Qui dit projet immobilier dit terrain constructible. Mais alors, que faire si votre terrain n’est pas constructible ? Vous pouvez attendre que le plan local d’urbanisme (PLU) soit mis à jour, transformant certaines parcelles – et avec un peu de chance, la vôtre ! – en terrains constructibles. C’est toutefois une solution assez aléatoire. Heureusement, il existe des moyens de rendre un terrain constructible. Ce qui permettra aux particuliers de réaliser une belle vente à un promoteur immobilier par exemple !
Sommaire
Pourquoi rendre son terrain constructible ?
Pour réaliser un projet immobilier
Le plus souvent, les particuliers souhaitent rendre un terrain constructible pour y construire leur maison. Mais ce n’est pas le seul type de projet immobilier pour lequel il est intéressant de rendre son terrain constructible. Peut-être possédez-vous un terrain non constructible dont vous ne vous servez pas. Le rendre constructible permettra par exemple de le vendre à un très bon prix à un promoteur, qui y développera un projet immobilier d’envergure, comme un lotissement ou des commerces par exemple.
La constructibilité et la viabilité : deux critères essentiels
Que votre objectif soit de construire votre maison ou de vous rapprocher d’un promoteur immobilier, il y a deux critères à prendre en compte pour rendre votre terrain constructible : la constructibilité et la viabilité.
La constructibilité, c’est avant tout un statut juridique fixé par les autorités locales. La nature constructible d’un terrain peut évoluer dans le temps, dans un sens comme dans l’autre. Un terrain qui était constructible quand vous l’avez acheté peut ne plus l’être aujourd’hui. Au contraire, un terrain non constructible peut le devenir, par exemple s’il fait partie d’une zone à urbaniser. Il faut donc se renseigner en premier lieu sur le statut actuel du terrain.
Ensuite, il faudra impérativement s’assurer de la viabilité du terrain. C’est-à-dire la possibilité d’être raccordé aux réseaux d’assainissement, d’énergie et de communication. Logiquement, c’est une condition sine qua non à toute construction. Ces travaux peuvent être pris en charge par le propriétaire ou par le promoteur qui souhaite acheter le terrain pour un projet immobilier.
Rendre un terrain constructible du point de vue légal
La nature constructible d’un terrain est donc déterminée par les instances locales. Le document qui prime est le plan local d’urbanisme (PLU) ou la carte communale. Le PLU fixe les règles de construction sur la commune, en fonction des zones, des projets de la municipalité et de certaines contraintes (météorologiques, écologiques et historiques notamment).
En premier lieu, se renseigner
Avant d’envisager une vente ou une construction, il convient donc de se renseigner auprès des autorités locales. Le PLU, ou son équivalent, pourra être consulté en mairie. Il est parfois disponible sur le site Internet de la commune également. Vous pourrez alors savoir si votre terrain se situe dans une zone constructible ou non. Dans le cas d’un terrain non constructible, vous pourrez savoir si sa nature est susceptible de changer. Cela sera le cas s’il se trouve dans une zone à urbaniser (1AU ou 2AU).
Si vous avez déjà une idée générale du projet immobilier, pour votre maison ou la construction envisagée par un promoteur, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Il vous renseignera notamment sur la proximité des équipements publics, ce qui vous aidera – vous ou le promoteur – à estimer le coût de la viabilisation. Vous connaîtrez également le montant des taxes applicables aux travaux. Mais aussi quel type de construction pourra être envisagé sur ce terrain.
Les conditions fixées par le PLU
Le PLU ou la carte communale vous donneront bon nombre d’informations précieuses. Ces documents fixent notamment les contraintes de construction. Tout d’abord, vous saurez si le terrain est constructible ou non. S’il se révèle l’être, vous connaîtrez les restrictions et interdictions en fonction de la taille du terrain, des constructions voisines, etc. Cela vous donnera une idée précise de la surface habitable à construire (au sol et en hauteur), la distance minimale vis-à-vis des éventuels voisins, l’éventuelle présence d’arbres protégés, etc. Tous ces renseignements vous permettront de savoir si votre terrain peut abriter un projet immobilier et, si oui, de quel type et de quelle ampleur.
Si le PLU indique que votre terrain n’est pas constructible, il existe toutefois des solutions.
Faire modifier ou réviser le plan local d’urbanisme ?
Tout d’abord, pour rendre un terrain constructible, vous pouvez demander une modification du PLU. Si la démarche est simple, le dossier doit être solide. Il s’agit d’exprimer la plus-value que la construction envisagée apportera à la commune ou au quartier. Il faudra également prendre en compte l’environnement, qui se trouve désormais au coeur du PLU.
Le dossier sera déposé en mairie et étudié par les élus, en collaboration avec les services de l’Etat concernés (DDE, DDASS, protection de l’environnement, etc.). Si la construction peut être envisagée sans conséquence sur l’environnement et apparaît positive pour la commune, une modification du PLU pourra vous être accordée.
Au contraire, si la modification demandée va à l’encontre du Plan d’aménagement et de développement durable (PADD), elle sera juridiquement impossible. Vous pourrez dans ce cas demander une révision du PLU, dont la procédure repose encore une fois sur une argumentation auprès de la mairie.
Pour vous aider à faire votre de demande de modification ou de révision du PLU, vous pouvez vous rapprocher des services municipaux ou des élus chargés de l’urbanisme. Ils vous aideront à prendre en compte toutes les contraintes et vous diront rapidement si votre projet, ou celui du promoteur, apparaît réaliste ou non.
Comment viabiliser son terrain
Si votre terrain se trouve dans une zone à urbaniser prévue par le PLU, cela signifie la plupart du temps qu’il est juridiquement constructible. Mais cela ne veut pas dire qu’il l’est en pratique. Car aucune construction, par vous ou un promoteur, ne pourra démarrer si le terrain n’est pas viabilisé. Concrètement, cela signifie que le terrain doit être raccordé aux réseaux d’assainissement, d’énergie et de communication mais aussi être accessible.
En revanche, un terrain non-viabilisé pourra tout à fait être acheté par un particulier comme par un promoteur. Si vous, particulier, envisagez de céder un terrain non-viabilisé à un promoteur, vous pouvez prendre en charge les travaux de viabilisation ou les lui confier. Cela dépendra de votre cas de figure. Si les travaux sont importants, il sera préférable de vendre le terrain en l’état pour ne pas avoir à gérer les longues et difficiles procédures administratives. Au contraire, si le raccordement s’annonce simple, prendre en charge vous-même les travaux peut vous offrir plusieurs avantages. D’abord, le terrain sera vendu à un meilleur prix et le coût des travaux pourra être largement rentabilisé. Cela permettra également de démarquer votre bien s’il se situe dans une zone concurrentielle. Un promoteur intéressé par plusieurs terrains dans un même quartier se tournera naturellement vers celui qui est déjà viabilisé. Aussi, si la vente à un promoteur échoue, il sera plus facile de vendre votre terrain à un particulier s’il est viabilisé.
Rendre un terrain constructible : se faire aider
Vendre un terrain non-constructible est donc une tâche difficile, ponctuée de nombreuses démarches et de procédures spécifiques à chaque cas. La viabilisation peut également poser problème, si elle implique des frais importants et des délais conséquents.
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