{"id":6069,"date":"2018-10-15T12:35:58","date_gmt":"2018-10-15T12:35:58","guid":{"rendered":"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/?p=6069"},"modified":"2018-12-17T09:52:55","modified_gmt":"2018-12-17T09:52:55","slug":"vendre-a-un-promoteur-immobilier-comment-negocier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/vendre-a-un-promoteur-immobilier-comment-negocier\/","title":{"rendered":"Vendre \u00e0 un promoteur immobilier : comment n\u00e9gocier ?"},"content":{"rendered":"<p><em>Si un promoteur immobilier fait une offre pour votre terrain, vous serez certainement tent\u00e9 de n\u00e9gocier. Mais s\u00fbrement vous demandez-vous comment vous y prendre. Car il ne s&#8217;agit pas de n\u00e9gocier le prix d&#8217;une voiture d&#8217;occasion ni m\u00eame d&#8217;un bien immobilier traditionnel. Pour n\u00e9gocier correctement avec un promoteur immobilier, il faut savoir se mettre \u00e0 sa place. Et donc acqu\u00e9rir des connaissances. On vous guide.<\/em><\/p>\n<p>Pour \u00eatre \u00e0 m\u00eame de n\u00e9gocier avec un promoteur, il faut savoir comment il a fix\u00e9 le prix qu&#8217;il estime \u00eatre juste pour votre terrain en fonction du projet immobilier qu&#8217;il imagine. Cela vous donnera \u00e9galement des connaissances cl\u00e9s sur les divers \u00e9l\u00e9ments qui entrent en jeu et que vous pourrez utiliser pour n\u00e9gocier.<\/p>\n<div id=\"toc_container\" class=\"toc_wrap_left toc_light_blue no_bullets\"><p class=\"toc_title\">Sommaire<\/p><ul class=\"toc_list\"><li><a href=\"#La_methode_du_compte_a_rebours\">La m\u00e9thode du compte \u00e0 rebours<\/a><\/li><li><a href=\"#Comprendre_les_specificites_du_PLU\">Comprendre les sp\u00e9cificit\u00e9s du PLU<\/a><\/li><li><a href=\"#Savoir_negocier_les_conditions_suspensives\">Savoir n\u00e9gocier les conditions suspensives<\/a><\/li><li><a href=\"#Se_faire_aider_pour_negocier\">Se faire aider pour n\u00e9gocier<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n<h3><span id=\"La_methode_du_compte_a_rebours\"><span style=\"color: #112349;\">La m\u00e9thode du compte \u00e0 rebours<\/span><\/span><\/h3>\n<p>Que vous ayez vous-m\u00eame d\u00e9march\u00e9 un promoteur ou qu&#8217;il soit venu frapper \u00e0 votre porte, la proc\u00e9dure sera la m\u00eame. Il va commencer par \u00e9tablir son projet immobilier, s&#8217;assurer de sa faisabilit\u00e9 puis vous faire une proposition d&#8217;achat. Le prix propos\u00e9 sera g\u00e9n\u00e9ralement plus \u00e9lev\u00e9 que si vous vendiez \u00e0 un particulier. Parfois jusqu&#8217;\u00e0 20% suppl\u00e9mentaires ! Mais pour savoir si le prix propos\u00e9 est &#8220;juste&#8221; et si vous pouvez n\u00e9gocier, il faut comprendre comment le promoteur a fix\u00e9 ce prix.<\/p>\n<p>Les promoteurs utilisent la m\u00e9thode du compte \u00e0 rebours. <strong>Pour faire simple, le promoteur part du chiffre d&#8217;affaires esp\u00e9r\u00e9 pour ce projet immobilier.<\/strong> Il soustrait les co\u00fbts financiers et techniques ainsi qu&#8217;une marge. Le r\u00e9sultat de cette soustraction est la valeur que le promoteur accorde \u00e0 votre terrain.<\/p>\n<p>Mais vous vous demandez certainement comment le promoteur conna\u00eet d\u00e9j\u00e0 son chiffre d&#8217;affaires \u00e0 cette \u00e9tape. C&#8217;est l\u00e0 que l&#8217;on entre dans la phase un peu plus technique. Cela d\u00e9pend de la SP : surface de plancher. C&#8217;est-\u00e0-dire le nombre de m\u00b2 constructibles. Ensuite, l&#8217;\u00e9tude de march\u00e9 d\u00e9terminera le prix de vente par m\u00b2 habitable, appel\u00e9 SHAB. C&#8217;est ce prix de vente qui va permettre au promoteur de conna\u00eetre \u00e0 l&#8217;avance son chiffre d&#8217;affaires.