{"id":6024,"date":"2018-06-23T12:14:22","date_gmt":"2018-06-23T12:14:22","guid":{"rendered":"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/?p=6024"},"modified":"2019-04-04T09:56:51","modified_gmt":"2019-04-04T09:56:51","slug":"immobilier-qu-est-ce-que-le-plan-local-d-urbanisme-plu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/immobilier-qu-est-ce-que-le-plan-local-d-urbanisme-plu\/","title":{"rendered":"Immobilier : qu&#8217;est-ce que le plan local d&#8217;urbanisme (PLU) ?"},"content":{"rendered":"<p><em>Lorsqu&#8217;un promoteur imagine un projet immobilier, il va rechercher le terrain id\u00e9al pour l&#8217;accueillir. Plusieurs facteurs entrent alors en jeu. On parle du potentiel constructible d&#8217;un terrain. C&#8217;est ce dernier qui va d\u00e9terminer son prix et l&#8217;ampleur du projet pouvant \u00eatre concr\u00e9tis\u00e9. Pour d\u00e9terminer le potentiel constructible d&#8217;un terrain, un document est indispensable : le plan local d&#8217;urbanisme (PLU).<\/em><\/p>\n<div id=\"toc_container\" class=\"toc_wrap_left toc_light_blue no_bullets\"><p class=\"toc_title\">Sommaire<\/p><ul class=\"toc_list\"><li><a href=\"#Le_PLU_c8217est_quoi_exactement\">Le PLU, c&#8217;est quoi exactement ?<\/a><\/li><li><a href=\"#Du_POS_au_PLU\">Du POS au PLU<\/a><ul><li><a href=\"#PLU_ou_PLUi\">PLU ou PLUi ?<\/a><\/li><li><a href=\"#Ma_commune_n8217a_pas_de_PLU_Quelles_regles_s8217appliquent\">Ma commune n&#8217;a pas de PLU. Quelles r\u00e8gles s&#8217;appliquent ?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Que_trouve-t-on_dans_le_PLU\">Que trouve-t-on dans le PLU ?<\/a><ul><li><a href=\"#Le_rapport_de_presentation\">Le rapport de pr\u00e9sentation<\/a><\/li><li><a href=\"#Le_Projet_damenagement_et_de_developpement_durable_PADD\">Le Projet d\u2019am\u00e9nagement et de d\u00e9veloppement durable (PADD)<\/a><\/li><li><a href=\"#Le_zonage\">Le zonage<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Pourquoi_consulter_le_PLU_de_sa_commune\">Pourquoi consulter le PLU de sa commune ?<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n<h3><span id=\"Le_PLU_c8217est_quoi_exactement\"><span style=\"color: #112349;\">Le PLU, c&#8217;est quoi exactement ?<\/span><\/span><\/h3>\n<p>Le plan local d&#8217;urbanisme (PLU) a officiellement remplac\u00e9 en 2017 le plan d&#8217;occupation des sols (POS). Comme son pr\u00e9d\u00e9cesseur, le PLU d\u00e9finit les r\u00e8gles de base concernant la constructibilit\u00e9 des terrains sur une commune ou un ensemble de communes. Il fixe notamment le coefficient d&#8217;occupation des sols (COS), qui d\u00e9termine pour chaque parcelle le maximum constructible, autant en termes de superficie que de hauteur.<\/p>\n<p><strong>Mais le PLU est plus ambitieux que le POS : c&#8217;est un document strat\u00e9gique, et pas seulement technique.<\/strong> Le POS se concentrait sur le droit des sols, le PLU d\u00e9finit une d\u00e9marche locale. Pour la commune, c&#8217;est un document op\u00e9rationnel qui va d\u00e9terminer un projet d&#8217;am\u00e9nagement et de d\u00e9veloppement, en accord avec les politiques d&#8217;urbanisme locales et le d\u00e9veloppement durable.