{"id":6053,"date":"2018-09-14T12:28:57","date_gmt":"2018-09-14T12:28:57","guid":{"rendered":"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/?p=6053"},"modified":"2018-12-17T09:52:55","modified_gmt":"2018-12-17T09:52:55","slug":"comment-savoir-si-mon-terrain-est-constructible","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/comment-savoir-si-mon-terrain-est-constructible\/","title":{"rendered":"Comment savoir si mon terrain est constructible ?"},"content":{"rendered":"<p><em>Savoir si un terrain est constructible, m\u00eame lorsqu&#8217;on en est le propri\u00e9taire, n&#8217;est pas toujours ais\u00e9. Car la classification des zones constructibles varie r\u00e9guli\u00e8rement ! M\u00eame si vous avez construit votre maison sur ce terrain il y a des ann\u00e9es, cela ne veut pas automatiquement dire qu&#8217;un nouveau projet immobilier sera possible. Aussi, il arrive que seule une partie du terrain soit constructible. La valeur du bien va donc d\u00e9pendre en grande partie de sa constructibilit\u00e9. Avant de mettre un terrain en vente, et d&#8217;envisager une vente \u00e0 un promoteur, il faut donc se renseigner sur son statut. Quelles sont les d\u00e9marches \u00e0 faire ? Quels param\u00e8tres faut-il prendre en compte ? Est-il possible de se faire aider ? On fait le point.<\/em><\/p>\n<div id=\"toc_container\" class=\"toc_wrap_left toc_light_blue no_bullets\"><p class=\"toc_title\">Sommaire<\/p><ul class=\"toc_list\"><li><a href=\"#Terrain_constructible_ou_inconstructible_ce_que_dit_la_loi\">Terrain constructible ou inconstructible : ce que dit la loi<\/a><ul><li><a href=\"#Toutes_les_zones_urbaines_sont-elles_constructibles\">Toutes les zones urbaines sont-elles constructibles ?<\/a><\/li><li><a href=\"#Quelques_interdictions_absolues\">Quelques interdictions absolues<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Viabilisation_zones_a_urbaniser_les_cas_d8217inconstructibilite_temporaire\">Viabilisation, zones \u00e0 urbaniser : les cas d&#8217;inconstructibilit\u00e9 temporaire<\/a><\/li><li><a href=\"#Savoir_si_un_terrain_est_constructible_les_demarches\">Savoir si un terrain est constructible : les d\u00e9marches<\/a><ul><li><a href=\"#Connaitre_la_reglementation_au_niveau_local\">Conna\u00eetre la r\u00e9glementation au niveau local<\/a><\/li><li><a href=\"#Terrain_constructible_ou_non_se_referer_au_PLU_ou_a_la_carte_communale\">Terrain constructible ou non : se r\u00e9f\u00e9rer au PLU ou \u00e0 la carte communale<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#La_question_de_la_viabilite_du_terrain\">La question de la viabilit\u00e9 du terrain<\/a><\/li><li><a href=\"#La_question_de_la_constructibilite_physique_du_terrain\">La question de la constructibilit\u00e9 physique du terrain<\/a><\/li><li><a href=\"#Terrain_constructible_ou_non_se_faire_aider\">Terrain constructible ou non : se faire aider<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n<h3><span id=\"Terrain_constructible_ou_inconstructible_ce_que_dit_la_loi\"><span style=\"color: #112349;\">Terrain constructible ou inconstructible : ce que dit la loi<\/span><\/span><\/h3>\n<p>La nature constructible d&#8217;un terrain peut \u00e9voluer dans le temps, dans un sens comme dans l&#8217;autre, et d\u00e9pend de plusieurs facteurs. Ce sont les instances locales qui d\u00e9cident, en fonction de ces facteurs, quel terrain est ou non constructible.<\/p>\n<h4><span id=\"Toutes_les_zones_urbaines_sont-elles_constructibles\"><span style=\"color: #ff4e00;\">Toutes les zones urbaines sont-elles constructibles ?<\/span><\/span><\/h4>\n<p><strong>Les zone l\u00e9gales constructibles d&#8217;une ville sont d\u00e9termin\u00e9e par chaque commune dans une documentation sp\u00e9cifique.