Propriétaires fonciers ? Comparez les prix des promoteurs immobiliers.
Simulation du prix de votre terrain (France) Lundi au Vendredi 08:30 -18:00

Comment sécuriser sa promesse de vente ?

juin 10, 2020

D’après la dernière statistique, seulement 25% des promesses signées par les promoteurs arrivent à terme d’une transaction et seulement 5% des propriétaires perçoivent leur indemnité d’immobilisation en cas de non-acquisition du bien par le promoteur. 

De loin, vendre un bien immobilier à un promoteur est plus avantageux par rapport à une vente entre particuliers ou à une vente par le biais d’une agence immobilière, car c’est souvent plus cher. De près, en regardant le constat plus haut, c’est également une opération risquée. 

Si vous savez déjà qu’il faut sécuriser votre promesse de vente pour bien vendre à un promoteur et pour protéger vos intérêts, c’est mieux. Sinon, voici nos conseils !

Bien connaître le rôle d’un promoteur

Si vous vous demandez encore pourquoi de nombreux propriétaires fonciers n’arrivent pas au bout de leur transaction immobilière, c’est parce que vous ne comprenez pas bien le travail d’un promoteur immobilier. 

En fait, un promoteur immobilier, c’est avant tout un gestionnaire de risque. Il va venir utiliser la promesse de vente pour se protéger de :

  • L’acquisition d’un bien sur lequel les droits à construire ne lui permettent pas de conserver sa marge ;
  • La perte de l’indemnité d’immobilisation ;
  • Le déséquilibre de son bilan.

C’est pourquoi il ajoute des conditions sur les postes qui peuvent impacter le prix telles que la surface de plancher (SDP), la pollution, l’amiante, les fondations spéciales, les recours, etc. De votre côté, votre principal intérêt est de maintenir la valeur de votre patrimoine dans un cadre temporel fixe. 

En effet, les risques auxquels vous devrez prêter attention sont nombreux. À ne citer que la non-acquisition du terrain ou de la maison, l’acquisition du bien, mais avec une renégociation de la part du promoteur, la non-acquisition du terrain et la perte d’indemnisation d’immobilisation. D’où l’intérêt de bien sécuriser la transaction. 

Une sécurisation de la transaction : deux étapes clés

Pour assurer une bonne marche de transaction, il existe deux étapes clés que vous devrez suivre à la lettre. 

La négociation des conditions suspensives

Il vous est impossible de sécuriser la promesse de vente si sa valorisation financière ne l’a pas été au préalable. Pour cela, une fois que vous avez fait le premier tri sur les critères financiers, il est conseillé de faire jouer la concurrence surtout sur l’aspect « conditions suspensives ». Plus ces dernières sont négociées, complètes et anticipées, plus les risques seront amoindris.

L’encadrement de la promesse

Il ne suffit pas de négocier, ni de bien rédiger la promesse. Il faut aussi l’encadrer pour que vous puissiez faire une pression positive sur votre promoteur. Ainsi, il sera obligé légalement de vous rendre compte de tout ce qui sera un « fait nouveau » au cours de l’avancée de son projet. 

C’est ce qui vous permettra d’anticiper les éventuels risques et de ne pas subir tout simplement les décisions de votre promoteur. Cet encadrement de la promesse exige une étude notariale pour que l’acte soit légal.

Signer une promesse de vente en présence d’un notaire 

Il faut noter que la promesse de vente est un avant-contrat très important pour la vente d’un bien immobilier à un promoteur. La présence d’un notaire vous permettra de mieux défendre vos intérêts ainsi que ceux de votre promoteur.

En effet, dans cet avant-contrat, il faut anticiper et détailler tous les éléments nécessaires à la transaction, car ce n’est pas encore l’acte authentique de vente. Opter pour un notaire lors de la signature d’une promesse est donc une garantie supplémentaire à la transaction. 

Depuis le prix du bien aux clauses suspensives, en passant par les frais annexes, l’indemnité d’immobilisation, les délais, etc. Tout doit être anticipé et détaillé pour qu’aucun élément concernant la vente ne soit oublié avant que les deux parties ne signent cet avant-contrat.

Signer une promesse devant un notaire : une obligation ?

La présence d’un notaire lors de la signature d’une promesse de vente n’est pas du tout obligatoire. D’ailleurs, cet avant-contrat peut être paraphé sous seing privé. Par contre, toute promesse de vente doit être toujours enregistrée auprès d’un service des impôts. C’est l’une des différences d’une promesse de vente et d’un compromis de vente. Ce dernier ne nécessite pas un enregistrement fiscal. 

  • Si la promesse est signée devant un notaire, il s’agit d’un acte authentique
  • Si la promesse est signée sans notaire, il s’agit d’un acte sous seing privé

Dans tous les cas, cet avant-contrat doit toujours être enregistré auprès du service des impôts, et ce, dans un délai de 10 jours. Sinon, l’acte est considéré comme nul. Étant donné que la vente d’un bien immobilier à un promoteur est plus ou moins risquée et complexe, nous vous conseillons toujours la première option : à savoir « la signature de la promesse devant un notaire ».

