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Mettez toutes les chances de votre côté pour que votre vente à un promoteur soit un succès !

avril 4, 2019

Il est très important de faire la distinction entre une vente à un particulier et une vente à un promoteur. Parce que nous sommes souvent plus habitués à réaliser des transactions avec des particuliers, nous pouvons être amenés à penser que les règles seront les mêmes dans une transaction à un promoteur. Il est toutefois important de pointer les différences entre les deux, afin de ne pas se laisser surprendre par des délais à rallonge par exemple.

Pour que vous soyez préparé aux mieux à négocier avec votre promoteur immobilier, voici de nombreux conseils qui risquent fort de vous être très utiles.

Un temps de réflexion évite les mauvaises décisions

Il ne faut pas vous alarmer si une fois le premier contact établi, le promoteur ne vous donne plus signe de vie durant plusieurs semaines. Fiez-vous à ses paroles, lors de votre première rencontre, s’il a montré de l’intérêt pour votre bien, c’est que par la suite, il va lancer diverses études afin de constituer un dossier professionnel. Vous ne signerez pas de promesse de vente quelques jours après avoir rencontré le promoteur, celui-ci doit effectuer les vérifications de base, par exemple à propos de la constructibilité légale de votre terrain. Ensuite seulement, un premier document pourra être signé.

L’étude de la nature du terrain

Dans un premier temps, c’est donc la nature du terrain qui va être expertisée. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) va faire l’objet d’une analyse particulièrement pointue car le promoteur va s’enquérir des possibilités qui s’offrent à lui. La zone dans laquelle se trouve votre terrain est très importante, le mieux étant que vous vous soyez renseigné au préalable afin de ne pas faire perdre de temps au promoteur et de ne pas en perdre vous-même par la même occasion. Grâce au PLU, le promoteur va avoir accès au coefficient de constructibilité qui va s’appliquer au terrain qu’il compte acheter. Ce coefficient va lui permettre de commencer à planifier son projet, puisqu’il représente la principale limite.

Il faut savoir que cette étude peut demander plusieurs semaines. Divers professionnels vont être contactés par le promoteur afin qu’ils viennent réaliser des analyses directement sur le terrain, pour que ce professionnel de l’immobilier puisse continuer à imaginer son projet le plus judicieusement possible. Ces professionnels possèdent de nombreuses qualifications et sont souvent très demandés, ce qui explique les délais parfois très longs qui vous seront imposés. Si vous le pouvez, choisissez un promoteur de votre région, qui aura déjà dans son carnet d’adresse une liste de professionnels avec lesquels il a l’habitude de travailler.

Ce n’est pas parce que votre terrain est de taille moyenne que le projet le sera également. Il se peut que le promoteur ait envie de se lancer dans une grande aventure après avoir réalisé le potentiel de la commune en matière de croissance économique ou démographique. Cela va alors le pousser à prendre contact avec vos voisins, à qui il fera une offre pour acheter leurs propres terrains. Les pourparlers peuvent demander beaucoup de temps, tout le monde n’étant pas forcément disposé à vendre un bien.

Le financement du programme immobilier

Après toutes ces étapes va venir le moment crucial pour le promoteur et pour vous-même : la recherche de financements. Le promoteur va en effet devoir présenter son projet au conseil de l’entreprise dans le cas où celle-ci disposerait de fond très importants mais aussi à des banques, qui pourront lui prêter de l’argent. Il est indispensable pour le projet que les fonds nécessaires soient débloqués avant même que la demande de permis de construire ne soit transmise à la mairie. En effet, sans financement, le projet ne verra pas le jour.

Vous l’aurez compris, les démarches vont s’avérer longues et fastidieuses. Pour réduire les délais, privilégiez les promoteurs locaux, qui connaissent mieux les réglementations des communes et de la région et ne perdront pas de temps à chercher des professionnels de l’immobilier capables de réaliser certaines études dans des délais plutôt courts. Par ailleurs, souvenez-vous que le fait de prendre votre temps sera un avantage : lisez-bien tous les documents qui vous sont transmis, analysez les données que vous avez sous les yeux, et surtout, faites-vous accompagner avant de signer le moindre document.

Notre conseil :

Dans le cas où ce ne serait pas un promoteur qui prendrait contact avec vous mais l’inverse, essayez de monter un dossier complet afin de gagner du temps. En quelques jours, le promoteur pourra vous donner son avis sur votre situation et sur les chances de réussite d’une telle transaction.

Des recherches personnelles vous permettront de mieux négocier

L’avantage principal d’une vente à un promoteur, vous le savez sûrement, c’est que vous gagnerez plus d’argent qu’en vendant à un particulier. Cela est dû au fait que le promoteur ne va pas estimer votre terrain de la même façon, puisque les bâtiments déjà présents ne l’intéressent guère. C’est le potentiel constructible de votre parcelle qui va déterminer l’offre que vous fera le promoteur.

En consultant le PLU, vous aurez une idée plus ou moins précise de la valeur de votre terrain. En tenant compte du coefficient de constructibilité, de la viabilité de votre bien et du zonage, vous saurez si la vente à un promoteur est plus avantageuse qu’une vente à un particulier. Selon la ville dans laquelle se trouve votre terrain, les facteurs vont être modifiés, cela signifie que le coefficient ne sera pas le même à Paris qu’à Bordeaux, en région urbaine qu’à la campagne.

