Bien souvent, lorsque le promoteur a enfin déposé le dossier de demande de permis de construire à la mairie, on se sent soulagé et on se dit que le reste n’est qu’un enchaînement de formalités. Vous ne vous en doutez peut-être pas, mais si le plus dur est passé, rien n’est encore joué. Le promoteur ne peut jamais être sûr et certain que son projet sera accepté et que la mairie va lui accorder le permis de construire, même en ayant respecté au pied de la lettre les réglementations locales. Un imprévu peut toujours survenir et il vaut mieux ne pas crier victoire trop vite.
Rappelons-le, si les délais liés à une vente à un promoteur sont aussi longs, c’est avant tout parce que le temps nécessaire à la réunion de tous les éléments du dossier de demande de permis de construire est important. En effet, les pièces à fournir sont nombreuses et nécessitent toutes une attention particulière. Si vous avez correctement lu le contrat relatif à la promesse unilatérale de vente, vous savez déjà que le promoteur dispose de plusieurs mois pour obtenir le permis de construire, sans quoi, il peut potentiellement annuler la transaction sans vous indemniser. Une fois la demande de permis de construire déposée, il ne vous reste qu’à attendre encore plusieurs semaines ou mois selon la commune pour voir la clause suspensive relative à ce document levée.
Pour que vous puissiez vous organiser au mieux de votre côté, nous avons décidé de vous exposer les évènements qui vont suivre le dépôt du dossier en mairie. Cela vous permettra d’y voir bien plus clair et de ne pas perdre patience devant le temps nécessaire au promoteur pour reprendre contact avec vous. N’oubliez pas que si vous avez choisi un bon promoteur, en passant par une agence spécialisée par exemple, vous aurez nettement moins de soucis à vous faire. En effet, les professionnels qui vous sont recommandés dans ces cabinets sont connus pour leur professionnalisme et vous tiendrons régulièrement informé des avancées du dossier.
Pour commencer, revenons un peu en arrière. Le promoteur a réuni tous les documents qui vont composer le dossier et s’apprête à le remettre à la mairie dont dépend votre terrain. Ce dossier doit être fourni en plusieurs exemplaires, la plupart du temps, quatre copies sont exigées, mais il arrive que ce soit plus voire moins dans certaines communes. Cela s’explique par le fait que certaines d’entre elles sont placées dans des zones spécifiques, parce qu’elles possèdent de nombreux monuments historiques ou encore une architecture particulière. Il faudra donc que quelques dossiers soient transmis à l’Architecte des Bâtiments de France, qui statuera sur la viabilité du projet de son côté.
Si vous avez fait appel à un promoteur national, il se peut que ce dernier envoie le dossier en lettre recommandée, par manque de temps ou à cause d’un éloignement géographique important. En revanche, si vous faites affaire avec un promoteur local, celui-ci risque de se rendre lui-même en mairie pour déposer le dossier. Il y a de fortes chances pour qu’il connaisse déjà la plupart des personnes travaillant à la mairie, il pourra donc commencer à leur parler du projet avant même que le dossier ne soit étudié. Ne négligez pas les contacts que peut avoir le promoteur avec les autorités locales, cela peut parfois lui servir à accélérer certains processus très longs.
Dans de rares cas, qui concernent plus particulièrement les communes les plus importantes, il est possible de transmettre le dossier en passant par Internet, mais ce n’est pas la façon de faire la plus développée à l’heure actuelle.
Dans de rares cas, qui concernent plus particulièrement les communes les plus importantes, il est possible de transmettre le dossier en passant par Internet, mais ce n’est pas la façon de faire la plus développée à l’heure actuelle.
La mairie ne va pas être en mesure de donner une réponse dès la réception du dossier, puisque plusieurs expertises doivent être menée et quelques professionnels consultés. Si le projet concerne une maison individuelle, on compte deux mois pour obtenir une réponse de la part des autorités locales, au grand maximum. Toutefois, ne vous basez pas sur cette donnée car les promoteurs montent rarement des projets si petits. La plupart des projets des promoteurs mettront trois mois à être analysés, et la réponse arrivera par la suite.
Prenez le temps de vous renseigner sur la présence de monuments historiques autour de votre terrain, à 500 mètres à la ronde plus précisément. Si c’est le cas, vous devrez transmettre un dossier à l’Architecte des Bâtiments de France, qui jugera si oui ou non le projet est un risque pour les monuments. Si vous ou le promoteur effectuez cette démarche, il faudra compter un délai total de six mois pour obtenir une réponse de la part de la mairie. Cette donnée explique le fait que certaines ventes à des promoteurs sont conclues en moins d’un an quand d’autres mettent parfois treize ou quatorze mois à être clôturées.
Vous vous en doutez, il y a deux réponses possibles à la demande de permis de construire. Si le projet du promoteur respecte le PLU, que l’Architecte des Bâtiments de France donne son accord et que la mairie juge le projet viable et intéressant, elle va donner son accord et le promoteur pourra afficher son permis de construire.