Quels avantages pour un propriétaire foncier

Avant de citer les avantages dont vous pourrez bénéficier en signant la promesse de vente devant un notaire, il semble important de définir d’abord son rôle. En effet, c’est un expert en droit et un représentant de l’État. 

Accompagné par des clercs, il joue un rôle important dans une transaction immobilière. D’ailleurs, dans la plupart des cas, il appartient aux clercs de travailler le fond des dossiers et au notaire de travailler sur la partie protocolaire de la signature de l’acte authentique. 

Donc, nombreux sont les avantages de signer la promesse devant un notaire. Et ces avantages sont à la fois bénéfiques pour le propriétaire foncier que pour le promoteur immobilier. Si vous le souhaitez, il est même possible de confier la rédaction de la promesse de vente par un notaire. Dans ce cas, il ne vous reste plus (à vous et au promoteur) que de signer l’avant-contrat de vente. 

Premièrement, grâce à la présence d’un notaire, vous serez avertis sur les éléments qui peuvent être sources de litige tels que :

  • L’INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION

Une promesse de vente implique une immobilisation de votre bien alors que vous n’êtes pas encore sûr si le promoteur va lever ou non son option d’achat. Donc, en contrepartie, vous devrez bénéficier d’une indemnité d’immobilisation de la part du promoteur. Cette somme permet de garantir le sérieux de votre promoteur et va servir de compensation en cas de non-acquisition de votre bien. 

Théoriquement, vous pouvez constater que c’est simple, mais pratiquement, ce n’est pas toujours le cas. C’est pourquoi il est recommandé de négocier cette clause par le biais du service d’un notaire. Il convient de noter que le montant de cette indemnité est la principale source de litige. 

Il varie généralement entre 5 à 10% du prix initial de votre bien, mais les promoteurs sollicitent souvent un report du versement dans la pratique, surtout, lorsqu’ils disposent peu de financement. 

En effet, le rôle du notaire est de vous aider à éviter les mauvais pas et de garantir que cette indemnité sera fixée à un montant élevé afin de protéger vos intérêts et donc, de sécuriser la promesse. 

Ensuite, le notaire va recevoir l’indemnité lors de la date du versement conclu dans la promesse et la met sur un compte séquestre jusqu’à ce qu’un acte authentique de vente soit signé entre les deux parties (vous et le promoteur). À défaut de cet acte de vente, c’est-à-dire en cas de non-acquisition du promoteur, le notaire va venir s’assurer que votre indemnité est bien versée. 

  • LES DIFFÉRENTS DÉLAIS PRÉVUS PAR LA PROMESSE

D’une part, le notaire va s’assurer de la présence des différents délais dans la promesse (permis de construire, indemnité d’immobilisation, acte de vente, etc.). Plus important encore, il est en mesure de négocier pour vous les meilleurs délais possibles pour pouvoir effectuer votre transaction. 

D’autre part, ce spécialiste de droit va également veiller à la bonne exécution de ces délais. Ce qui constitue une autre source de litige entre promoteur et propriétaire foncier. Par exemple, au cas où le promoteur refuserait d’exécuter ses engagements, le notaire va intervenir pour arbitrer les deux parties en se basant sur le contrat et la loi. Son rôle est donc d’aider aussi bien le promoteur que le propriétaire foncier (vous) à trouver un terrain d’entente en cas de litige. 

Qui choisit le notaire lors de la signature de la promesse ?

C’est la question que vous vous posez tous ! Sachez qu’en tant que vendeur, vous choisissez le notaire. Cependant, si l’acquéreur (le promoteur) est habitué à traiter ses affaires avec le sien, il a tout à fait le droit de l’impliquer dans la signature de la promesse. 

Dans ce cas, il faut que les deux notaires assistent à la signature de promesse et reçoivent les actes d’une manière collégiale. Ensuite, les deux études vont devoir travailler de concert. Quant à leurs frais, ils seront divisés à parts égales par vous et par votre promoteur. Par contre, s’il n’y a que votre notaire, le paiement de ses frais sera à la charge du promoteur. 

Un autre point à considérer : ayez l’habitude de choisir un notaire au lieu de vous contenter du notaire de votre promoteur. Certes, ce spécialiste de droit a le devoir de s’assurer la bonne marche de la transaction sans prendre parti, mais le fait de choisir votre propre notaire vous permettra de vous impliquer plus facilement au projet du promoteur. Ce qui est un critère essentiel à la sécurisation de la promesse de vente, car vous pouvez anticiper tout éventuel risque.

Comment se déroule la signature de promesse devant un notaire ?

Premièrement, vous choisissez votre notaire. Ensuite, le promoteur et vous, vous allez prendre rendez-vous chez lui. Une fois que les deux parties sont d’accord sur le prix et sur les clauses, il faut attendre 10 jours avant de signer la promesse de vente. Ce délai permettra aux clercs de travailler sur le fond du projet et de rédiger ce document. 

