Si les propriétaires de terrains, les promoteurs et les entreprises étaient libres de réaliser des travaux d’aménagement sans avoir besoin d’obtenir une autorisation de la mairie au préalable, il va sans dire que la situation deviendrait rapidement critique. En effet, sans un encadrement strict, l’urbanisation du territoire deviendrait totalement aléatoire pour ne pas dire sauvage. Chacun serait alors libre de faire construire un bâtiment sans respecter ni le patrimoine ni l’environnement, des usines polluantes se trouveraient à proximité des habitations et des quartiers historiques seraient rapidement dénaturés. De plus, les terres agricoles deviendraient des richesses rares et les prix ne cesseraient de s’envoler s’il était possible de construire dessus.
C’est pour éviter que tous ces phénomènes se produisent que l’État a mis en place plusieurs documents destinés à réglementer l’urbanisation sur tout le territoire. Parmi eux, on trouve le bien connu Règlement National d’Urbanisme, ou RNU. Son but va être d’uniformiser les règles liées à l’urbanisation dans tout le pays, chaque commune étant ensuite libre d’ajouter des règles en fonction des circonstances. Toutefois, il faut bien noter que les documents locaux découlent directement de ce document national. Le RNU n’est pas voué à demeurer inchangé dans le temps, et heureusement. Créé dans les années 50, il répondait alors à des problématiques qui ne sont plus d’actualité pour certaines, c’est pourquoi il a fallu le modifier. De plus, chaque courant politique a son idée quant à l’urbanisation du territoire et cela va se sentir au fil des mandats présidentiels. En fonction du parti politique au pouvoir, les objectifs ne seront pas les mêmes et le RNU sera alors modifié.
Le RNU n’est certes pas le document le plus pratique ni le plus précis pour réaliser une demande de permis de construire, mais il est important de le prendre en considération au moment de réaliser celle-ci. En effet, les règles dictées par le RNU vont être reprises par les documents que nous aborderont par la suite, mais surtout, elles vont être également prises en compte par les tiers qui voudraient déposer un recours contre votre permis de construire. Si le RNU a été mis en place, c’est dans le but d’uniformiser en partie l’urbanisation sur tout le territoire.
C’est au milieu des années 50 que le RNU a vu le jour, dans les mêmes circonstances que le Plan d’Occupation des Sols, à savoir la période d’après-guerre. Entre la fin de la guerre et le début des années 50, certaines villes ont commencé à se reconstruire en empiétant sur le territoire des villes voisines, plus petites. De plus, des constructions insalubres ont vu le jour, mettant en péril la vie des habitants. Pour limiter tout cela, le RNU a été instauré, limitant ainsi l’urbanisation sauvage, comme nous le verrons par la suite.
Le second point important à retenir, c’est que la période d’après-guerre a été marquée par de très nombreuses naissances, à savoir le Baby-Boom. En toute logique, ces enfants nés dans les années 50 allaient devenir majeurs et chercher un logement ainsi qu’un emploi. Pour prévoir cette demande, les villes ont d’autant plus été tentées de s’agrandir, c’est pourquoi la mise en place de normes de construction et de règles d’urbanisation était primordiale.
On va retrouver deux types de données dans le RNU. Dans un premier lieu, on peut noter la présence de parties actuellement urbanisées, qui pourraient être comparées aux zones constructibles présentes dans le PLU par exemple. Ces PAU représentent les zones dans lesquelles il est possible de faire construire de nouveaux bâtiments, sans que cela n’empiète sur les terres agricoles, naturelles ou forestière par exemple. Toutefois, elles montrent rapidement leurs limites puisqu’il est difficile de les définir avec précision. Cela explique pourquoi des documents plus précis ont vu le jour rapidement.
En second lieu, on trouve des données relatives aux constructions elles-mêmes. Ces règles devront être respectées afin que l’insalubrité par exemple ne devienne pas un problème majeur. Le but est de permettre aux citoyens de bénéficier de logements corrects.
Le patrimoine historique va également être préservé par les règles dictées par le RNU, puisque certaines zones seront alors déclarées comme étant non-constructibles. Le RNU peut d’ailleurs être utilisé par la mairie pour refuser un projet qui mettrait en péril le patrimoine naturel ou encore des paysages remarquables. C’est pour toutes ces raisons que vous devez impérativement utiliser les données du RNU lors de la réalisation de votre demande de permis de construire.
Le POS, le PLU ou encore la carte communale sont des documents présents dans de nombreuses mairies et qui sont directement influencés par le RNU. Les grandes directives dictées par ce dernier doivent effectivement être respectées par les documents locaux, même si les mairies peuvent par la suite prendre des libertés sur certains sujets dans la rédaction de leurs propres documents d’urbanisme.
Dans le RNU, vous aurez l’occasion de consulter les différentes parties actuellement urbanisées, qui comme cela fut dit plus tôt, représentent les zones constructibles. Toutefois, elles sont à manier avec précaution car seule la justice sera en mesure de trancher quant à la recevabilité d’une demande de permis de construire. Il est donc primordial de prendre en compte les données de la carte communale pour obtenir des précisions quant aux limites des PAU.
Dans les faits, de nombreux problèmes ont été observés avec les PAU, ce qui a mené à la création de documents plus précis. En effet, certains propriétaires de terrains se sont vu refuser leur permis de construire quand d’autres ont pu l’obtenir, ce qui a créé une grande incompréhension.