<\/p>\n<p><strong>Pour calculer le nombre de m\u00b2 constructibles, la fameuse surface de plancher, il faut s&#8217;en r\u00e9f\u00e9rer au plan local d&#8217;urbanisme (PLU) de votre commune.<\/strong> Le promoteur mandatera alors g\u00e9n\u00e9ralement un architecte pour r\u00e9aliser une \u00e9tude de faisabilit\u00e9. Ce dernier sera charg\u00e9 de calculer le nombre de m\u00b2 de SP r\u00e9alisables en fonction du projet immobilier. Evidemment, plus la SP sera importante, plus le prix propos\u00e9 pour votre terrain sera \u00e9lev\u00e9. L&#8217;offre qui vous sera faite par un promoteur d\u00e9pend donc en grande partie de la r\u00e9glementation fix\u00e9e par la commune dans son PLU.<\/p>\n<h3><span id=\"Comprendre_les_specificites_du_PLU\"><span style=\"color: #112349;\">Comprendre les sp\u00e9cificit\u00e9s du PLU<\/span><\/span><\/h3>\n<p><strong>Le PLU \u00e9tant un cadre r\u00e9glementaire complexe, il arrive souvent que des ren\u00e9gociations soient faites.<\/strong> <strong>Car la constructibilit\u00e9 d&#8217;un terrain peut \u00e9voluer tr\u00e8s vite !<\/strong> Par exemple, si le PLU autorise la construction d&#8217;un immeuble de trois \u00e9tages (R+3) sur votre terrain, cela ne garantit pas \u00e0 100% que cela sera autoris\u00e9. La mairie peut, en voyant le projet, d\u00e9cider d&#8217;abaisser la constructibilit\u00e9 \u00e0 R+2. Par exemple par manque d&#8217;\u00e9quipements publics et d&#8217;infrastructures. Dans un tel cas, si le promoteur voit sa SP s&#8217;abaisser, son chiffre d&#8217;affaires va \u00eatre impact\u00e9\u2026 Tout comme le prix de votre terrain ! Il viendra donc ren\u00e9gocier avec vous.<\/p>\n<p>Il faut donc bien comprendre, pour \u00eatre \u00e0 m\u00eame de n\u00e9gocier, que c&#8217;est la ville qui d\u00e9termine le prix de votre bien, par les r\u00e8gles de construction. Le <a href=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/qu-est-ce-qu-un-promoteur-immobilier\/\"><strong>promoteur<\/strong><\/a>, lui, fixe seulement la m\u00e9thodologie. Votre marge de manoeuvre, c&#8217;est donc sa marge \u00e0 lui.<\/p>\n<figure id=\"attachment_5981\" aria-describedby=\"caption-attachment-5981\" style=\"width: 1024px\" class=\"wp-caption alignnone\"><img loading=\"lazy\" class=\"size-large wp-image-5981\" src=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2016\/06\/maison-euros-1024x683.jpg\" alt=\"maison puzzle euros\" width=\"1024\" height=\"683\" srcset=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2016\/06\/maison-euros-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2016\/06\/maison-euros-300x200.jpg 300w, https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2016\/06\/maison-euros-768x512.jpg 768w, https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2016\/06\/maison-euros.jpg 1920w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption id=\"caption-attachment-5981\" class=\"wp-caption-text\">Bien comprendre les sp\u00e9cificit\u00e9s du PLU pour mieux n\u00e9gocier le prix de vente de sa maison aupr\u00e8s d&#8217;un promoteur immobilier.<\/figcaption><\/figure>\n<h3><span id=\"Savoir_negocier_les_conditions_suspensives\"><span style=\"color: #112349;\">Savoir n\u00e9gocier les conditions suspensives<\/span><\/span><\/h3>\n<p>Les n\u00e9gociations sur le prix de votre bien seront donc rapides, car vous n&#8217;aurez pas beaucoup de marge. L\u00e0 o\u00f9 il va falloir mettre toute votre \u00e9nergie, c&#8217;est sur la n\u00e9gociation des conditions suspensives. Bien s\u00fbr, vous n&#8217;aurez jamais toutes les connaissances techniques pour le faire parfaitement. Mais vous pouvez vous laisser guider par votre bon sens si vous connaissez les bases.