Le jour de la signature chez le notaire, les deux parties, dont le propriétaire foncier (vous) et l’acquéreur du bien (le promoteur) doivent être présents. Bien évidemment, il est possible d’utiliser une procuration en raison d’une distance plus ou moins grande ou d’une indisponibilité, mais si possible, il vaut mieux, pour les deux parties, être présents le jour de la signature. 

Ensuite, le notaire va lire à haute voix la promesse de vente devant le propriétaire foncier et le promoteur. Si jamais des alinéas vous semblent incohérents ou flous, n’hésitez pas à poser des questions ou à demander une modification (par exemple : sur une ou plusieurs clauses). 

À savoir : aucune rétractation n’est plus possible pour le vendeur (vous) après la signature de la promesse. Donc, prenez votre temps pour bien réfléchir avant de signer !

Conclusion

Pour bien sécuriser la promesse de vente et donc, la transaction immobilière avec un promoteur, il faut bien négocier préalablement le prix de votre bien. Ensuite, il faut être vigilant sur les conditions suspensives à insérer dans la promesse. 

Puisqu’il est souvent difficile, voire impossible pour un particulier de suivre ces deux étapes, il faut encadrer la promesse afin que le propriétaire foncier puisse maintenir une pression sur le promoteur jusqu’à ce qu’il se décide de lever ou non son option d’achat. 

Seule la présence d’un notaire, choisi par le vendeur, peut réduire, voire éviter les éventuels risques au cours de l’avancée du projet du promoteur (non-obtention de permis, renégociation du prix, etc.). Ce professionnel peut vous aider à mieux rédiger l’avant-contrat, à mieux anticiper les risques et surtout à mieux prendre la bonne décision sur votre patrimoine. Plus important encore, le notaire peut intervenir pour trouver un terrain d’entente entre les deux parties en cas de litige. 

Le cadastre : de l’époque Napoléonienne à nos jours

Pour comprendre les origines de la création du cadastre, il est important de remonter jusqu’au début du XIXe siècle. À cette époque, il était compliqué de faire payer des impôts fonciers à tous les propriétaires terriens car le recensement des parcelles détenues par chacun d’entre eux n’était pas optimal. Par la suite, le cadastre a...
Read More

Le Règlement National d’Urbanisme, un document national qui intervient à un niveau local

Si les propriétaires de terrains, les promoteurs et les entreprises étaient libres de réaliser des travaux d’aménagement sans avoir besoin d’obtenir une autorisation de la mairie au préalable, il va sans dire que la situation deviendrait rapidement critique. En effet, sans un encadrement strict, l’urbanisation du territoire deviendrait totalement aléatoire pour ne pas dire sauvage....
Read More
signature contrat

Comment sécuriser sa promesse de vente ?

D’après la dernière statistique, seulement 25% des promesses signées par les promoteurs arrivent à terme d’une transaction et seulement 5% des propriétaires perçoivent leur indemnité d’immobilisation en cas de non-acquisition du bien par le promoteur.  De loin, vendre un bien immobilier à un promoteur est plus avantageux par rapport à une vente entre particuliers ou...
Read More
permis de construire purge

Comment éviter les recours pour obtenir un permis de construire purgé rapidement ?

Une fois que vous aurez déposé votre demande de permis de construire en mairie, il vous faudra patienter le temps que le maire et les conseillers statuent sur le dossier. Si la réponse est positive, vous pourrez alors entreprendre les travaux, mais attention ! Certes, légalement, vous pouvez lancer le chantier, mais il ne faut pas...
Read More

Quels documents consulter et quelles procédures engager pour vérifier la constructibilité de votre terrain ?

Posséder un terrain ne signifie pas que vous pouvez en faire ce que vous voulez, il est en effet nécessaire de respecter certaines lois ainsi que des documents officiels en matière d’urbanisation. Vous ne pourrez ainsi pas faire construire une maison ni un immeuble sur votre terrain sans, avoir au préalable obtenu un permis de...
Read More
faire construire un immeuble

Est-il plus avantageux de faire construire un immeuble sur son terrain en passant par un promoteur ?

Lorsque l’on possède un terrain en zone urbaine, périurbaine ou même rurale, il peut se révéler tentant de faire construire dessus.
Read More
estimation bien immobilier

Quels points prendre en compte pour estimer un bien qui sera vendu à un promoteur ?

Ce n’est plus un secret pour vous si vous avez déjà parcouru nos articles précédents, une vente à un promoteur immobilier va vous permettre de maximiser vos gains.
Read More
Permis de construire mairie

Que se passe-t-il une fois que la demande de permis de construire est arrivée en mairie ?

Bien souvent, lorsque le promoteur a enfin déposé le dossier de demande de permis de construire à la mairie, on se sent soulagé et on se dit que le reste n’est qu’un enchaînement de formalités.
Read More
vendre son bien immobilier plus cher

Comment faire pour vendre votre bien immobilier plus cher ?

Vendre un terrain, même si cela est lié à des circonstances autres qu’un besoin d’argent immédiat, reste une transaction qu’il est toujours appréciable de mener à bien.
Read More