<\/p>\n<p>Le PLU est donc un document de r\u00e9f\u00e9rence pour les administrations comme pour les particuliers et les promoteurs, qui devront le consulter s&#8217;ils souhaitent construire ou modifier un b\u00e2timent. Cela leur permettra d&#8217;inscrire leurs constructions dans les r\u00e8gles locales d&#8217;urbanismes, toutes r\u00e9pertori\u00e9es dans le PLU.<\/p>\n<h3><span id=\"Du_POS_au_PLU\"><span style=\"color: #112349;\">Du POS au PLU<\/span><\/span><\/h3>\n<p>Le plan d&#8217;occupation des sols (<a href=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/immobilier-qu-est-ce-que-le-plan-doccupation-des-sols-pos\/\"><strong>POS<\/strong><\/a>) est un document ancien, instaur\u00e9 en 1967. A la fin des Trente Glorieuses, il s&#8217;agissait de r\u00e9pondre aux besoins de logement d&#8217;une population grandissante et de plus en plus urbaine. <strong>Le POS s&#8217;est donc concentr\u00e9 sur l&#8217;occupation des sols, c&#8217;est-\u00e0-dire la taille et la nature des constructions autoris\u00e9es sur chaque terrain.<\/strong><\/p>\n<p>Mais, trente ans plus tard, au d\u00e9but des ann\u00e9es 2000, les enjeux sont devenus plus complexes. Les territoires urbains prenaient toujours plus d&#8217;ampleur, entra\u00eenant fragmentation du territoire et gentrification, tandis que les enjeux \u00e9cologiques s&#8217;installaient dans le d\u00e9bat public.<br \/>\nEn 2000, la loi SRU a cherch\u00e9 \u00e0 prendre en comptes ces diff\u00e9rents enjeux en cr\u00e9ant le PLU. Mais la d\u00e9marche fut longue et a d\u00fb \u00eatre renforc\u00e9e en 2014 par la loi ALUR (Acc\u00e8s au logement et urbanisme r\u00e9nov\u00e9).<\/p>\n<p><strong>Le PLU est donc l&#8217;oeuvre de l&#8217;autorit\u00e9 nationale qui a souhait\u00e9 remplacer le POS afin d&#8217;insuffler un d\u00e9veloppement urbain durable et solidaire.<\/strong> Tout l&#8217;enjeu du PLU r\u00e9side dans l&#8217;\u00e9quilibre entre le d\u00e9veloppement des villes ou agglom\u00e9rations et la pr\u00e9servation de l&#8217;environnement. Des param\u00e8tres tels que les modes de transports, la diversit\u00e9 des fonctions urbaines et la mixit\u00e9 sociale ont donc \u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9s \u00e0 ce nouveau document. Par exemple pour \u00e9viter la gentrification et le d\u00e9veloppement de cit\u00e9s dortoirs.<\/p>\n<figure id=\"attachment_5963\" aria-describedby=\"caption-attachment-5963\" style=\"width: 1024px\" class=\"wp-caption alignnone\"><img loading=\"lazy\" class=\"size-large wp-image-5963\" src=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/plan-immeuble-1024x683.jpg\" alt=\"plan immeuble bleu blanc\" width=\"1024\" height=\"683\" srcset=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/plan-immeuble-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/plan-immeuble-300x200.jpg 300w, https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/plan-immeuble-768x512.jpg 768w, https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/plan-immeuble.jpg 1920w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption id=\"caption-attachment-5963\" class=\"wp-caption-text\">On utilise souvent le terme &#8221; plan local d&#8217;urbanisme &#8221; dans le milieu de l&#8217;immobilier, que trouve-ton et pourquoi consulter le PLU de sa commune.<\/figcaption><\/figure>\n<h4><span id=\"PLU_ou_PLUi\"><span style=\"color: #ff4e00;\">PLU ou PLUi ?