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Immobilier : qu’est-ce que le plan d’occupation des sols (POS) ?

juillet 6, 2018

De 1967 à 2017, le plan d’occupation des sols (POS) était le document de référence pour la construction de nouveaux bâtiments. A l’échelle de chaque commune, ce document administratif fixait les règles d’urbanismes et les limites de construction. Depuis le début des années 2000, il a progressivement été remplacé par le plan local d’urbanisme (PLU), qui est officiellement devenu son successeur en 2017. Ce nouveau document se veut dans l’air du temps : il définit un projet d’urbanisme local plus global, intégrant les dimensions politiques et environnementales. Mais le POS est encore valable dans quelques communes et le restera jusqu’à la fin de l’année 2019.

Aux origines du POS

Instauré par la loi d’orientation foncière de 1967, le plan d’occupation des sols (POS) avait pour objectif principal de prendre en compte les besoins des Trente Glorieuses en matière de logement. Croissance démographique et économique ont entraîné une expansion urbaine qui, à ses premières heures, échappait aux règles. Le POS est donc venu contrôler l’urbanisation pour garantir la sécurité, la salubrité et le confort des nouveaux logements, qui devaient être construits en nombre pour accueillir la nouvelle population des villes.

C’est pourquoi le POS s’est concentré sur l’occupation des sols : il s’agissait de fixer des règles d’urbanisme et des droits de construction pour chaque parcelle. Constructions, agrandissements, dépendances ont donc été réglementées. On y trouvait la taille minimale des terrains constructibles, l’implantation au sol maximale des bâtiments, une limite de hauteur mais aussi des règles concernant leur aspect général et leur style architectural.

Du POS au PLU

Au cours des années 1990, la société française a grandement évolué, notamment par ses problématiques. Les règles d’urbanisation, fixées par le POS, demandaient donc à évoluer elles aussi. En 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains a donné naissance à un nouveau document, qui devait progressivement remplacer le POS : le plan local d’urbanisme (PLU).
Ce nouveau document avait pour objectif principal d’intégrer les nouveaux enjeux d’urbanisation, tels que la limitation de la gentrification et le décloisonnement des banlieues, mais aussi de prendre en compte les problématiques écologiques.
On est donc passés d’un document technique, le POS, à un document plus politique. Le PLU, qui conserve et renforce les règles d’occupation des sols, intègre également les contraintes environnementales, de mixité sociale, d’implantation d’espaces verts, etc.

terrain vert ciel bleu
Qu’est ce que le plan d’occupation des sols (POS), quelles règles s’appliquent dans ma commune et dans quels cas est-il encore d’actualité.

PLU et PLUi

Le PLU est donc le successeur officiel du POS. Chaque commune a la charge de l’établir. Certaines ont repris presque à l’identique les règles de leurs POS, d’autres y ont vu l’opportunité de fixer de nouvelles règles correspondant à la vision politique de l’urbanisation de leur territoire.
Dans certains cas, le PLU est établit à l’échelle d’une agglomération, d’une communauté urbaine ou d’une communauté de communes. C’est un transfert de compétences autorisé par la loi. On parle alors de PLUi : plan local d’urbanisme intercommunal.

Ni POS, ni PLU dans ma commune. Quelles règles s’appliquent ?

Si le PLU devait théoriquement remplacer le POS dans toutes les communes en 2017, ce n’est pas le cas en pratique. Certaines communes ont pris du retard dans l’établissement de ce nouveau document ou ont jugé que ce n’était pas nécessaire dans leur cas particulier.

Dans certaines petites municipalités, ni le POS ni le PLU ne sont en vigueur. C’est alors la carte communale qui s’applique. Il s’agit d’un document d’urbanisme simplifié, qui a principalement vocation à distinguer zones constructibles, agricoles et protégées. Mais elle ne fixe pas de règles concernant l’emprise au sol et la hauteur des bâtiments notamment.

Il faut alors se reporter au règlement national d’urbanisme (RNU). Il s’applique également lorsqu’une commune n’a ni POS, ni PLU, ni carte communale. Ce document national fixe les règles d’implantation au sol, de volume des bâtiments, d’aspects esthétiques mais aussi de desserte et d’emplacement des constructions.

Dans quels cas le POS est-il encore d’actualité ?

Dans certains cas précis, le POS est encore en vigueur mais doit disparaître à court terme. C’est principalement le cas lorsqu’un PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal) est encore en cours de création, ou lorsqu’une commune ayant récemment rejoint l’intercommunalité doit être intégrée au document. Le POS reste alors valable jusqu’à la fin de l’année 2019. Comme le PLU, il peut être consulté en mairie. 

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