<\/strong> Il s&#8217;agit dans la majorit\u00e9 des cas du plan local d&#8217;urbanisme (PLU), qui a remplac\u00e9 le POS, ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la carte communale. Dans certains cas, tr\u00e8s rares, la commune n&#8217;a pas \u00e9tabli de documentation locale. C&#8217;est alors la r\u00e9glementation nationale de l&#8217;urbanisme (RNU) qui s&#8217;appliquera.<\/p>\n<p>Pour la plus grande partie des terrains, c&#8217;est donc le PLU qui va d\u00e9terminer la constructibilit\u00e9. <strong>Les zones urbaines (U) sont le plus souvent consid\u00e9r\u00e9es comme constructibles dans la mesure o\u00f9 elles sont situ\u00e9es en agglom\u00e9ration et donc raccord\u00e9es aux diff\u00e9rents r\u00e9seaux indispensables.<\/strong> Il existe aussi des zones \u00e0 urbaniser (1AU), consid\u00e9r\u00e9es comme assez proches des r\u00e9seaux pour se r\u00e9v\u00e9ler constructibles.<br \/>\nMais le PLU comme les autres documentations l\u00e9gales ne d\u00e9terminent pas la nature constructible d&#8217;un terrain \u00e0 100%. D&#8217;autres param\u00e8tres vont intervenir, que nous d\u00e9taillerons plus bas. Il peuvent complexifier la construction voire la rendre impossible.<\/p>\n<h4><span id=\"Quelques_interdictions_absolues\"><span style=\"color: #ff4e00;\">Quelques interdictions absolues<\/span><\/span><\/h4>\n<p>Les documentations l\u00e9gales telles que le PLU peuvent d\u00e9finir des interdictions absolues de construire. Par exemple en zone inondable ou soumise \u00e0 des risques naturels. Mais aussi dans les zones naturelles ou agricoles, qui peuvent \u00eatre prot\u00e9g\u00e9es par la loi ou par les r\u00e9glementations locales. Aussi, certains terrains peuvent \u00eatre r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 des projets d&#8217;\u00e9quipement public. La proximit\u00e9 d&#8217;installations \u00e0 risque ou la pr\u00e9servation de paysages peuvent \u00e9galement emp\u00eacher la construction.<br \/>\n<strong>De plus, lorsque le PLU a remplac\u00e9 le <a href=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/immobilier-qu-est-ce-que-le-plan-doccupation-des-sols-pos\/\">POS<\/a>, on a observ\u00e9 un r\u00e9elle volont\u00e9 de mieux prendre en compte les enjeux environnementaux.<\/strong> De nombreux terrains auparavant constructibles ne le sont donc plus depuis quelques ann\u00e9es. Mais le PLU ne r\u00e9pertorie pas encore toutes les interdictions environnementales. Dans ce cas, un promoteur local pourra vous aider, puisqu&#8217;il sera tr\u00e8s au courant des obligations et interdictions dans une zone donn\u00e9e.<\/p>\n<h3><span id=\"Viabilisation_zones_a_urbaniser_les_cas_d8217inconstructibilite_temporaire\"><span style=\"color: #112349;\">Viabilisation, zones \u00e0 urbaniser : les cas d&#8217;inconstructibilit\u00e9 temporaire<\/span><\/span><\/h3>\n<p>Parfois, les interdictions de construire sont temporaires. C&#8217;est notamment le cas dans les zones p\u00e9riurbaines, o\u00f9 l&#8217;expansion des villes fait passer des terres agricoles en terrains constructibles. Il faut pour cela que ledit terrain se trouve dans une zone \u00e0 urbaniser, o\u00f9 l&#8217;installation des r\u00e9seaux de voirie est pr\u00e9vue et permettra donc la construction.<\/p>\n<p><strong>On trouve deux types de cas : les zones 1AU et 2AU. En zone 1AU, l&#8217;urbanisation sera rapide : les services municipaux ont souvent d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9vu les travaux de communication, d&#8217;\u00e9nergie et d&#8217;assainissement. Une zone 2AU est elle r\u00e9serv\u00e9e \u00e0 une urbanisation future.