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Qu’est-ce que le transfert de permis de construire ?

février 1, 2019

Tout titulaire d’un permis de construire à la possibilité de céder ses droits à une autre personne. C’est une démarche un peu particulière appelée « transfert de permis ». Dans le cadre d’une vente d’un bien (un terrain ou une maison) à un promoteur immobilier, cette option est envisageable dans la mesure où le permis en question est attaché à un terrain et non à une personne.

Cependant, lorsque ce transfert de permis est inclus dans la promesse de vente, de nombreux propriétaires fonciers se demandent si c’est légal ou non. De plus, en tant que propriétaire, vous vous demandez également si ce n’est pas un piège.

En effet, il faut noter que le transfert de permis n’est pas une procédure réglementée, mais une pratique reconnue par la jurisprudence. Donc, comment le mettre en place et sous quelles conditions ?

Dans cet article, nous avons choisi de répondre à vos questions. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le transfert de permis par un promoteur immobilier !

Transfert de permis par un promoteur : un avantage pour le propriétaire foncier ?

En premier lieu, il convient de noter que lorsqu’un promoteur immobilier a obtenu son permis de construire, il a trois options pour le gérer :

  • La prorogation du permis de construire :

Brièvement, la prorogation peut être à l’initiative du titulaire du permis s’il souhaite prolonger la durée des travaux ou à l’initiative de l’administration si elle souhaite prolonger l’étude de la demande de permis. En effet, cette prorogation ne peut être demandée et accordée que deux fois et doit porter sur un an pour chaque demande.

  • La demande d’un permis de construire modificatif :

En étant titulaire d’un permis de construire, le promoteur a la possibilité de demander des modifications à son permis initial, mais cela ne concerne que des changements mineurs (réduction ou augmentation de la surface constructible, changement d’aspect extérieur du bâtiment à construire…). Cette modification peut être demandée pendant toute la durée des travaux.

  • Le transfert de permis de construire :

Voyons maintenant le sujet de cet article : « le transfert de permis de construire ». Contrairement aux autres démarches liées à la démolition ou à la construction, le transfert de permis n’est pas du tout réglementé. Cependant, il doit répondre à quelques exigences précises. En effet, le promoteur peut être amené à demander ce transfert de permis lorsqu’il souhaite abandonner son projet de construction par manque de financement ou par changement de projet et/ou lorsqu’une autre personne (physique ou morale) est intéressée par votre terrain.

Au lieu de chercher d’autres personnes, le promoteur vous oblige souvent d’inclure le transfert de permis comme une clause dans une promesse de vente. Sachez que cela peut être à votre profit, en tant que propriétaire foncier, en cas de non-acquisition par le promoteur. Attention toutefois à bien connaître les règles à suivre avant d’inclure ce transfert dans la promesse de vente.

À savoir :

Un permis de construire peut faire l’objet d’un transfert total ou partiel. Ce dernier est possible lorsqu’il est divisible. Autrement dit, lorsque le PC en question porte sur plusieurs bâtiments bien distincts. Donc, un permis de construire valant division ou PCVD peut être transféré partiellement à plusieurs bénéficiaires.

Les conditions d’un transfert de permis

Le transfert d’un permis de construire par un promoteur immobilier doit se réaliser sous certaines conditions :

Un permis de construire légal, valide et définitif

Un permis de construire illégal est susceptible d’être annulé par les autorités compétentes et donc son transfert ne peut pas s’effectuer. De plus, il doit être également purgé de tous les délais de recours. Et enfin, il ne doit pas être périmé. Normalement, un permis de construire est valide pendant deux ans. Donc, tout transfert de permis doit s’effectuer uniquement dans cette période. D’autant plus que le transfert ne peut pas non plus avoir lieu si le projet de construction a déjà commencé.

Un accord entre le promoteur et le bénéficiaire

Le titulaire du permis (le promoteur) et le bénéficiaire (vous) doivent être en accord avec le transfert de permis. Sinon, cette démarche ne peut avoir lieu. C’est la raison pour laquelle une clause de transfert est mentionnée contractuellement dans la promesse de vente de votre bien immobilier pour anticiper ces conditions.

Un bénéficiaire disposant de la qualité requise pour construire

En tant que propriétaire foncier qui souhaite bénéficier du permis du promoteur, vous devrez avoir la qualité pour construire. En effet, seule l’autorisation change de titulaire, mais son contenu reste le même. Autrement dit, le transfert de permis emporte les mêmes droits et obligations en ce qui concerne le calcul des impositions.

Idem pour l’affichage du permis de construire. Une fois que la municipalité a accordé le transfert, il faut purger les recours à nouveau. Cependant, il semble important de souligner que cette nouvelle purge ne donne plus le droit de contester le permis, mais seulement la décision administrative qui a autorisé le transfert.

La demande d’un transfert de permis

Le titulaire du permis, notamment le promoteur immobilier, doit remplir un formulaire n° 13412*02 CERFA en 4 exemplaires et envoyer le dossier complet par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut également le déposer directement auprès de la municipalité où il a obtenu son permis initial. Sinon, vous pouvez télécharger cette « Demande de transfert de permis délivré en cours de validité » ici.

En effet, la décision de transfert d’un permis de construire fait l’objet d’un arrêté municipal. Ce n’est pas automatique. En fait, l’administration doit valider :

  • L’accord entre le promoteur (en tant que titulaire du permis) et vous (en tant que bénéficiaire)
  • Le changement de titulaire du permis
  • Le transfert des droits et obligations du nouveau titulaire du permis

Il convient de noter que les délais d’instruction pour un transfert de permis de construire varient en fonction du type du projet. S’il s’agit d’une maison individuelle, la décision de la municipalité est de 2 mois. Si ce n’est pas le cas (par exemple : transfert de permis d’aménager), ce délai peut être de 3 mois.