Le PLU est un document qui peut être modifié par les autorités locales selon divers critères. Vous devez tenir compte de ce fait car le promoteur peut parfaitement décider de modifier son offre si jamais le terrain n’est plus dans la même zone. Pour éviter que cette situation ne se produise, il va se révéler primordial de consulter votre mairie afin de connaître les objectifs d’urbanisations qui sont fixés pour les années à venir.

Une lourde charge de travail vous attend, et cela peut vous effrayer, surtout si le monde de l’immobilier vous est particulièrement étranger. Le mieux que vous puissiez faire est de contacter un cabinet d’experts en immobilier afin d’être accompagné du début à la fin de vos démarches. Il est important que vous ayez en tête une idée de la valeur de votre terrain durant les négociations avec le promoteur afin de vous trouver sur un pied d’égalité avec lui.

Des négociations qui peuvent être bénéfiques

Vendre un terrain à un promoteur immobilier peut sembler effrayant, et c’est bien normal. Vous aurez en face de vous un professionnel qui connaît les lois et les réglementations sur le bout des doigts ou tout du moins, qui est capable de les comprendre et de les interpréter rapidement. De votre côté, ne pensez pas que votre méconnaissance du sujet va être un handicap, le tout est de bien vous préparer en amont afin de répondre du mieux possible aux questions du promoteur et à ses éventuels doutes.

Si vous contactez le promoteur de votre propre chef, soyez attentif au dossier que vous allez lui présenter. Le mieux est d’avoir déjà réalisé quelques expertises qui pourront le convaincre d’acheter votre bien. Si besoin, faites-vous aider quelque peu, mais faites-en sorte d’avoir avec vous un dossier convainquant mettant en avant tous les avantages de votre bien. Si jamais le promoteur compte acheter d’autres terrains en plus du vôtre, assurez-vous de ne pas vous trouver sur les limites du terrain global. Cela vous mettrait en position d’infériorité et vous auriez moins de marge de manœuvre pour négocier avec le promoteur. Vous ne seriez pas perdant à coup sûr, mais vous devriez prendre garde lors des négociations afin de ne pas voir votre terrain sortir de la parcelle globale que compte acheter le promoteur.

Pour gagner de l’argent, il faut négocier finement, vous comme le promoteur avez beaucoup à gagner avec une telle transaction, il faut donc y aller tranquillement et sereinement pour que tout se déroule au mieux.

Important :

N’hésitez pas à poser des questions et à vous montrer curieux, le but est que vous ayez bien conscience de ce que va entraîner cette transaction. Pour ne pas perdre pied, laissez des professionnels neutres vous accompagner et vous expliciter les décisions du promoteur si vous en ressentez le besoin.

Une promesse de vente unilatérale au cœur de nombreux enjeux

C’est au moment de signer la promesse de vente que vous aurez le plus besoin d’aide si vous ne maîtrisez pas les codes de l’immobilier. En effet, il faut savoir que des clauses suspensives vont être intégrées par le promoteur dans ce document, lui permettant de se rétracter ou de revoir son offre si certaines ne sont pas levées.

Elles vont principalement concerner les accords donnés par la mairie, au niveau du permis de construire notamment, mais aussi le terrain en lui-même. Si des expertises affirment que de l’amiante ou une source de pollution quelconque est présente sur le terrain, cela peut jouer en votre défaveur. Plus les délais liés aux clauses suspensives seront longs, plus vous risquez de perdre de l’argent. Le mieux est de demander conseil à un professionnel neutre afin d’obtenir un avis éclairé sur la situation. Vous êtes en droit de demander des rectification alors n’hésitez pas !

Sachez que vous aurez moins de mal à faire réviser la promesse de vente si le promoteur évolue à un niveau local. En effet, les grandes entreprises proposent des documents officiels déjà pré-rédigés et sont peu enclines à les modifier. Un promoteur local sera plus à votre écoute.

Une offre qui peut être révisée voire annulée

N’oubliez jamais que la promesse de vente qui va vous unir à un promoteur n’est pas la même que celle qui vous unirait à un particulier. Dans ce dernier cas, le particulier va avoir l’obligation d’acheter votre bien passé un certain délai. Ce n’est pas le cas du promoteur qui peut à tout moment se désister.

Cela va vous sembler logique après ces quelques explications. Un promoteur va investir beaucoup d’argent dans votre terrain, mais encore plus dans le projet qu’il va faire se développer dessus. Pour être sûr de ne pas se tromper et perdre de l’argent par la même occasion, il va chercher à vendre son projet avant même qu’il n’ait vu le jour. Cela lui permet de rétracter si jamais il s’aperçoit que ses objectifs ne seront pas atteints dans les temps.

En signant la promesse de vente, assurez-vous que les clauses suspensives concernent des situations bien précises et ne sont donc pas trop vagues. De plus, renseignez-vous sur la définition des termes employés afin de ne pas être lésé au final. Encore une fois, si vous vous sentez perdu et si vous souhaitez ne pas commettre d’impairs, demander à des professionnels en immobilier de vous éclairer sur les points qui vous semblent obscurs. Ces mêmes professionnels peuvent vous aider à rédiger de nouvelles clauses que vous présenterez au promoteur, accompagnées de vos arguments.

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