<\/strong> Les terrains sont donc non-constructibles dans l&#8217;imm\u00e9diat mais leur statut pourra \u00e9voluer lorsque les travaux de viabilisation seront lanc\u00e9s. Dans ce cas pr\u00e9cis, il est possible de demander une modification ou une r\u00e9vision du PLU pour rendre le terrain constructible plus rapidement.<\/p>\n<figure id=\"attachment_5956\" aria-describedby=\"caption-attachment-5956\" style=\"width: 1024px\" class=\"wp-caption alignnone\"><img loading=\"lazy\" class=\"size-large wp-image-5956\" src=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/maion-bois-herbe-1024x683.jpg\" alt=\"petite maison bois herbe\" width=\"1024\" height=\"683\" srcset=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/maion-bois-herbe-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/maion-bois-herbe-300x200.jpg 300w, https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/maion-bois-herbe-768x512.jpg 768w, https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/maion-bois-herbe.jpg 1920w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption id=\"caption-attachment-5956\" class=\"wp-caption-text\">Quelles sont les r\u00e9glementations et les d\u00e9marches \u00e0 effectuer pour savoir si mon terrain est constructible.<\/figcaption><\/figure>\n<h3><span id=\"Savoir_si_un_terrain_est_constructible_les_demarches\"><span style=\"color: #112349;\">Savoir si un terrain est constructible : les d\u00e9marches<\/span><\/span><\/h3>\n<p>Puisque la nature constructible d&#8217;un terrain est susceptible d&#8217;\u00e9voluer, il faut conna\u00eetre le statut actualis\u00e9 du terrain. Pour cela, vous devrez vous renseigner aupr\u00e8s de la mairie, avec des d\u00e9marches variables selon les cas de figure.<\/p>\n<h4><span id=\"Connaitre_la_reglementation_au_niveau_local\"><span style=\"color: #ff4e00;\">Conna\u00eetre la r\u00e9glementation au niveau local<\/span><\/span><\/h4>\n<p>Puisque les instances locales d\u00e9terminent la constructibilit\u00e9 l\u00e9gale d&#8217;un terrain, il faut se rapprocher d&#8217;elle. Si vous avez un doute sur l&#8217;emplacement et la d\u00e9limitation exacte de votre terrain, il convient de faire appel au cadastre. Si vous connaissez avec pr\u00e9cision la localisation de votre terrain, vous pouvez directement vous reporter au PLU ou \u00e0 la carte communale.<\/p>\n<h4><span id=\"Terrain_constructible_ou_non_se_referer_au_PLU_ou_a_la_carte_communale\"><span style=\"color: #ff4e00;\">Terrain constructible ou non : se r\u00e9f\u00e9rer au PLU ou \u00e0 la carte communale<\/span><\/span><\/h4>\n<p><strong>En vous reportant au PLU, disponible en mairie ou sur le site Internet de la commune, vous pourrez savoir si votre terrain se trouve en zone urbaine, en zone \u00e0 urbaniser ou dans une zone \u00e0 prot\u00e9ger.<\/strong> Mais vous obtiendrez \u00e9galement d&#8217;autres pr\u00e9cieux \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9ponse. Par exemple la taille minimale et maximale de construction. On parle de coefficient d&#8217;occupation des sols (COS), un ratio qui fixe l&#8217;implantation maximale au sol pour chaque parcelle. Le PLU vous informera \u00e9galement sur la hauteur maximale des b\u00e2timents, l&#8217;\u00e9cart minimal avec le voisinage, les \u00e9ventuelles obligations en mati\u00e8re de pr\u00e9servation environnementale ou historique. Par exemple, la pr\u00e9sence de plusieurs arbres centenaires pourra complexifier la construction.<\/p>\n<p><strong>M\u00eame si un terrain se trouve en zone constructible, certains param\u00e8tres peuvent limiter ou an\u00e9antir les opportunit\u00e9s.