<\/span><\/span><\/h4>\n<p>Depuis la loi ALUR de 2014, <strong>les comp\u00e9tences des communes li\u00e9es au PLU peuvent \u00eatre transf\u00e9r\u00e9es aux agglom\u00e9rations, communaut\u00e9s urbaines et communaut\u00e9s de communes.<\/strong> Cela permet plus de coh\u00e9rence, une uniformit\u00e9 \u00e0 l&#8217;\u00e9chelle locale et une meilleure prise en compte du d\u00e9veloppement urbain. On parle alors de plan local local d&#8217;urbanisme intercommunal : PLUi.<\/p>\n<h4><span id=\"Ma_commune_n8217a_pas_de_PLU_Quelles_regles_s8217appliquent\"><span style=\"color: #ff4e00;\">Ma commune n&#8217;a pas de PLU. Quelles r\u00e8gles s&#8217;appliquent ?<\/span><\/span><\/h4>\n<p>Th\u00e9oriquement, le PLU aurait d\u00fb remplacer le POS dans toute la France en 2017. Mais certaines communes ne sont pas parvenues \u00e0 cr\u00e9er le document dans les temps ou estiment ne pas en avoir besoin, dans le cas de tr\u00e8s petits villages par exemple. <strong>En l&#8217;absence de PLU, c&#8217;est le RNU (r\u00e8glement national d&#8217;urbanisme) qui s&#8217;applique.<\/strong> Puisque ce document d\u00e9finit les r\u00e8gles d&#8217;urbanisme \u00e0 l&#8217;\u00e9chelle nationale, il ne prend pas en compte les enjeux locaux.<br \/>\nAussi, certaines petites communes sont dispens\u00e9es de PLU sans devoir appliquer le RNU. Elles ont alors une carte communale. Ce document d&#8217;urbanisme simplifi\u00e9 s&#8217;adapte lui aux besoins locaux. Comme le PLU, il peut \u00eatre consult\u00e9 en mairie.<\/p>\n<h3><span id=\"Que_trouve-t-on_dans_le_PLU\"><span style=\"color: #112349;\">Que trouve-t-on dans le PLU ?<\/span><\/span><\/h3>\n<p>Le PLU est un document administratif complexe, constitu\u00e9 de nombreux \u00e9l\u00e9ments. Voici les diff\u00e9rents documents qui le composent :<\/p>\n<h4><span id=\"Le_rapport_de_presentation\"><span style=\"color: #ff4e00;\">Le rapport de pr\u00e9sentation<\/span><\/span><\/h4>\n<p>Comme son nom le laisse \u00e0 penser, le rapport de pr\u00e9sentation est un document g\u00e9n\u00e9raliste. Il pr\u00e9sente la situation de la commune, ses principaux enjeux et \u00e9tablit un diagnostic territorial. On y trouve \u00e9galement une analyse environnementale, qui impacte la politique d&#8217;urbanisme de la commune. Ce rapport explique \u00e9galement le zonage communal.<\/p>\n<h4><span id=\"Le_Projet_damenagement_et_de_developpement_durable_PADD\"><span style=\"color: #ff4e00;\">Le Projet d\u2019am\u00e9nagement et de d\u00e9veloppement durable (PADD)<\/span><\/span><\/h4>\n<p><strong>Le principal enjeu du PADD est de fixer le projet d&#8217;urbanisme des \u00e9lus et de la collectivit\u00e9.<\/strong> On y trouve les perspectives de d\u00e9veloppement et d&#8217;am\u00e9nagement de la commune. Il reprend \u00e9galement certaines pr\u00e9rogatives du POS, comme les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales en mati\u00e8re de construction. Mais il prend mieux en compte les contraintes environnementales et la protection du patrimoine.