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Quels documents consulter et quelles procédures engager pour vérifier la constructibilité de votre terrain ?

mars 19, 2020

Posséder un terrain ne signifie pas que vous pouvez en faire ce que vous voulez, il est en effet nécessaire de respecter certaines lois ainsi que des documents officiels en matière d’urbanisation. Vous ne pourrez ainsi pas faire construire une maison ni un immeuble sur votre terrain sans, avoir au préalable obtenu un permis de construire. Ce dernier doit être demandé auprès de la mairie dont dépend votre terrain et pour l’obtenir, il faut remplir un dossier complet et complexe en examinant les informations présentes sur des documents comme le PLU, le POS ou encore le RNU. Comprendre les données de ces documents n’est pas une mince affaire, c’est pourquoi vous devriez peut-être faire appel à un professionnel de l’immobilier afin qu’il réalise les différentes démarches pour vous, ou tout du moins pour qu’il vous assiste dans ces dernières.

Notez bien que si certains documents vont primer sur d’autres au moment de remplir la demande de permis de construire, il est impératif de prendre en considération toutes les données qui s’offrent à vous. En cas de doute, il vaut mieux demander des précisions à la mairie, cela vous évitera de faire face à de nombreux recours déposés par les tiers dans le but de faire annuler votre permis de construire. On l’oublie parfois mais un permis de construire va pouvoir être annulé par les voisins ou d’autres habitants de la commune si ces derniers sont en mesure de prouver que certains impératifs n’ont pas été respectés par exemple. Ils peuvent également déposer un recours dans le cas où la construction de votre bien ferait perdre de la valeur aux constructions plus anciennes présentes dans un périmètre proche. Il vaut mieux prendre le temps de dialoguer avec vos voisins avant de déposer la demande de permis de construire afin de régler certains détails à l’amiable si nécessaire. Les tiers peuvent utiliser tous les documents officiels qu’ils souhaitent pour appuyer leurs recours, c’est pourquoi vous devez également les prendre en compte au moment de réaliser votre demande. 

Les documents contenant des informations relatives à la constructibilité du terrain 

Nous allons ici aborder les principaux documents que vous trouverez au sein de la mairie. Certains ont une portée locale, comme le PLU ou encore la carte communale, d’autres ont été élaborés au niveau national, c’est notamment le cas du RNU. Il faudra donc prendre le temps de comparer les données avant de déposer votre demande de permis de construire. 

Le Plan Local d’Urbanisme  

Le PLU est sans doute le document d’urbanisme le plus répandu à l’heure actuelle en France. En effet, il remplace dans de nombreuses communes le POS, qui a tendance à être moins précis que son remplaçant. Le PLU contient toute une série de règles relatives aux futures constructions urbaines, comme la taille des bâtiments, leur nature ou encore la distance qui doit exister entre eux, mais il sert aussi et surtout à déterminer la constructibilité d’un terrain. 

Le document majeur du PLU est sans aucun doute la carte qu’il contient. Celle-ci représente le territoire de la commune, qui va être divisé en zones, certaines étant alors constructibles, d’autres non. C’est dans ces zones que va se trouver votre terrain. Il ne faut pas oublier que le PLU n’est pas rédigé en fonction des limites des différents terrains privés mais en fonctions de problématiques environnementales par exemple. Cela explique le fait qu’un seul terrain puisse se trouver dans plusieurs zones en même temps. Ce n’est pas forcément un problème, le tout étant de disposer d’une surface constructible suffisamment importante pour permettre l’obtention d’un permis de construire. Le PLU exige en effet que la surface constructible au sol soit d’une certaine valeur au minimum, cette valeur étant différente selon si le terrain est en zone urbaine ou rurale. 