<\/strong> Il convient donc d&#8217;effectuer une analyse pr\u00e9cise ou de la confier \u00e0 un cabinet d&#8217;experts. Meilleurspromoteurs.immo peut vous mettre en relation avec <strong><a href=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/connaitre-les-principaux-promoteurs-francais\/\">des professionnels<\/a><\/strong> de votre r\u00e9gion qui d\u00e9termineront avec pr\u00e9cision les possibilit\u00e9s de construction sur votre terrain.<\/p>\n<h3><span id=\"La_question_de_la_viabilite_du_terrain\"><span style=\"color: #112349;\">La question de la viabilit\u00e9 du terrain<\/span><\/span><\/h3>\n<p>Un terrain juridiquement constructible ne sera forc\u00e9ment viable dans l&#8217;imm\u00e9diat. C&#8217;est le cas dans les zones \u00e0 urbaniser, o\u00f9 la constructibilit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 valid\u00e9e par les services municipaux, qui doivent encore raccorder le terrain \u00e0 toutes les commodit\u00e9s indispensables (r\u00e9seaux de voirie, sanitaires, \u00e9nerg\u00e9tiques).<br \/>\nDans ce cas de figure, faire appel \u00e0 un promoteur immobilier est particuli\u00e8rement recommand\u00e9. C&#8217;est lui qui va se charger d&#8217;obtenir les autorisations de raccordement, des manoeuvres complexes qui demandent du temps et une certaine expertise. <strong>Un promoteur peut d&#8217;ailleurs acheter un terrain avant qu&#8217;il soit viabilis\u00e9.<\/strong> Et, m\u00eame lorsqu&#8217;il attend que tous les raccordements soient fait, les d\u00e9marches complexes restent \u00e0 sa charge.<\/p>\n<h3><span id=\"La_question_de_la_constructibilite_physique_du_terrain\"><span style=\"color: #112349;\">La question de la constructibilit\u00e9 physique du terrain<\/span><\/span><\/h3>\n<p>Nous avons donc pour l&#8217;heure pris en compte la constructibilit\u00e9 juridique et la viabilit\u00e9 du terrain. Reste un param\u00e8tre : la constructibilit\u00e9 physique. Cela d\u00e9pend notamment de la g\u00e9ologie du terrain et de son inclinaison. <strong>Et cette expertise n&#8217;est pas \u00e0 la charge de la municipalit\u00e9 mais du propri\u00e9taire, qui devra recourir aux services de sp\u00e9cialistes pour mener une \u00e9tude de faisabilit\u00e9.<\/strong> Dans le cas d&#8217;une vente \u00e0 un promoteur, c&#8217;est ce dernier qui se chargera de prendre en compte ces param\u00e8tres lors de l&#8217;\u00e9tude de faisabilit\u00e9. Il peut en ressortir que seules certaines parcelles du terrain sont constructibles. Le projet immobilier du promoteur devra alors \u00eatre adapt\u00e9 ou abandonn\u00e9.<\/p>\n<h3><span id=\"Terrain_constructible_ou_non_se_faire_aider\"><span style=\"color: #112349;\">Terrain constructible ou non : se faire aider<\/span><\/span><\/h3>\n<p>D\u00e9terminer la nature constructible d&#8217;un terrain m\u00eale donc d\u00e9marches administratives et expertises techniques, chaque cas \u00e9tant unique. Et c&#8217;est une \u00e9tape \u00e0 ne pas prendre \u00e0 la l\u00e9g\u00e8re, puisqu&#8217;elle va garantir ou non une vente au meilleur prix et dans les meilleures conditions. <strong>Pour s&#8217;en assurer, il peut donc \u00eatre utile de confier les d\u00e9marches \u00e0 des sp\u00e9cialistes.<\/strong> Meilleurspromoteurs.immo peut vous mettre en relation avec des promoteurs et experts locaux, qui parviendront \u00e0 des conclusions s\u00e9rieuses rapidement. Cela vous permettra de vendre au meilleur prix sans prise de risque.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Savoir si un terrain est constructible, m\u00eame lorsqu&#8217;on en est le propri\u00e9taire, n&#8217;est pas toujours ais\u00e9. Car la classification des zones constructibles varie r\u00e9guli\u00e8rement ! M\u00eame si vous avez construit votre maison sur ce terrain il y a des ann\u00e9es, cela ne veut pas automatiquement dire qu&#8217;un nouveau projet immobilier sera possible. 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