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La dation, un mode de paiement à part entière dans le secteur de l’immobilier

mai 7, 2019

Le terme dation ne date pas de ce siècle, depuis longtemps, il est possible de payer un dût avec un objet plutôt qu’avec de l’argent. Autrefois utilisée pour payer les impôts, on utilise aujourd’hui la dation pour régler des droits de succession ou encore l’achat d’un terrain. Le paiement en dation n’est en effet plus une expression réservée au secteur de la justice, on la retrouve souvent dans le civil.

Le rapprochement avec le secteur de l’immobilier est relativement simple à réaliser : le promoteur immobilier qui désire acheter un terrain à un particulier peut régler ce dernier avec l’un des logements qui prendront place sur le terrain quelques temps plus tard. En effet, rien n’oblige le particulier à exiger un paiement traditionnel, il peut très bien choisir de se faire payer avec un bien, ou même avec un bien et de l’argent puisque cela dépend de la valeur de chaque chose. Si le prix du terrain est plus important que celui du logement à venir, le particulier pourra exiger un complément.

La dation, un paiement visant à satisfaire le vendeur et l’acheteur

Il faut savoir que le paiement en dation n’est pas réservé exclusivement aux particuliers qui vendent un terrain vierge de toutes constructions. Ceux qui désirent se séparer d’une parcelle sur laquelle se trouve déjà leur maison peuvent tout à fait convenir d’une transaction en nature avec le promoteur, qui saura gérer les travaux mieux que quiconque de par son expérience. C’est en fonction de la valeur du terrain que le promoteur et le particulier vont pouvoir se mettre d’accord sur le bien qui représentera le paiement. Ce peut très bien être une maison qui fera partie intégrante d’un lotissement ou encore un appartement qui sera construit sur le terrain. Le tout est que le vendeur et l’acheteur parviennent à se mettre d’accord.

Important :

Toutefois, il faut bien différencier la dation complète de la dation partielle. Dans le premier cas, le promoteur va acquérir l’intégralité du terrain en échange d’un logement, tandis que dans le second, il devra compléter son offre avec une somme d’argent en rapport avec la valeur globale du terrain.

En ce qui concerne le terrain en lui-même, le particulier n’est pas obligé de le vendre en entier, même si cela reste conseillé. Il peut, et c’est le cas le plus courant, céder le terrain en entier, et dans ce cas-là, on en revient au paragraphe précédent où il est dit que le paiement peut s’effectuer avec un logement qui sera parfois couplé à de l’argent. Autrement, le propriétaire peut parfaitement devenir copropriétaire du terrain et des bâtiments qui seront bientôt construits. Il va littéralement posséder une partie du lotissement à venir par exemple, mais cette solution présente de nombreux défauts, c’est pourquoi elle n’est que rarement envisagée.

Retenez qu’un paiement en dation peut prendre plusieurs formes, le tout est que vous vous mettiez d’accord avec le promoteur. Tout va dépendre de la valeur de votre terrain et du projet immobilier que compte mettre en place le promoteur, si ce dernier correspond à vos envies, alors commencez à réfléchir à ce mode de paiement ! Toutefois, ne perdez pas de vue le fait que le promoteur ne peut en aucun cas vous rémunérer avec un logement qui se trouverai sur un terrain autre que le vôtre. Cela n’est pas autorisé par la loi et ne sera pas jugé légal par un tribunal.

Le paiement en dation offre de nombreux avantages au vendeur et à l’acheteur

De toute évidence, le promoteur va se féliciter d’être parvenu à acheter un bien en dation, car cela va lui faire faire des économies notables. Lorsqu’il monte son projet de toutes pièces, il doit en effet établir un budget précis de ses dépenses. L’achat du terrain va représenter une très grande partie du budget total, et dans la plupart des cas, cette somme doit être empruntée à une banque. S’il parvient à acheter le terrain en échange d’un logement, qu’il va de toute façon construire, cela risque bien de lui revenir bien moins cher au final, même s’il s’agit d’un bien qu’il aurait pu vendre au départ.

En ce qui concerne le particulier, lui aussi va trouver son compte dans une vente en dation. C’est une excellente opportunité pour ceux qui désirent obtenir une nouvelle habitation, ou encore ceux qui possédaient un terrain inexploité jusqu’alors. Par envie de changer de cadre de vie ou au contraire, de conserver ses habitudes, les particuliers optent pour la dation selon les circonstances. Il n’est pas rare de voir des vendeurs se défaire d’une partie de leur terrain qu’ils n’arrivent plus à entretenir en échange d’un logement plus adapté à leurs besoins. Nombreux sont ceux qui aiment leur vie, qui ont des amis près de chez eux, qui évoluent dans la même commune depuis longtemps et qui aiment cette dernière. Pour tous ceux-là, la dation est une excellente idée.

Par ailleurs, le fait d’obtenir un logement neuf est très intéressant sur le plan financier. Les travaux de rénovation ou d’entretien d’une maison voire d’un immeuble ancien sont importants, il peut donc se révéler pratique de ne pas y faire face grâce à la dation.