Toujours est-il que différentes zones sont représentées sur le PLU. On y trouvera donc les zones urbaines, celles qui sont les plus intéressantes pour ceux qui espèrent construire une maison ou autre sur leur parcelle dans un futur proche. En effet, un terrain situé en zone urbaine est constructible en théorie et dans les faits, ce qui signifie qu’il est viable, les raccordements à l’eau, à l’électricité et aux voies de circulation ayant déjà été réalisés. Sont également présentes dans les PLU les zones à urbaniser, autrement dit, les zones AU1 et AU2. Si votre bien se trouve en zone AU1, c’est une bonne nouvelle car il sera, normalement, viabilisé dans les mois ou les années à venir. En effet, les zones AU1 sont géographiquement proches des zones urbaines, ce qui signifie que les travaux à réaliser sont mineurs. Il vous sera donc possible de négocier une révision du PLU avec la mairie, dans l’optique où vous pourriez présenter des arguments valables ainsi qu’un dossier correct. 

En revanche, les choses seront un peu plus compliquées si votre bien est en zone AU2. Les travaux nécessaires à la viabilisation des parcelles seront plus importants et ne sont pas une priorité pour les autorités locales, il vous faudra soit prendre votre mal en patience, soit effectuer vous même des travaux très coûteux. 

Il existe certains cas dans lesquels votre bien a très peu de chances de devenir constructible un jour. S’il est placé en zone naturelle, votre terrain est protégé au niveau local et national, la défense des richesses de notre environnement étant un objectif majeur pour les différents gouvernements qui se succèdent depuis plusieurs années. En revanche, si votre parcelle est en zone agricole ou forestière, vous pourrez potentiellement obtenir une dérogation dans la mesure où le bien que vous souhaitez construire est indispensable à l’exploitation des terres agricoles ou de la forêt. Il faudra bien naturellement constituer un dossier des plus complets afin de parvenir à convaincre la mairie du bien-fondé de votre demande. Notez enfin qu’il arrive que des terrains se trouvant dans une zone agricole mais près d’une zone urbaine ou péri-urbaine deviennent constructibles, mais cela demeure rare et dépend de directives extérieures. 

Sachez que le PLU peut être consulté au sein de la mairie de votre commune mais également sur Internet, cela peut vous éviter de vous déplacer si vous vivez loin de la commune où se trouve le terrain dont vous être propriétaire. 

Le Plan d’Occupation des Sols  

Le POS est aujourd’hui remplacé dans de nombreuses communes par le PLU, mais il est encore possible de le consulter dans différentes mairies. Les plus petites communes sont en effet souvent dotées d’un POS et d’une carte communale, mais vous devez alors prendre le temps d’analyser minutieusement les données présentes dans les documents nationaux comme le RNU, afin d’obtenir des précisions sur votre situation. Le plus simple est certainement de demander à la mairie de votre commune de vous aider à y voir plus clair. Pensez également à demander à celle-ci, quels sont les différents projets en matière d’urbanisme pour les années à venir ? 

La carte communale 

Tout comme le RNU, la carte communale tend à être de moins en moins utilisée, toutefois, elle est encore disponible dans de nombreuses mairies et peut vous permettre d’obtenir rapidement quelques informations à propos de votre terrain. 

Le Règlement National d’Urbanisme  

Le RNU est un document dont la portée est nationale, ce qui explique que ses données manquent parfois de précision. Toutefois, il est important de le consulter car c’est à partir du RNU que sont définies les zones naturelles et surtout les zones dangereuses en fonction de facteurs climatiques et environnementaux. Le RNU va se révéler important dans les communes qui ne disposent pas d’un PLU, mais le fait qu’il utilise la notion de PAU, les parties actuellement urbanisées, est un frein pour de nombreux propriétaires souhaitant faire construire un bâtiment sur leur terrain. 

Le cadastre 

Le plan cadastral va permettre à chacun de s’assurer des limites de son terrain. En effet, on l’oublie bien souvent, mais les barrières dressées par l’Homme ou la nature ne sont en aucun cas des limites officielles. Il faut consulter le plan cadastral et faire appel à un géomètre qui viendra baliser le terrain pour prendre connaissance des réelles limites de ce dernier et de ses dimensions. 

