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Est-il plus avantageux de faire construire un immeuble sur son terrain en passant par un promoteur ?

mars 13, 2020

Lorsque l’on possède un terrain en zone urbaine, périurbaine ou même rurale, il peut se révéler tentant de faire construire dessus. En effet, cela va avoir un impact majeur sur votre compte en banque, puisque qu’un investissement dans la pierre permet de gagner de l’argent sur le long terme. La seconde raison qui peut vous pousser à faire construire un immeuble est peut-être en rapport avec un héritage reçu. En effet, nombreux sont ceux qui préfèrent donner de la valeur à leur terrain, cela leur permet de toucher une somme plus importante. 

De plus, lorsque l’on fait construire un immeuble, on participe au développement économique et sociétal de la commune dans laquelle se trouve le terrain. Le fait que des logements supplémentaires soient disponibles peut rendre la vie de nombreuses personnes plus agréable, aider la mairie à atteindre un quota de logements sociaux ou encore permettre à l’économie locale de croître progressivement. Il ne faut pas négliger l’impact que va avoir un immeuble dans un quartier, car si de nouveaux habitants s’installent, cela signifie qu’ils vont, pour certains, travailler dans les environs proches, consommer à proximité, etc.

Si faire construire un immeuble est un projet intéressant, il n’en reste pas moins que cela demeure un investissement très important sur de nombreux aspects. Pour vous soulager, vous pouvez très bien faire appel à un promoteur immobilier, nous allons donc vous indiquer les démarches à réaliser pour cela, ainsi que les avantages qui vont en découler. 

Existe-t-il un emplacement géographique idéal pour faire construire un immeuble ? 

Cela semble logique, mais mieux vaut le rappeler : la construction d’un immeuble ne peut pas avoir lieu n’importe où, pour la simple et bonne raison que cela doit concorder avec les besoins de la commune et le dynamisme local. 

Des contraintes extérieures à prendre en compte 

Peu importe la localisation, un immeuble peut tout à fait se trouver être une excellente idée à partir du moment où il va convenir à des besoins spécifiques et qu’il ne va pas dénaturer le quartier dans lequel il se trouvera. Un immeuble ne va pas nécessaire comporter 15 étages, il peut être relativement peu élevé, afin de répondre aux attentes des habitants et des autorités locales. 

Pour que la construction d’un immeuble devienne rentable par la suite, il faut que la population des environs soit assez importante. En effet, en milieu rural, les terrains se négocient pour une somme plus intéressante qu’en milieu urbain, du point de vue des acheteurs, ce qui signifie que la plupart des nouveaux arrivants préféreront investir dans une maison de plein pied plutôt que dans un appartement. Si l’immeuble que vous envisagez de faire construire est destiné, dans votre projet, à accueillir des bureaux, tout du moins en partie, il faut que cela corresponde à l’état économique de la commune et des alentours. Construire un tel bâtiment dans une localité de 800 habitants ne sera par exemple peut-être pas la meilleure idée. 

Pour vous rendre compte des besoins de la commune, le mieux est de consulter le PLU. Cela vous permettra d’avoir une vue d’ensemble sur la localité et vous découvrirez par la même occasion les directives qu’il convient de suivre. Si un projet semble irréaliste voire même fantasque pour les autorités locales, elles n’hésiteront pas à vous en faire part et vous dirigeront vers une idée moins risquée. Il ne faut pas oublier qu’un réel investissement financier va être réalisé, il ne faudrait pas que le projet soit trop ambitieux au risque de représenter, au final, une perte de temps et d’argent. 

Une faculté d’adaptation importante 

Si vous envisagez de faire construire un immeuble, vous devez avant tout avoir un terrain constructible à votre disposition. Toutefois, plusieurs situations peuvent se présenter à vous. 

Dans le premier cas, vous avez un terrain vierge de toute construction à votre disposition. Dans ce cas, il faut que le terrain soit constructible ou, dans le pire des cas, qu’il se trouve en zone à urbaniser. Avec un dossier finement constitué, vous pourrez peut-être demander une révision du PLU à la mairie afin d’accélérer le début de travaux. C’est un véritable atout que de faire construire un immeuble sur un tel terrain, cela lui donnera du cachet et surtout de la valeur. Que ce soit en vendant ou en louant les futurs appartements, vous gagnerez assurément plus d’argent que si vous vendiez le terrain tel quel. 

Si votre terrain est déjà occupé par une habitation, vous devrez très certainement la faire raser, à moins que votre parcelle soit très étendue. Les bâtiments qui vont prendre place sur votre terrain vont lui donner, encore une fois, de la valeur et constitueront potentiellement un nouveau logement pour vous. Que ce soit en guise de résidence principale ou secondaire, vous serez gagnant sur le long terme. 

Enfin, si un immeuble se trouve déjà sur place, le raser va se révéler avantageux s’il est très ancien. Les nouvelles normes en termes de sécurité et d’accessibilité sont très onéreuses à mettre en place et cela peut représenter un investissement complexe et non rentable pour vous. Toutefois, n’oubliez pas de vérifier que le zonage n’a pas été modifié entre la date de construction de ce premier immeuble et la date actuelle. De plus, renseignez-vous sur un potentiel classement du bâtiment au patrimoine local. 

Il est primordial de prendre conscience de toutes les démarches que vous aurez à accomplir, des fonds qu’il vous faudra débloquer et des dossiers que vous aurez à présenter. Si cela vous semble une tâche trop ardue, vous pouvez parfaitement faire appel à un promoteur immobilier, surtout si vous ne disposez pas de connaissances rigoureuses sur le marché de l’immobilier, même si tout s’apprend. 