Enfin, n’oubliez pas que le fait de faire construire est une grande responsabilité. Les travaux ne se déroulent pas toujours comme prévu et les démarches à effectuer avant même que les fondations ne soient créées sont parfois rédhibitoires. Il faut également de bonne connaissance en matière de construction pour suivre le déroulement des travaux et vérifier que tout se passe bien, que les constructeurs ne commettent pas de fautes ou ne prennent pas trop de retard. Le promoteur pourra gérer tout cela pour vous, vous aurez donc l’esprit serein et la certitude de ne pas avoir à affronter des ennuis parfois nombreux sur un chantier.

Notre conseil :

Pour vendre en dation, mieux vaut se faire accompagner par des spécialistes qui sauront vous éclairer quant aux dispositions à prendre face au promoteur. Vous ne devez en effet pas tout accepter en matière de rétribution, votre futur logement doit se révéler à la hauteur de la valeur de votre terrain. Le promoteur va être gagnant lors d’une vente en dation, mais il faut que vous aussi y trouviez votre compte.

Quels sont les risques qui subsistent avec un paiement en dation ?

L’avantage d’un paiement classique, c’est que vous toucherez, en tant que vendeur, votre dû dès que le permis de construire sera octroyé voire purger selon les conditions suspensives. Il s’agit là d’une obligation de payer, qui ne connaît pas les mêmes règles qu’une obligation de faire. Dans ce dernier cas, le promoteur ne pourra en effet pas vous rémunérer avant que les travaux ne soient achevés, et les embûches peuvent alors se succéder.

Plusieurs situations peuvent contrarier vos plans, sans que cela ne soit nécessairement la faute du promoteur. En effet, rien ne certifie que le permis de construire sera octroyé, et encore moins qu’il sera purgé trois mois plus tard. Les recours peuvent vite devenir contraignants et vous astreindre à une attende de plusieurs années. Par ailleurs, si la société du promoteur avec lequel vous avez négocié fait faillite ou encore si le projet est tout simplement annulé, vous devrez repartir de zéro et trouver un nouvel acheteur pour votre terrain, qui ne vous offrira peut-être pas les mêmes avantages. Le choix du promoteur est donc une étape très importante.

Une fois que le projet sera lancé, si votre habitation principale se trouve sur le terrain, vous ne pourrez plus l’occuper. Il vous faudra donc trouver un logement alternatif durant quelques années, payer un loyer ou encore occuper un autre logement qui vous appartient si tel est le cas. Mais cela signifie alors une perte d’argent pour vous si le-dit logement était auparavant en location. Vous ne devez pas négliger ce point, rappelons que les travaux vont potentiellement durer de nombreuses années.

Le fait que le promoteur vous offre un logement en échange de votre terrain sera notifié dans la promesse de vente, vous aurez alors sous les yeux des plans relativement précis de ce à quoi ressemblera votre future habitation. Toutefois, n’oubliez pas de prendre en compte le fait que le permis de construire ne sera potentiellement octroyé que quelques mois plus tard. Cela signifie que les plans seront peut-être modifiés par le promoteur si nécessaire, ou encore que le projet ne verra pas le jour dans le cas où le permis ne serait pas délivré. Si jamais les plans de votre futur bien devaient changer, la valeur de ce dernier ne serait alors plus la même, ce qui ne sera pas forcément à votre avantage.

Durant toute la durée du projet, vous devrez converser avec des professionnels de l’immobilier dont le langage vous paraîtra parfois très peu clair. Vous allez donc devoir faire preuve de patience pour comprendre tous les enjeux de la construction et surtout, vous faire aider par un professionnel de l’immobilier si jamais vous n’avez pas de solides connaissances en matière de construction immobilière.

Enfin, vous ne devez pas négliger le fait que votre nouveau logement peut par la suite vous coûter plus cher, notamment au niveau de l’imposition. Si votre nouvelle habitation se trouve être plus grande que l’ancienne, vous changerez peut-être de tranche d’imposition, bien que le promoteur puisse vous faire un léger rabais. Il convient de bien lire les plans qui mèneront à la construction de votre bien et surtout, de ne pas vous laisser faire par des promoteurs qui vous promettraient monts et merveilles. Une offre trop intéressante peut parfois cacher quelque chose d’illégal par exemple.

Des risques qui peuvent être, pour certains, limités

Heureusement pour vous, vous pourrez éviter quelques-unes de ces situations en faisant les bons choix en temps voulu. Par exemple, n’hésitez pas à négocier lors de la signature de la promesse de vente afin que le promoteur vous verse une indemnité si jamais le projet devait ne pas voir le jour.

Enfin, ne pensez pas que seul le promoteur peut se prémunir des risques encourus lors d’une telle vente en ajoutant des conditions suspensives à la promesse de vente. De votre côté, n’hésitez pas à ajouter des conditions descriptives à l’acte de vente, qui obligeront le promoteur à vous proposer un logement correspondant à vos attentes. Ainsi, même si le projet devait être modifié, vous obtiendrez un bien semblable en de nombreux points à celui dont vous aviez convenu au départ.

Vous faire aider par une agence spécialisée peut se révéler salvateur, car non seulement vous rencontrerez de nombreux professionnels, mais en plus de ça, vous devrez leur notifier vos droits et exigences. Si vous craignez d’être dépassé par la situation ou tout simplement si vous estimez qu’un peu d’aide ne serait pas de trop, n’hésitez pas à contacter des experts en relations entre promoteurs et particuliers qui vous expliqueront les données que vous aurez sous les yeux et vous accompagneront dans toutes vos démarches.

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