<\/p>\n<p><strong>Les conditions suspensives vont permettre au promoteur de g\u00e9rer les risques juridiques.<\/strong> Par exemple celui d&#8217;\u00eatre engag\u00e9 pour acheter un terrain qui se r\u00e9v\u00e8le inconstructible. Ou un terrain dont la surface de plancher (SP) a \u00e9t\u00e9 r\u00e9duite sans que le prix du terrain ne soit abaiss\u00e9, ce qui remettrait en cause tout le projet immobilier.<\/p>\n<p>Ce sont donc les conditions suspensives de la promesse unilat\u00e9rale de vente (PUV) qui vont lui permettre de se prot\u00e9ger de tels risques. Si cela s&#8217;appelle promesse de vente, en r\u00e9alit\u00e9, le promoteur n&#8217;aura pas d&#8217;obligation. Il pourra lever son option d&#8217;achat en fin de promesse. Vous vous demandez certainement pourquoi fixer des conditions suspensives si, de toute fa\u00e7on, le promoteur n&#8217;a aucune obligation d&#8217;achat ?<\/p>\n<p><strong>Et bien, il y a tout de m\u00eame une contrepartie \u00e0 toute PUV : l&#8217;indemnit\u00e9 d&#8217;immobilisation.<\/strong> C&#8217;est un cautionnement bancaire qui doit vous \u00eatre vers\u00e9 si le promoteur n&#8217;ach\u00e8te finalement pas. Ce paiement vient vous d\u00e9dommager d&#8217;avoir donn\u00e9 l&#8217;exclusivit\u00e9 de votre bien au promoteur pendant plusieurs mois.<br \/>\nLes conditions de suspension permettent donc au promoteur de se pr\u00e9munir du versement de l&#8217;indemnit\u00e9 d&#8217;immobilisation si, finalement, il n&#8217;ach\u00e8te pas votre bien pour des raisons concr\u00e8tes, comme celles \u00e9voqu\u00e9es plus haut.<\/p>\n<p>Il faut donc \u00eatre bien attentif aux conditions de suspension et v\u00e9rifier que toutes soient motiv\u00e9es par de vrais risques pris par le promoteur. Il est \u00e9galement important de fixer des dates et des \u00e9ch\u00e9ances. Ainsi, la vie de la promesse sera rythm\u00e9e et vous pourrez maintenir une bonne dynamique d&#8217;avancement dans le projet avec le promoteur.<\/p>\n<h3><span id=\"Se_faire_aider_pour_negocier\"><span style=\"color: #112349;\">Se faire aider pour n\u00e9gocier<\/span><\/span><\/h3>\n<p><strong>N\u00e9gocier avec un promoteur immobilier se fait donc en deux phases bien distinctes. D&#8217;abord, la n\u00e9gociation du prix, qui d\u00e9pend en grande majorit\u00e9 de la validation du projet par la municipalit\u00e9. Puis la n\u00e9gociation des conditions suspensives, qui doivent permettre de vous prot\u00e9ger vous aussi.<\/strong> Il s&#8217;agit donc de n\u00e9gocier un prix puis votre s\u00e9curit\u00e9. L&#8217;aide d&#8217;un professionnel peut \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e dans les deux phases, si vous ne vous sentez pas l&#8217;\u00e2me d&#8217;un n\u00e9gociateur ou n&#8217;avez pas le temps d&#8217;acqu\u00e9rir les comp\u00e9tences techniques n\u00e9cessaires.<\/p>\n<p>Les professionnels de Meilleurspromoteurs.immo peuvent vous aider<strong> <a href=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/estimation-gratuite\/\">\u00e0 n\u00e9gocier le prix le plus juste<\/a><\/strong> et les meilleures conditions de vente dans un d\u00e9lai raisonnable.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si un promoteur immobilier fait une offre pour votre terrain, vous serez certainement tent\u00e9 de n\u00e9gocier. Mais s\u00fbrement vous demandez-vous comment vous y prendre. Car il ne s&#8217;agit pas de n\u00e9gocier le prix d&#8217;une voiture d&#8217;occasion ni m\u00eame d&#8217;un bien immobilier traditionnel. 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