<\/p>\n<h4><span id=\"Le_zonage\"><span style=\"color: #ff4e00;\">Le zonage<\/span><\/span><\/h4>\n<p>C&#8217;est la partie du PLU qui va le plus int\u00e9resser les particuliers et les promoteurs. Le zonage d\u00e9termine quelles parties de la commune sont constructibles et, pour chaque cas, quels types de constructions peuvent \u00eatre envisag\u00e9s. Le zonage, le plus souvent pr\u00e9sent\u00e9 sous la forme d&#8217;une carte, d\u00e9limite les diff\u00e9rents secteurs. Pour mieux se rep\u00e9rer, un code alphanum\u00e9rique a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 :<\/p>\n<p><strong>Zone U :<\/strong> Il s&#8217;agit des zones urbaines, g\u00e9n\u00e9ralement constructibles. Elles peuvent \u00eatre subdivis\u00e9es en diff\u00e9rentes cat\u00e9gories, par exemple selon l&#8217;activit\u00e9 principale du secteur (logements, commerces, etc.).<\/p>\n<p><strong>Zone AU :<\/strong> Il s&#8217;agit des zones \u00e0 urbaniser. On distingue les zones 1UA, qui sont urbanisables imm\u00e9diatement, et les zones 2UA, r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 une urbanisation ult\u00e9rieure. Un terrain situ\u00e9 en zone AU aura donc un potentiel int\u00e9ressant \u00e0 moyen terme.<\/p>\n<p><strong>Zone A :<\/strong> Il s&#8217;agit des zones agricoles, r\u00e9glement\u00e9es et prot\u00e9g\u00e9es. Seules des constructions \u00e0 vis\u00e9e agricole ou servant aux int\u00e9r\u00eats publics pourront \u00eatre envisag\u00e9es. Toutefois, lorsque le PLU est r\u00e9vis\u00e9, il arrive r\u00e9guli\u00e8rement que des parcelles de zone A passent en zone AU.<\/p>\n<p><strong>Zone N :<\/strong> Ces zones naturelles et foresti\u00e8res sont prot\u00e9g\u00e9es par le PLU.<\/p>\n<p>Sur certaines zonages, il est aussi possible de voir \u00e9galement appara\u00eetre les sites naturels class\u00e9s et les emplacements r\u00e9serv\u00e9s pour les futures constructions publiques notamment.<\/p>\n<h3><span id=\"Pourquoi_consulter_le_PLU_de_sa_commune\"><span style=\"color: #112349;\">Pourquoi consulter le PLU de sa commune ?<\/span><\/span><\/h3>\n<p><strong>Le PLU est donc le document indispensable pour conna\u00eetre le statut d&#8217;un terrain (constructible ou non) et son potentiel constructible.<\/strong> Ces \u00e9l\u00e9ments vont d\u00e9terminer le prix de vente, notamment si un promoteur s&#8217;y int\u00e9resse.<br \/>\nLe promoteur sera particuli\u00e8rement attentif au zonage. Contrairement aux particuliers, il sera plus \u00e0 m\u00eame de s&#8217;int\u00e9resser aux terrains situ\u00e9s en zone AU (\u00e0 urbaniser), puisqu&#8217;il verra un potentiel \u00e0 moyen terme.<\/p>\n<p>Mais le PLU est un document complexe \u00e0 analyser pour les particuliers, qui pourront se retrouver perdus au milieu des subtilit\u00e9s r\u00e9glementaires et ne pas parvenir \u00e0 d\u00e9terminer <a href=\"https:\/\/meilleurspromoteurs.immo\/comment-rendre-mon-terrain-constructible\/\"><strong>le potentiel constructible<\/strong><\/a> de leur terrain. <strong>Comprendre le PLU est toutefois essentiel pour \u00e9tablir un projet immobilier fiable et vendre son terrain au meilleur prix.<\/strong> C&#8217;est pourquoi Meilleurspromoteurs.immo vous propose de vous mettre en relation avec les promoteurs les plus exp\u00e9riment\u00e9s de votre r\u00e9gion, qui connaissent le PLU sur le bout des doigts.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Lorsqu&#8217;un promoteur imagine un projet immobilier, il va rechercher le terrain id\u00e9al pour l&#8217;accueillir. 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