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Comment éviter les recours pour obtenir un permis de construire purgé rapidement ?

avril 6, 2020

Une fois que vous aurez déposé votre demande de permis de construire en mairie, il vous faudra patienter le temps que le maire et les conseillers statuent sur le dossier. Si la réponse est positive, vous pourrez alors entreprendre les travaux, mais attention ! Certes, légalement, vous pouvez lancer le chantier, mais il ne faut pas perdre de vue le fait que le permis de construire ne sera purgé que quelques mois plus tard. On entend par là que ni les tiers, ni le maire, ni le préfet ne pourront alors s’opposer à la tenue du projet immobilier. 

En revanche, entre le moment où vous allez afficher le permis de construire et le moment où il sera effectivement purgé, vos voisins ainsi que des personnalités politiques pourront tenter de faire annuler votre autorisation et ce sous plusieurs motifs. Ces derniers seront abordés par la suite, mais vous devez savoir que dans le cas où un recours est avéré, les conséquences peuvent être critiques pour votre projet. Il est souvent conseillé d’attendre que le permis soit purgé avant d’entamer les travaux, personne n’ayant envie de voir des mois de travail réduits à néant. 

Sachez que pour éviter que des recours fondés soient déposés, vous pouvez mettre en place différentes techniques. Vous ne pourrez empêcher un voisin malintentionné de déposer un recours, mais si vous respectez parfaitement les documents liés à l’urbanisation du territoire et que vous prenez le temps de dialoguer avec les tiers, vous réduirez grandement les risques. Pour que tout se passe pour le mieux, il va être utile de faire appel à un promoteur immobilier , notamment si vous ne connaissez pas toutes les réglementations en matière d’urbanisation ou encore si vous craignez de ne pas savoir lire toutes les informations présentes dans les documents. Certes, cela peut vous coûter un peu d’argent, mais cet investissement va s’avérer payant sur le long terme puisque votre projet aura bien plus de chances de voir le jour dans de bonnes conditions. 

 

Qui peut déposer un recours ? 

Il existe différentes personnes étant aptes à déposer un recours contre votre projet. Tous les habitants de la commune où se trouve votre terrain ne sont pas en droit de déposer un recours, mais ceux qui se trouvent à proximité de votre parcelle ou qui pourraient être impactés d’une façon ou d’une autre par votre projet le peuvent. 

Les tiers, premiers concernés par les recours 

Une fois que vous aurez obtenu votre permis de construire, vous devrez l’afficher de manière visible et continue durant deux mois. C’est durant ce même laps de temps que les voisins directs de votre terrain pourront se manifester et déposer un recours gracieux devant le maire. Un tiers doit appuyer son recours sur un fait précis, autrement le maire pourra simplement l’annuler. Ce dernier dispose de deux mois pour rendre sa décision, par la suite, s’il le souhaite, le tiers pourra déposer un recours contentieux devant le tribunal administratif. La procédure peut alors durer jusqu’à 18 mois, ce qui peut fortement mettre en retard votre projet immobilier. 

Le tiers peut fonder son recours sur trois motifs. Si votre projet atteint directement les conditions d’occupation de son bien, la jouissance qu’il a de ce dernier ou encore son utilisation, il est alors en droit de déposer un recours. Il faudra alors que le tiers avance des arguments solides basés sur les documents d’urbanisation tels que le PLU, le POS ou encore le RNU. Toujours est-il que s’il s’avère que le recours déposé est abusif, le tiers devra vous verser des dommages et intérêts. 

Un permis de construire délivré mais aussi retiré par le maire 

Si le maire est la personne compétente pour vous délivrer un permis de construire, il est aussi capable de vous le retirer s’il se rend compte que le dossier est incomplet ou bien encore qu’il ne respecte pas les règles d’urbanisme. S’il parvient à prouver une fraude au sein du dossier, il est également en capacité de retirer un permis de construire. 

Pour retirer le permis de construire, le maire dispose de trois mois à compter du moment où il a délivré ce dernier. Passé ce délai, même en cas de permis de construire illégal, il sera dans l’incapacité d’agir légalement. 

Le préfet, une personnalité dont l’action est toujours à craindre 

Il est assez rare que le préfet retire un permis de construire, toutefois, il ne faut pas omettre cette possibilité, d’autant que les délais qui lui sont attribués sont plus complexes que ceux dont disposent les tiers par exemple. En effet, ce n’est qu’à partir du moment où le dossier va lui être officiellement transmis que le préfet peut, en se basant sur le code de l’urbanisme et les autres documents officiels, demander le retrait du permis de construire. Il dispose de deux mois à compter de la transmission, dont la personne ayant demandé un permis de construire doit être informée.

Important

Si la mairie omet de vous informer de la transmission du dossier au préfet, vous êtes en droit de lui demander à quelle date celle-ci a eu lieu afin que vous puissiez prendre connaissance du moment à partir duquel votre permis de construire sera purgé. 

 

Comment limiter les recours ? 

Il existe plusieurs façons de limiter les potentiels recours qui pourraient être déposés à l’encontre de votre projet. Si ceux des tiers sont les plus difficiles à prévoir, en revanche, en ce qui concerne le retrait de la part du maire ou du préfet, il est possible d’agir en amont, notamment en prenant en considération toutes les données présentes dans les documents que nous allons aborder maintenant. 

L’étude approfondie des documents d’urbanisme 

Il existe de nombreux documents qui vont vous permettre de constituer un dossier de demande de permis de construire en bonne et due forme. 