Important :

La municipalité ne peut pas refuser un transfert de permis de construire en se basant sur de nouveau plan d’urbanisme. En fait, les règles d’urbanisme appliquées à la date d’obtention de l’autorisation de construire seront conservées en cas de transfert de permis.

L’administration doit informer les deux parties par arrêté. Tout comme la demande d’un permis de construire, si la municipalité n’a pas donné sa décision dans le délai d’instruction cité plus haut, la demande obtient automatiquement un transfert de permis tacite.

Ensuite, en tant que nouveau titulaire du permis, vous devrez l’afficher sur le terrain et il doit être conforme au droit de recours des tiers. En effet, vous devrez savoir que la validité de ce permis reste le même. Autrement dit, elle est décomptée à partir de la date d’obtention du permis initial et non à la date de la validation du transfert.

Transfert de permis : qu’en est-il de la pratique ?

Vous l’aurez compris, le transfert de permis par un promoteur à un propriétaire foncier est tout à fait envisageable dans le cadre juridique. Dans la pratique, il faut juste qu’il soit inclus dans la promesse de vente et qu’il soit encadré dans un délai bien défini.

Rappelons également que le transfert doit s’opérer dès que le permis en question est encore en cours de validité. Ce qui vous oblige à insérer les délais dans la promesse de vente. Reconnu par l’administration, le transfert de permis ne s’appuie pas sur des textes réglementaires, mais sur la pratique et la jurisprudence en la matière.

Pour toutes ces raisons, il vaut mieux TOUT ANTICIPER. Voici un petit résumé de tout ce qu’il faut faire pour que le transfert de permis soit mis en place :

  • Prévoir contractuellement le transfert dans la promesse de vente
  • L’appréhender en définissant un délai précis dans cette même promesse
  • Se préparer aux différentes obligations et taxes liées au transfert
  • Avoir l’autorisation de la municipalité
  • Purger les recours

Une fois que le transfert de permis de construire sera accordé par l’administration, vous avez deux choix :

Vous effectuez vous-même l’opération

Pour cette première option, vous allez prendre l’initiative de poursuivre le projet de construction. Attention, ce choix exige des financements surtout s’il s’agit de votre toute première opération. En outre, vous devrez également prévoir les différents frais liés à l’ensemble du projet en question.

Par exemple, les frais de commercialisation. En passant, vous aurez besoin d’une garantie financière d’achèvement ou GFA pour justement financer l’achèvement de l’opération en cas de défaillance. Cependant, sachez que votre établissement bancaire va vous demander une pré-commercialisation de l’ensemble du projet avant de vous offrir un crédit. D’autant plus que la banque cautionnaire sait que vous n’êtes pas un professionnel en la matière.

Vous revendez le permis de construire

Si cette première option ne vous intéresse pas, vous avez également la possibilité de revendre le permis transféré à votre nom à un autre opérateur. Dans ce cas, soyez conscient de la temporalité des purges de recours. Pour une vente de permis, il n’est pas rare que le promoteur modifie le PC étant donné que cela ne correspond pas aux besoins acquéreurs. Donc, il faut savoir vendre le permis en question.

Quoi qu’il en soit, le but est de minimiser les risques liés à la vente de permis de construire. Si vous vous préparez bien aux éventuelles difficultés, un permis purgé peut se commercialiser plus cher que la matière première seule.

Attention, on parle ici d’un permis bien construit ! Sinon, les nouveaux promoteurs intéressés par le projet risquent de faire marche arrière, car ils sont conscients qu’il faut encore demander des modifications. Alors que la ville pourrait refuser ces dernières. Dans ce cas, le permis de construire n’aura pas financièrement de valeur aux yeux des éventuels repreneurs. D’où l’intérêt de bien vous informer, voire de vous impliquer dans le projet afin d’anticiper ces difficultés.

Finalement, est-ce intéressant d’inclure une clause de transfert de permis dans une promesse de vente ?

Pour tout propriétaire foncier qui vend un bien à un promoteur immobilier, le fait d’insérer une clause de transfert de permis de construire dans la promesse de vente peut être intéressant. Cela pourrait être une vraie alternative au cas où votre promoteur manquerait de financement ou abandonnerait son projet de construction.

Et pour cause, au lieu de recevoir tout simplement un dommage octroyé par votre promoteur et de chercher de nouveau promoteur pour vendre votre terrain ou votre maison, vous pouvez bénéficier davantage en continuant le projet ou en revendant le permis.

Cependant, rappelons-le, il faut que le permis soit encore légal, valide et définitif. De plus, le transfert de permis de construire doit faire l’objet d’un accord mutuel entre le promoteur et vous (en tant que propriétaire foncier). Enfin, il faut que vous ayez la qualité pour construire.

D’où l’intérêt d’anticiper tout éventuelle difficulté en insérant cette clause dans la promesse de vente. Aussi, vous devrez vous impliquer dans le projet afin d’anticiper son gain par rapport au ratio temps/finance.

À travers vos connaissances sur le projet, vous allez pouvoir choisir s’il faut revendre le permis ou s’il faut continuer le projet de l’ancien promoteur. C’est une question de compromis entre ce que vous prévoyez gagner du projet et ce que vous disposez comme moyen pour y parvenir !

Un dernier point, ce qui n’est pas du tout le moindre : il n’y a rien de plus efficace que de vous faire accompagner lors de la rédaction de la promesse de vente, rien que pour rédiger cette clause de transfert de permis. Mais au-delà de cet aspect, vous devrez également faire appel à un professionnel pour vous guider dans tout le processus de vente d’un bien à un promoteur immobilier.

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