est-ce que la modification qu’il souhaite apporter aura de l’impact majeur sur son option d’achat ?

Si vous doutez, il est conseillé de vous tourner vers un professionnel tel qu’un avocat ou vers le notaire qui a assisté à la rédaction de votre promesse de vente. Il pourra vous aider à mieux défendre vos intérêts et à mieux vous répondre s’il faut signer ou non l’avenant.

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