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Est-il possible de vendre un terrain agricole à un promoteur immobilier ?

janvier 22, 2019

Toutes les régions françaises comptent en leur sein quelques terres agricoles, qui sont présentes en plus ou moins grand nombre bien sûr. Inutile de vous dire qu’il est impossible de comparer l’Île de France et la Normandie par exemple. Pourtant, où que vous viviez actuellement, vous pouvez très bien être propriétaire de terrains agricoles, reçus en héritage ou bien en votre possession depuis déjà quelques années.

Gérer un terrain agricole au quotidien est une tâche ardue, car il faut réaliser quelques démarches de façon régulière, surtout s’il doit être entretenu par une tierce personne. La France réglemente de très près l’usage et la vente des terres agricoles qui constituent une grande partie de son économie. C’est en partie pour cela qu’une vente va s’avérer laborieuse, d’autant que les terres agricoles sont la plupart du temps considérées comme non constructibles sur le PLU. Le prix de ces parcelles est donc relativement bas, ce qui ne va pas encourager les propriétaires à les céder au premier venu. Une solution lucrative qui s’offre à vous est de vendre à un promoteur immobilier. En effet, si vous êtes bien conseillé tout le long de la vente, vous pourriez bien gagner une belle somme d’argent, bien que les démarches à accomplir puissent se révéler rédhibitoires au premier abord. N’oubliez pas que le promoteur se chargera de tout, ou presque !

Pour quelles raisons devriez-vous vendre votre terrain agricole ?

Malheureusement, lorsque l’on met en location des terres agricoles, les revenus que l’on en tire sont très faibles. Cela est bien souvent plus intéressant de les vendre car cela occasionne de nombreux tracas en moins.

Une rentrée d’argent en perspective

La vie est faite de projets, qui vont parfois nécessiter un apport financier non négligeable en un temps donné. Si par exemple vous voulez faire construire une maison, organiser votre mariage ou bien d’autres choses, vous pouvez emprunter, mais si vous avez à votre disposition un terrain agricole qui n’est pas rentable, pourquoi ne pas le vendre ?

Il est vrai qu’en France, l’hectare se négocie à un très bas prix en ce qui concerne les terres agricoles, mais il ne faut pas négliger la surface de votre terrain ! Le pays est connu pour abriter de grandes étendues de terres destinées à l’agriculture, c’est le moment de mettre cela en avant ! Il est très rapide de vendre un terrain agricole, les acheteurs ont tendance à se bousculer pour en faire l’acquisition, vous pourrez donc récupérer une somme d’argent en peu de temps. Cela peut également vous permettre de vous sortir ou d’éviter des soucis financiers, personne n’étant à l’abri de ce genre de tracas.

Un patrimoine plus simple à gérer

Posséder un terrain agricole ne doit pas simplifier votre quotidien. Vous ne pouvez pas décider de grand-chose étant donné le fait que l’État accorde une grande importance à ces terres et à ceux qui les exploitent, pas à ceux qui les possèdent. Cela signifie que vous ne pourrez décider que de peu de choses en ce qui concerne votre propre bien. Il vous sera par exemple impossible de déterminer vous-même le prix de la location de votre terrain, les institutions rurales s’en chargeront pour vous, et ce ne sera certainement pas à votre avantage. De plus, toutes les démarches administratives à réaliser annuellement sont nombreuses, épuisantes et aléatoires et vous ne connaîtrez jamais à l’avance leur finalité. Cela signifie que d’une année sur l’autre, le revenu que vous tirez de la location de votre terrain agricole peut sensiblement diminuer.

Le conseil de nos professionnels :

Pour éviter de vous inquiéter de façon permanente ou presque, le mieux reste bien souvent de vendre votre bien. Si vous n’êtes plus propriétaire, vous vous épargnez bien des procédures administratives qui vous coûteront souvent beaucoup de temps. Et comme nous le savons tous, le temps, c’est de l’argent !

Un terrain agricole peut devenir constructible 

Si votre terrain n’est pour le moment pas constructible, tout peut encore changer. Il faut savoir que le PLU, qui détermine les différentes zones d’une commune, est régulièrement mis à jour par la mairie, qui va parfois modifier la nature d’une parcelle. Cela signifie que dans dix ans, peut-être moins ou peut-être plus, votre bien peut se trouver en zone constructible et prendre de la valeur.

Vous devez prendre le temps de vous renseigner sur les perspectives d’évolution du PLU, afin de déterminer vos chances de rentrer dans vos frais à plus ou moins court terme. Si vous louez votre terrain, vous ne pourrez le récupérer selon votre bon vouloir, vous devrez respecter les termes du bail qui vous lie au locataire. En revanche, la solution parfaite, si vous êtes sûr de vous, peut-être de prêter à l’usage votre terrain, autrement dit, de le proposer en commodat. Vous ne percevrez pas de loyer, mais une personne se chargera d’entretenir et d’utiliser votre terrain, ce qui fait qu’il ne se détériore pas faute d’inactivité. Toutefois, prenez garde, en ne touchant pas de loyer, si le terrain n’est jamais placé en zone à urbaniser ou constructible, vous perdrez assurément de l’argent.

Vendre son terrain à un promoteur, le moyen de gagner le plus d’argent

Sous certaines conditions, un promoteur immobilier peut vous faire une offre dans le but de faire construire des bâtiments par la suite sur votre terrain. Par exemple, si une partie de votre bien est constructible, le promoteur pourra parfaitement l’utiliser pour réaliser son projet et donner à la partie non constructible une autre utilité.