Le PLU 

Le Plan Local d’Urbanisme est le document le plus répandu à l’heure actuelle sur le territoire français. Il est pensé à un niveau local, ce qui facilite son exploitation et rend les données qu’il contient plus concrètes. Vous trouverez sur le PLU des informations quant à la zone dans laquelle se trouve votre terrain, à savoir constructible, à urbaniser ou encore naturelle voire même agricole. Si votre parcelle est dans une zone constructible, cela facilitera grandement vos démarches en vue de l’obtention du permis de construire, autrement, vous devrez soit demander une révision du PLU, soit faire une croix sur votre projet immobilier. 

C’est également en consultant le PLU que vous pourrez prendre connaissance des limites devant être respectées par votre projet. En effet, y figurent des informations quant à la distance devant exister entre votre futur bâtiment et ceux qui sont déjà construits sur les terrains voisins, mais également des données relatives au style architectural que vous devrez respecter. Notez également que vous ne pourrez pas construire un bâtiment de n’importe quelle nature, il faudra qu’il soit conforme à la norme édictée par le PLU, autrement, vous ne pourrez espérer obtenir un permis de construire. 

Le POS 

Le Plan d’Occupation des Sols est considéré comme l’ancêtre du PLU. Il est aujourd’hui relativement rare de le croiser dans les communes du territoire, sauf dans les plus petites d’entre elles. En effet, en raison de leur petite taille, certaines communes se contentent du POS et de la carte communale. Dans ce cas précis, le RNU devra également être étudié avec le plus grand soin, mais notez que les données qu’il contient, notamment en ce qui concerne les zones constructibles, ne sont pas des plus simples à exploiter. 

Le RNU

Le Règlement National d’Urbanisme est un document pensé à un niveau national, ce qui explique son manque de précision sur certaines données. Le zonage par exemple est difficile à exploiter car on trouvera sur les cartes principalement des PAU, autrement dit des Parties Actuellement Urbanisées. Seuls les terrains situés dans ces zones peuvent être constructibles. Toutefois, notez que le POS peut toujours apporter quelques précieuses précisions à ce sujet. 

La carte communale 

Ce document est présent dans toutes les mairies, il vous permettra de prendre connaissance de la zone dans laquelle se trouve votre bien. Notez qu’il vous faudra consulter d’autres documents pour remplir votre demande de permis de construire, les données de la carte communale étant relativement succinctes. Par exemple, tout ce qui concerne l’architecture du bâtiment ou encore la surface constructible au sol minimale ne sont pas des informations que l’on trouve sur la carte communale. 

Le plan cadastral 

Connaître les limites réelles de son terrain n’est pas simple, surtout lorsque les limites physiques ne correspondent pas aux limites légales, en raison par exemple de l’installation de barrières dans le passé qui n’auraient pas été exactement placées au bon endroit. Pour connaître la superficie de votre terrain et surtout, ses frontières, il est impératif de consulter le plan cadastral, qui se trouve soit en mairie, soit sur Internet. Par la suite, vous devrez faire appel à un géomètre qui se chargera de baliser le terrain afin que d’autres professionnels puissent réaliser les divers plans nécessaires à la constitution du dossier de demande de permis de construire. 

Le dialogue avec les tiers 

Le pire comportement que vous pourriez avoir, ou tout du moins celui qui vous serait le plus préjudiciable, serait d’ignorer complètement les voisins se trouvant près du terrain sur lequel vous comptez faire construire un bâtiment. Pris au dépourvu une fois le permis de construire affiché, les voisins seront alors plus facilement tentés de déposer un recours à l’encontre de votre projet. Si vous prenez le temps de dialoguer avec eux avant de déposer votre demande de permis de construire, cela vous simplifiera la vie par la suite. Vous pourrez en effet leur expliquer votre projet mais aussi prendre en compte leurs remarques et leurs craintes. Il vous faudra alors soit les rassurer, soit parvenir à un compromis en rapport avec votre projet afin de conserver une entente cordiale avec vos voisins proches. 

Le certificat d’urbanisme, un document à conserver 

Si vous voulez assurer vos arrières, le mieux est de demander à la mairie de vous fournir un certificat d’urbanisme complet. Sur ce document figureront de nombreuses informations relatives à la nature et à la constructibilité de votre terrain, vous pourrez les utiliser pour la constitution de votre demande de permis de construire mais également dans le cas où un recours serait déposé par la suite. La validité du certificat d’urbanisme est en effet de plusieurs mois, ce qui n’est pas négligeable. 

 

Que se passe-t-il si le recours s’avère fondé ? 

Il peut malheureusement s’avérer qu’un recours soit fondé, dans ce cas, plusieurs options seront possibles, selon si vous avez ou non déjà commencé voire même achevé les travaux. 

Un dédommagement pour les tiers 

Si vous avez bien entamé les travaux et que le bâtiment est achevé ou presque, il se peut que des dommages et intérêts vous soient alors réclamés. Ils seront calculés en fonction du préjudice subi par les tiers et devront être versés dans un temps imparti. 

Une annulation du permis de construire 

Si les travaux n’ont pas encore débuté, le maire, le préfet ou encore le tribunal administratif peuvent tout à fait vous enlever votre permis de construire. Il vous faudra alors tout reprendre depuis le début, c’est à dire réaliser une nouvelle demande de permis de construire constituée de plans modifiés, etc.

Une demande de modification des constructions déjà réalisées 

Plutôt que de dédommager les tiers, il se peut que le tribunal vous ordonne de réaliser des modifications sur votre bâtiment qui serait construit ou en cours de construction. Dans ce cas, cela peut vite vous coûter cher voire même compromettre tout votre projet mais c’est une issue à envisager. Si vous avez pris en compte toutes les données présentes dans les documents d’urbanisation et que votre permis de construire est légal, il y a peu de chances pour que vous en arriviez là. Sachez toutefois qu’il peut également vous être demandé de détruire le bâtiment construit, mais cela demeure exceptionnel. 

permis de construire purge

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