Vaut-il mieux faire construire par vous-même ou déléguer à un promoteur ? 

Un projet d’une telle ampleur va vous demander beaucoup d’argent, mais ce point va rester le plus simple à gérer au vu de tous les événements que vous aurez à affronter. Au cours de la construction, et même bien avant, vous allez vous retrouver face à des professionnels qualifiés qui vont tenter de vous vendre leurs compétences à un certain prix. Si vous ne connaissez pas vraiment le milieu de l’immobilier, vous ne pourrez peut-être pas vous rendre compte des excès de certains devis. De plus, faire affaire avec de tels professionnels va vous demander du temps et de l’énergie, car vous devrez réussir à mettre tout le monde d’accord. Pour vous simplifier la vie, faire appel à un promoteur peut définitivement se révéler une bonne idée, mais ce n’est pas une obligation, si vous êtes motivé et sûr de vous, vous pouvez très bien réussir cette entreprise seul. 

Une construction réalisable en tant que particulier 

Si vous désirez faire construire vous-même un immeuble, préparez-vous à engager une véritable partie d’échecs qui risque de durer longtemps. Les négociations avec les professionnels de l’immobilier vont parfois se révéler éprouvantes, veillez à garder toute votre détermination intacte. 

Pour commencer, vous allez devoir réaliser une étude de faisabilité concernant votre projet. Avec l’aide d’un architecte, vous allez pouvoir tracer les grandes lignes du projet, mais seulement après avoir consulté le PLU. Sur ce document, vous découvrirez les limites à prendre en compte pour votre projet afin de vous orienter dans la meilleure direction dès le début. Le sol devra également être analysé afin de vérifier que votre projet sera viable. 

Ensuite, une fois que vous aurez un dossier solide entre les mains, il va falloir trouver des financements. Des centaines de milliers d’euros vont être nécessaires pour faire construire un immeuble, mieux vaut donc trouver des financiers. Si cela vous est possible, tentez de trouver des particuliers ou des entreprises intéressés par les futurs appartements ou locaux, cela vous permettra de vendre sur plans et de bénéficier d’une rentrée d’argent qui servira à la construction. 

Lorsque le financement sera assuré, et que vous aurez en votre possession le fameux permis de construire, il ne vous restera plus qu’à changer de rôle et à devenir maître d’ouvrage. Vous devrez dialoguer avec les différents professionnels qui vont intervenir durant tout le temps que dureront les travaux. La plupart du temps, vous déléguerez des responsabilités à un maître d’œuvre qui se chargera de vous tenir informé des avancées de la construction. Toutefois, n’oubliez pas que si vous ne maîtrisez pas les aspects techniques de tels travaux, vous pourriez bien passer à côté d’un problème ou encore ne pas savoir comment le résoudre. Par ailleurs, sachez que les banques, à l’heure actuelle, demandent de gros apports avant de financer un tel projet, surtout lorsqu’il s’agit d’un particulier qui effectue la supervision du chantier. N’y voyez rien de personnel, les banques tentent tout simplement de préserver leurs capitaux. 

Quand déléguer à un promoteur devient la meilleure solution 

Rares sont les particuliers qui se chargent d’un projet d’une telle ampleur. La plupart des propriétaires ont conscience des enjeux et préfèrent sécuriser leur projet en faisant appel à un promoteur immobilier.

Important

En procédant ainsi, vous vous déchargez de nombreuses responsabilités. Le promoteur, s’il exerce déjà dans la région, est habitué aux diverses règles des communes des environs et saura manœuvrer afin de mener le projet à son terme. Pour que le promoteur construise l’immeuble pour vous, plusieurs options sont envisageables.

Tout d’abord, vous pouvez vendre le terrain au promoteur qui se chargera ensuite de monter le projet dans son ensemble. Certes, vous ne toucherez pas de bénéficies sur la vente des futurs logements, mais en revanche, cela vous permettra de vendre votre terrain à un prix supérieur à la moyenne du marché. En effet, le promoteur va vous faire une offre en rapport direct avec le prix auquel il va revendre le bien une fois la construction achevée. C’est la meilleure façon d’obtenir des capitaux sans prendre trop de risques, vous pourrez même les investir par la suite dans un autre bien si tel est votre souhait. 

En vendant une partie de votre terrain, vous serez copropriétaire mais vous n’aurez pas à gérer le processus de construction, ce qui peut représenter une belle opportunité pour vous. 

Enfin, vous pouvez envisager de céder votre terrain en dation, totale ou partielle. Dans le premier cas, le promoteur vous donnera un des logements qui se trouveront par la suite sur le terrain en guise de paiement, dans le second, il complétera le logement avec une somme d’argent. Tout dépend de la valeur à laquelle est estimée votre terrain.

Faire appel à un promoteur est réellement une bonne idée, vous vous déchargez de la plupart des problèmes en vous assurant tout de même de gagner de l’argent. 

Des risques minimisés grâce à des professionnels 

Conclure une affaire avec un promoteur immobilier n’est pas sans risques, mais quelle transaction d’une telle ampleur l’est réellement ? On peut affirmer aisément que la vente à un promoteur demeure moins problématique qu’un projet réalisé par vos soins, puisque ce professionnel de l’immobilier est habitué à certaines négociations. 

Si toutefois, vous désirez être rassuré quant aux intentions du promoteur, n’hésitez pas à demander des conseils à des experts du secteur de l’immobilier. Il existe des agences qui vous mettront en relation avec des promoteurs qualifiés et qui vous accompagneront dans vos démarches afin de sécuriser au maximum la transaction. 

 

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