Le certificat d’urbanisme 

Pour réaliser votre demande de permis de construire, il vous est conseillé de demander auprès de votre mairie un certificat d’urbanisme dans sa forme la plus complète. Valable plusieurs mois, ce certificat pourra vous servir de base dans votre demande de permis et vous sera très utile en cas de recours déposé à l’encontre de votre projet comme preuve de votre bonne foi. 

 

Les professionnels qui peuvent vous accompagner dans vos démarches 

Prendre connaissance des données présentes dans le PLU, les analyser et ensuite réaliser une demande de permis de construire n’est pas une mince affaire. Vous aurez besoin de connaissances précises en matière d’urbanisme mais aussi de construction immobilière pour espérer obtenir le fameux permis de construire. Pour mettre toutes les chances de votre côté, il va révéler intéressant de faire appel à un ou plusieurs professionnels. 

Un géomètre pour définir les limites du terrain 

Afin d’appliquer les données présentes sur le plan cadastral de votre commune, vous devrez certainement faire appel à un géomètre qui viendra baliser tout le terrain et vous confirmera la surface globale de votre parcelle. Ces données sont primordiales puisque si votre terrain est trop petit, vous pourriez ne pas pouvoir faire construire quoi que ce soit dessus, ou bien vous serez obligé de revoir vos plans et vos espérances à la baisse. 

Un architecte pour réaliser les différents plans 

Lors de votre demande de permis de construire, plusieurs documents devront être remplis, à commencer par des plans ! Différentes échelles devront être utilisées dans le but de rendre votre projet clair et précis pour les membres de la mairie. Pour réaliser ces plans, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel qui connaît parfaitement les exigences liées à la confection de ces plans. 

 

Comment rendre un terrain constructible ? 

Il existe plusieurs façons de rendre un terrain constructible dans les faits, mais toutes ne sont pas applicables dans votre cas. Cela concerne les zones à urbaniser et il vous faudra dans tous les cas obtenir l’approbation de la mairie, qui, seule, peut décider de réviser le PLU.

Le cas particulier de la révision du PLU 

Si votre terrain se trouve en zone AU1, vous pouvez espérer une révision du PLU puisque seuls des travaux mineurs sont nécessaires pour que le terrain que vous possédez soit viabilisé. Toutefois, pour convaincre la mairie du bien fondé de cette action, il vous faudra remplir un dossier qui sera par la suite longuement étudié par les divers représentants de la commune. Sachez que la mairie n’est en aucun cas obligée d’accéder à votre demande, surtout si cela va à l’encontre de ses propres projets en matière d’urbanisation. Les travaux ont un coût qu’il ne faut pas négliger. Prenez le temps de consulter un professionnel afin de présenter un dossier parfaitement rempli à la mairie, cela décuplera vos chances de victoire. 

Une viabilisation du terrain qui peut être entreprise par vos soins 

Si vous en avez les moyens et si la mairie semble réceptive à cette approche, vous pouvez décider de viabiliser vous-même votre terrain. La parcelle, une fois viable, se verra alors transférée en zone urbaine, à condition que sa zone géographique ne soit pas un souci naturellement. Notez que les travaux peuvent avoir un coût très important, il est donc indispensable de prendre conscience du budget nécessaire à leur réalisation avant de vous lancer. 

Un terrain constructible peut-il devenir inconstructible ? 

Si un terrain peu devenir constructible par révision du PLU, l’inverse est également possible ! En fonction des raisons qui ont poussé la mairie ou autre à prendre cette décision, vous pourrez éventuellement déposer un recours. Notez que dans le cas où les risques naturels seraient la cause de l’inconstructibilité de votre terrain, il n’y a rien que vous puissiez faire puisque construire sur le terrain mettrait la vie de personnes en danger. 

L’idéal est de prendre contact avec la mairie afin de discuter de la situation et d’observer les différentes solutions qui s’offrent à vous. Encore une fois, l’aide d’un professionnel vous sera bénéfique. 

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