Il est possible d’obtenir une dérogation pour faire construire un bâtiment en dehors d’une PAU mais plusieurs critères doivent alors être respectés. Si vous disposez de terres agricoles ou forestières et que des bâtiments sont nécessaires à leur exploitation, vous pouvez faire une demande de permis de construire en ce sens. La seconde exception concerne les bâtiments déjà existants qui pourraient être agrandis, dans ce cas également il est possible d’obtenir une dérogation même s’il est situé en dehors d’une PAU. Enfin, si vous projetez de faire construire un bâtiment d’utilité publique, à savoir des logements sociaux ou encore des commerces, il est possible que vous puissiez réaliser votre projet.
Dans tous les cas, il est important de noter que les règles du RNU sont difficiles à comprendre et à interpréter. Cela peut justifier l’intervention d’un professionnel lors de la réalisation de votre demande de permis de construire.
Le RNU n’est pas un document précis, c’est pourquoi les mairies disposent pour la plupart d’un POS et surtout d’un PLU. Toutefois, certaines petites communes doivent simplement se baser sur la carte communale et le RNU puisqu’elles ne disposent de rien d’autre. Dans ce cas, vous devrez contacter la mairie afin d’obtenir des précisions avant de faire votre demande.
Dans tous les cas, les données du RNU doivent être prises en compte pour limiter les recours à l’encontre de votre permis de construire par la suite.
Si l’État a tenté de limiter au maximum l’urbanisation sauvage durant la deuxième moitié du XXè siècle, c’est pour de nombreuses raisons. Certaines sont encore valables aujourd’hui tandis que d’autres font partie du passé, ce qui explique pourquoi le RNU est un document évolutif.
On nomme urbanisation diffuse le fait que cette dernière ne soit pas contrôlée, tout simplement. Une urbanisation diffuse ou sauvage est un véritable danger pour les zones agricoles et pour les petites communes, les plus grandes villes pouvant s’étendre sans limites au niveau des périphéries. Cela engendre alors des constructions potentiellement insalubres et dangereuses et la création de ce qu’on nomme la lointaine banlieue dans des conditions plus que discutables.
En obligeant les constructeurs à respecter des règles strictes en ce qui concerne les projets immobiliers, l’État s’assure que les habitants pourront évoluer dans un environnement sain. La présence d’usines polluantes ou de bâtiments dangereux est en effet limitée à proximité des habitations par le RNU, ce qui préserve la santé des nouveaux habitants.
Le RNU sert principalement à préserver la santé des habitants, mais pas seulement. La préservation du patrimoine historique comme naturel est une problématique majeure et ce depuis plusieurs décennies déjà. Le fait que l’État place des zones non constructibles dans le RNU en se basant sur la présence de monuments historiques ou d’espaces naturels rares est une véritable victoire, les communes étant dans l’obligation de respecter ces restrictions.
Nous en avons parlé un peu plus haut, le RNU se révèle être un outil politique très important. En effet, en fonction des zones non constructibles qui sont définies, cela peut permettre à certaines industries de se développer ou, au contraire, cela peut pousser l’agriculture vers le haut, si les terres agricoles sont préservées par exemple.
Au fil des mandats présidentiels, on a ainsi pu observer des modifications ayant pour but d’encourager l’industrialisation du pays ou bien tout simplement l’inverse, bien que le premier cas soit le plus fréquent, notamment en raison de la mondialisation.
Afin de rendre les demandes de permis de construire plus simples à réaliser et de permettre aux mairies une certaine liberté d’action, il existe des documents d’urbanisme réalisés à un niveau local. Dans la mesure du possible, vous devrez faire en sorte de tous les exploiter lors de votre demande de permis de construire, afin de limiter à la fois les refus et les recours des tiers.
Le POS a été instauré durant la même période que le RNU, à savoir après la Seconde Guerre mondiale. Son but était de compléter le RNU puisque ce dernier, élaboré au niveau national, était trop peu précis. Avec le temps, le POS est devenu obsolète et il est aujourd’hui remplacé par le PLU ou le PLUi dans la plupart des communes. Toutefois, il est possible que vous deviez en utiliser les données si la mairie où se trouve votre terrain ne dispose pas encore d’un document plus récent.
Le PLU est le document le plus complet en matière d’urbanisme, il vous sera d’une grande aide lors de la réalisation de votre demande de permis de construire. Vous y trouverez des cartes représentant le territoire de la commune qui sera alors divisé en différentes zones, constructibles ou non. On notera la précision du zonage ainsi que la présence de zones à urbaniser, ce qui signifie que si votre terrain n’est pas constructible dans l’immédiat, il le sera en théorie prochainement.
Par ailleurs, le PLU regorge de règles et de directives que vous devrez suivre si vous souhaitez obtenir votre permis de construire rapidement. Ainsi, il vous faudra prêter une attention particulière à la hauteur maximale des bâtiments permise par le PLU, à la distance devant séparer deux bâtiments ou encore au style architectural qui doit être appliqué dans certains cas précis.
Pour connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain, encore faut-il que vous sachiez quelles sont les limites exactes de ce dernier. Pour cela, vous devrez consulter le plan cadastral afin, par la suite, de faire appel à un géomètre qui viendra baliser votre parcelle. Ainsi, il vous sera plus facile de constater la ou les zones dans lesquelles se trouve votre bien. Si un terrain est à la fois en zone constructible et en zone à urbaniser par exemple, ce n’est pas un souci à partir du moment où vous disposez de la surface constructible au sol minimale exigée par le PLU ou encore par le POS.
Si votre document de référence principal est le RNU, vous pourrez utiliser la carte communale dans le but d’obtenir des informations plus précises par rapport à la zone dans laquelle se trouve votre bien. Il est dans tous les cas utile de consulter ce document afin de recouper toutes les informations entre elles, toujours dans le but de limiter les recours.