Si la réponse est négative, la mairie doit pouvoir la justifier, elle ne peut refuser le projet juste parce qu’il ne lui plaît pas, il lui faut de bons arguments. Après cela, le promoteur peut tenter une seconde fois d’obtenir un permis de construire en modifiant les points qui lui ont causé ce premier échec ou tout simplement abandonner le projet.
Partons du principe que le permis de construire a été accordé. Le promoteur peut alors commencer les travaux, mais n’est pas obligé de le faire immédiatement, puisque le permis est valable durant trois ans. Bien souvent, un promoteur va patienter durant trois mois, le temps que le permis de construire soit purgé de ses recours, comme nous le verrons ensuite. En ce qui concerne les travaux, une fois qu’ils sont lancés, ils ne doivent pas être stoppés pendant plus d’un an, à moins d’une justification concrète. Ce n’est pas le but du promoteur d’attendre pour lancer les travaux ou de les stopper, car pendant ce temps, il ne gagne pas d’argent et peut même en perdre.
Une prolongation du permis de construire peut être donnée au promoteur dans le cas où celui-ci ne pourrait pas démarrer les travaux dans les trois ans. Ce cas reste très rare, comme nous l’avons vu, le promoteur a besoin de rentabiliser l’achat du terrain au plus vite.
Dans le cas où le permis de construire n’aurait pas été accordé au promoteur, ce dernier peut monter un nouveau dossier, en tenant compte de la cause de refus de la mairie. Avant cela, il peut tenter un recours gracieux afin d’obtenir le permis sans avoir à réaliser toutes les démarches une seconde fois. S’il estime être dans son bon droit et que les justifications de la mairie ne parviennent pas à le convaincre, il peut porter l’affaire devant un tribunal qui statuera sur le dossier, au bout de quelques mois. Bien souvent, réaliser une nouvelle demande de permis de construire prend moins de temps et coûte moins cher.
Si le permis de construire a été délivré par la mairie, les choses risquent de rapidement s’accélérer. Pour commencer, le promoteur va devoir afficher le permis sur le terrain où prendra place le projet. Il ne va pas tarder à acheter votre bien de manière définitive, mais un dernier problème peut se poser.
À partir du moment où le permis est affiché, les voisins, que vous aurez obligatoirement informés des travaux à venir, pourront déposer des recours en mairie. L’affichage du permis de construire doit être conforme à la réglementation officielle. Les noms du promoteur et de l’architecte doivent être inscrits sur le panneau d’affichage, tout comme la date d’obtention du permis. Le numéro du dossier, de l’arrêté municipal ou encore des précisions à propos des bâtiments à venir seront requis. Il est important que quiconque passe devant le panneau puisse comprendre l’ampleur du projet.
Les voisins auront deux mois complets pour aller contre le projet, en justifiant bien sûr leur rejet. Des preuves doivent être amenées pour justifier le fait que le projet va avoir un impact négatif sur leur vie. Par exemple, le fait que le nouveau bâtiment fasse baisser la valeur des biens déjà présents dans le quartier ou les alentours. De plus, si les voisins soupçonnent un permis de construire illégal, ne correspondant pas aux normes du PLU, ils peuvent également déposer un recours.
Dans le cas où la mairie rejette le recours, les voisins peuvent porter l’affaire devant le tribunal administratif. Ce dernier va examiner le dossier de demande de permis de construire ainsi que les arguments des porteurs du recours. Si ce dernier est justifié, le tribunal obligera la mairie à retirer le permis de construire.
La mairie peut également être à l’origine d’un retrait du permis de construire. On nomme cela le retrait administratif. Cette situation peut se produire si dans les trois mois qui suivent la délivrance du permis, la mairie se rend compte d’une irrégularité dans le dossier. Elle va alors le transmettre à la préfecture qui donnera un avis éclairé sur la situation.
Il convient de faire appel à un bon promoteur pour que cette situation ne vous arrive pas. Le temps perdu va vite se compter en mois et cela n’est bon ni pour vous, ni pour le promoteur. Ce dernier attendra que le permis soit purgé pour signer l’acte de vente, à moins que vous ayez négocié les clauses suspensives autrement. Dialoguer avec vos voisins va être la clé de la réussite, puisque s’ils sont prévenus en amont des travaux qui vont prendre place près de chez eux, ils auront le temps de vous exposer leurs remarques et vous pourrez, avec le promoteur, modifier quelques points du projet.
En passant par une agence qui vous mettra directement en relation avec un promoteur de votre région, vous gagnerez du temps et serez sûr de conclure une transaction le plus rapidement possible. Les professionnels qui vous conseilleront prendront en compte vos obligations personnelles et sauront vous diriger vers un promoteur de confiance et très compétent, ainsi, l’obtention du permis de construire ne deviendra qu’une formalité.