Notre recommandation :

Pour assurer au maximum votre vente, vous devrez veiller à faire affaire avec un promoteur qualifié et dans lequel vous pourrez avoir confiance. Sachez qu’il existe des agences qui vous permettront de rencontrer des professionnels qualifiés et dignes de confiance. Par ailleurs, les agents pourront vous accompagner tout au long de vos démarches administratives et vous aider en cas de besoin.

Une estimation qui va définir votre marge de manœuvre

Avant de savoir si la vente représente votre meilleure alternative, vous allez devoir faire estimer votre terrain agricole. C’est une étape que vous ne pourrez pas accomplir par vous-même car de nombreux éléments vont devoir être pris en compte afin que l’estimation soit la plus juste possible. Une fois que vous aurez conscience de la valeur de votre bien, vous saurez si le plus intéressant est de le vendre ou de patienter quelques années, le temps qu’il prenne de la valeur.

La superficie, le premier point à connaître

En théorie, ceci constitue l’étape la plus simple de l’évaluation. Pour connaître les dimensions précises de votre terrain, il vous suffira en effet de vous rendre dans votre mairie afin de consulter le PLU ou encore la carte communale, voire même le POS (Plan d’Occupation des Sols). Ces documents sont officiels et reconnus par l’administration comme par les professionnels de l’immobilier.

Un bail qui se transmet avec la vente

Si jamais votre terrain agricole est en ce moment loué, cela va fortement faire diminuer sa valeur. En effet, le bail qui vous lie au locataire ne peut pas être rompu, il faudra donc que l’acheteur s’en accommode. Il ne sera libre d’utiliser son bien qu’une fois le bail arrivé à expiration, ce qui peut prendre des années ! De plus, le nouveau propriétaire ne sera pas libre de définir le loyer lui-même, puisque ce sont les autorités locales qui vont le plafonner.

Si, et seulement si, le bail arrive à expiration dans peu de temps, le prix de votre terrain ne sera pas réellement impacté, le nouveau propriétaire étant amené à jouir de son bien peu de temps après l’avoir acquis.

Des caractéristiques propres à chaque terrain

Votre terrain agricole possède certainement des atouts, il va donc falloir en dresser la liste et les mettre en avant au moment de la vente. La qualité globale de votre bien va être évaluée sur une échelle de 1 à 5, les terrains de première classe étant les meilleurs, ceux de cinquième classe les moins rentables.

Entre autres, les points évalués sont les systèmes d’irrigation, les arbres anciens et rares présents sur la parcelle, l’assolement ainsi que l’orientation du terrain. Selon les besoins du futur acheteur, chacun de ces critères va être plus ou moins important, dans tous les cas, il convient de les prendre en compte.

Un emplacement géographique soigneusement étudié

Selon la position de votre terrain par rapport aux villes ou même aux zones à urbaniser, la somme que vous pourrez retirer de sa vente peut largement varier. En effet, il faut prendre en compte le fait qu’un terrain situé en zone constructible se vend plus cher, ce qui signifie que si le vôtre se trouve en périphérie d’une ville ou d’une zone à urbaniser, c’est une excellente nouvelle ! Le mieux, dans cette situation, sera de patienter quelques années jusqu’à ce que le PLU soit révisé en votre faveur.

Un entretien qui peut vite coûter cher

Avant de mettre votre terrain en vente, analysez la situation de votre bien, notamment au niveau des bâtiments qui se trouvent dessus. Si jamais un promoteur acquiert la parcelle, ce n’est pas un souci puisque les constructions sont amenées à être remplacées. En revanche, si vous vendez à un particulier, il pourra vous faire remarquer que le fait d’assurer et d’entretenir les bâtiments à un coût non négligeable. Par conséquent, la valeur de votre bien en sera impactée.

Comment se déroule la vente d’un terrain agricole ?

Diverses étapes vont constituer une vente à un promoteur immobilier. C’est cette vente type que nous allons aborder ici car il s’agit de la plus complexe. Il ne faut pas oublier qu’un terrain, pour une telle transaction, doit être à la fois constructible et inoccupé.

La résiliation d’un bail agricole

Si un bail vous lie encore à un locataire ou à un exploitant, il va se révéler fort complexe d’y mettre fin. En effet, il faut savoir que ce type de contrat est à très longue durée, souvent entre 9 et 25 ans. Cela signifie que vous devrez impérativement conclure une rupture à l’amiable, auquel cas, votre seule solution sera de prouver une faute de la part de l’exploitant, si tel est le cas.

Si jamais le locataire prend sa retraite ou décède, ses héritiers récupèrent le bail, sauf s’ils ne souhaitent pas continuer à exploiter le terrain. Même dans ce cas-là, vous n’êtes pas sûr de récupérer votre terrain, car la SAFER pourra très bien passer avant vous.

Choisir le bon promoteur immobilier

Une fois que vous serez certain de la constructibilité de votre terrain et que plus aucun bail ne vous liera à un locataire, vous pourrez partir à la recherche du promoteur idéal.

En faisant le choix d’un promoteur qui évolue au niveau local, vous favorisez les diverses démarches puisque ce professionnel connaîtra déjà les contraintes de la localité. De plus, en dialoguant avec un promoteur de votre région, vous vous assurez une plus grande marge de manœuvre, les sociétés les plus grosses étant souvent réfractaires aux négociations, notamment à propos des clauses suspensives.

Si vous ne connaissez pas de promoteurs, que vous avez peur de vous tromper ou que vous n’avez pas le temps de chercher l’acheteur parfait, n’hésitez pas à contacter une agence spécialisée. Des experts œuvreront à vos côtés pour vous rassurer et vous mettront en contact avec des promoteurs qualifiés et connus pour mener à bien les projets qu’ils entreprennent.

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